В конце августа 2024 года многие были удивлены новостью о закрытии Starbucks своего самого престижного магазина в Хошимине по адресу Хан Туен, 11-13, район 1, после 7 лет работы, всегда заполненного посетителями. Ещё больше шокировало то, что Starbucks вернул это помещение после истечения срока договора, когда арендодатель увеличил арендную плату с 700 до 750 миллионов донгов в месяц, или около 9 миллиардов донгов в год.
Гонка за право платить за первоклассную землю
Для деловых людей и тех, кто работает в сфере аренды недвижимости, стоимость аренды вышеуказанных помещений не слишком высока.
На самом деле, на той же улице Хан Туен или соседних улицах есть и другие помещения с гораздо более высокой арендной платой. Например, помещение %Arabica Coffee, известной японской сети кофеен, открывшейся всего несколько месяцев назад, стоило не менее 700 миллионов донгов в месяц.
Престижное место в центре Хошимина пустует уже много лет. Фото: ФАМ ДИНЬ
Однако подобные сверхэлитные помещения подходят только компаниям с собственной стратегией. Компаниям, которые хотят получать прибыль только от продажи товаров и услуг, будет очень сложно выжить.
За несколько месяцев до закрытия Starbucks Han Thuyen ряд известных брендов, таких как Highlands Coffee, вернули себе помещение на углу улиц Нгуен Ду и Пастера; ресторан YEN Sushi закрыл свой филиал по адресу Донг Кхой, 8. Магазин сумок и чемоданов MIA также вернул себе помещение на перекрёстке Фу Донг несколько месяцев назад. Стоимость аренды этого помещения также достигала 700 миллионов донгов в месяц, и всего за 5 лет оно было передано четырём крупным брендам.
На самом деле, тот факт, что помещения стоят дорого, и предприятия не могут себе их позволить в условиях экономических трудностей и вынуждены их возвращать, не является чем-то новым, а происходит с тех пор, как в 2020 году разразилась пандемия COVID-19, и по сей день. По словам репортера газеты Nguoi Lao Dong, до сих пор вдоль оживленных улиц в центре Хошимина, таких как Нгуен Хюэ, Ле Лой (район 1), Во Ван Тан (район 3), Нгуен Трай (район 5), Нгуен Ван Линь (район 7), Фан Сич Лонг (район Фу Нхуан) ... все еще существует множество помещений, расположенных вдоль оживленных улиц без арендаторов или сданных в аренду, но продолжающих оставаться закрытыми.
Улица Ле Лой (район 1) имеет длину около 550 м и является одной из самых красивых улиц в центре Хошимина. Она пересекается с такими «золотыми» улицами, как Пастера, Нам Ки Кхой Нгиа и Нгуен Хюэ. В настоящее время здесь около 15 пустующих помещений. Г-жа Нгуен Хань, управляющая сувенирным магазином на этой улице, рассказала, что многие близлежащие магазины закрылись из-за того, что они не могли позволить себе арендную плату, которая составляла до 25–30 миллионов донгов в день или 800–900 миллионов донгов в месяц; не считая расходов на персонал, налоги, основной капитал... Некоторые владельцы магазинов изначально не предвидели сложившейся ситуации, поэтому арендовали помещения по цене, превышающей их возможности, что привело к неспособности покрыть расходы и вынужденным закрыться и арендовать помещения в другом месте, хотя они переехали всего несколько месяцев назад.
«Ювелирные магазины, известная сеть молочных чаёв PL, туристические агентства... поскольку они не могли позволить себе арендную плату, они одно за другим возвращали свои помещения. До сих пор никто не решался снова арендовать, потому что цена слишком высока. Я также прошу арендодателя снизить арендную плату, потому что туристов много, а покупателей мало. Не знаю, продержатся ли они до следующего года», — обеспокоена г-жа Хань.
Г-н Хоанг Тхань, брокер дома по адресу Ле Лой, 48, состоящего из первого и второго этажей, сообщил, что владелец предлагает цену 12 000 долларов США в месяц (почти 300 миллионов донгов) при условии внесения депозита за 4 месяца, оплаты за 2 месяца вперёд и аренды не менее чем на 2 года. Стоит отметить, что этот дом пустовал более года с тех пор, как из него «сбежал» магазин часов TT, но владелец отказался снижать арендную плату.
«Если клиенты хотят арендовать помещение на улице Ле Лой для бизнеса или продвижения бренда, им следует тщательно всё обдумать, поскольку цена очень высока и колеблется от 10 000 до 12 000 долларов США в месяц. Многие клиенты не могут позволить себе такую арендную плату и вынуждены смириться с потерей депозита в сотни миллионов донгов», — сообщил г-н Тхань.
Улица Нгуен Трай (район 5) когда-то была известна как « модная улица» Хошимина, с сотнями магазинов, продающих обувь, одежду, сумки, шляпы, очки... Однако из-за вялой деловой активности и заоблачной арендной платы многие люди вывешивают объявления о распродаже товаров и переезде в другие помещения.
Г-жа Фам Нгок, представительница магазина дизайнерской одежды для беременных Mdl, сообщила, что хочет перевести помещение площадью 14,5 м², полезной площадью 35 м², включая один этаж, один цокольный этаж и один небольшой склад, с арендной платой 60 миллионов донгов в месяц и стоимостью передачи 259 миллионов донгов (включая кондиционер, освещение, вывеску, депозит и т.д.), под другой бизнес. «Продажи модной одежды падают, а арендная плата высока и не соответствует рынку. После многочисленных безуспешных переговоров я решила перевести его», — пояснила г-жа Нгок.
Г-жа Ха Фыонг, владелица расположенного неподалёку магазина модной одежды NN, также сообщила, что в связи с выходом на пенсию ей необходимо распродать весь товар и арендовать помещение площадью 80 м² на первом этаже. Текущая стоимость аренды составляет 45 миллионов донгов в месяц, при этом арендатор должен арендовать помещение как минимум на год, а депозит должен быть в размере двух месяцев. Арендатор сэкономит на стоимости полок и прилавков... Однако, согласно исследованию, г-жа Фыонг прекратила продажу и вернула помещение, поскольку арендодатель отказался снижать цену для поддержки бизнеса, но продолжал регулярно её повышать каждый год.
Лучше оставить его пустым, чем снизить арендную плату!
Арендатор, г-жа Ле Тхи Ту Уен, специализирующаяся на продаже экологически чистых потребительских товаров и продуктов питания, рассказала, что однажды арендовала помещение за 20 миллионов донгов в месяц на улице Нгуен Хюэ в районе 1, но закрыла его всего через 3 месяца, несмотря на потерю депозита. Хотя на этой улице многолюдно, это в основном молодые люди с умеренными финансовыми возможностями, поэтому полученного дохода недостаточно для покрытия расходов.
После этого г-жа Уйен сосредоточилась на развитии онлайн-канала и поняла, что ей достаточно тратить на рекламу всего около 200 000 донгов в день, или около 6 миллионов донгов в месяц, чтобы охватить около 40 000 человек. При показателе закрытия сделок 0,5% магазин получал 200 заказов в месяц. Благодаря искусственному интеллекту (ИИ) интернет-магазин способен охватить всю территорию и целевую аудиторию, поэтому конвертация в заказы довольно высокая. «Сегодняшняя стоимость торговых площадей неоправданно высока. Развитие онлайн-канала позволит значительно снизить стоимость аренды и постепенно вернуться к её реальной стоимости», — прогнозирует г-жа Уйен.
Недавно сеть дорогих продуктовых магазинов в Хошимине закрыла свой первый магазин, проработавший более 10 лет на улице Нгуен Динь Чиу в районе 3, из-за «необоснованного требования арендодателя о повышении цены». Основатель бренда сообщил, что помещение площадью менее 40 квадратных метров очень старое, кондиционер часто ломается и намокает во время дождя, а ремонт сложно сделать, поскольку стена общая с соседним магазином. Но арендная плата достигает 60 миллионов донгов в месяц.
После более чем трёх месяцев закрытия указанного продуктового магазина помещение всё ещё сдаётся в аренду, и новых клиентов так и не нашлось. «При такой стоимости аренды и в таком состоянии помещения арендовать его могут позволить себе только «крупные парни», готовые сдавать помещения под брендинг, или «самоуверенные» бизнесмены, а нормальный бизнес не может себе позволить такую цену аренды», — прокомментировал представитель этой торговой сети.
Эксперт в сфере общественного питания и напитков Хоанг Тунг, председатель F&B Investment & FoodEdu Academy, отметил, что, несмотря на быстрый рост онлайн-канала, его вклад в выручку пока незначителен, поскольку большая часть выручки по-прежнему поступает из офлайн-каналов. Таким образом, коммерческие помещения по-прежнему занимают важное место в сфере общественного питания и напитков. «Не только арендная плата в престижных местах растёт из-за дефицита, поскольку предложение меньше спроса, но и цены на обычные коммерческие помещения также демонстрируют рост», — отметил он.
Г-н Тун отметил, что, согласно сложившейся традиции, арендодатель всегда «имеет преимущество», требуя от клиентов внесения депозита, предоплаты и ежегодного или периодического повышения цены с целью компенсации инфляции. Большинство арендодателей имеют хорошее финансовое положение, поэтому они могут оставлять помещение пустым на срок от 6 месяцев до года, чтобы поддерживать цену аренды, и не собираются её снижать. «Что касается помещения, сохранение арендной платы — это хорошо, но надежды на её снижение мало. Владельцам ресторанов и баров следует учитывать это при планировании расходов, прежде чем открывать бизнес», — посоветовал г-н Тун.
Между тем, г-н Нгуен Хонг Хай, председатель акционерной компании VNO Investment and Development, специализирующейся на аренде и субаренде домов и помещений, заявил, что причина, по которой предприятия закрываются и возвращают помещения, не обязательно кроется в стоимости аренды, а, возможно, у них больше нет потребности или они понимают, что ситуация для бизнеса невыгодна в будущем.
Красивые помещения по-прежнему востребованы
По словам эксперта в сфере общественного питания, сети ресторанов и кафе, активно инвестирующие в престижные места, включают Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... Однако Katinat Coffee & Tea и Phe La принадлежат одному владельцу. Возможно, инвестор, активно развивающий сеть на данном этапе, преследует цель продажи акций или какую-то иную цель, поэтому её нельзя сравнивать с брендами, которые работают ради получения обычной прибыли...
Фактически, в районах с дефицитом пространства стоимость аренды увеличивается, но редко снижается. Как правило, красивые помещения в центре Первого района, или помещение на улице Хан Туен, за которое только что заплатил Starbucks, или помещение на кольцевой развязке Хо Кон Руа... всегда находятся в поиске крупных брендов и сетей ресторанов, готовых арендовать их.
Источник: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm
Комментарий (0)