Комментарии о «игровой площадке» инвесторов в 2025 году, ценах на квартиры в Ханое , прошедших пик, самом дорогом проекте социального жилья в столице, правилах выдачи красных книг за землю, отданную в пользование на долгие годы без планирования... — последние новости рынка недвижимости.
 |
| К концу 2024 года цены на квартиры в Ханое и Хошимине будут довольно высокими. Если вы инвестируете в квартиры в этих двух городах для сдачи в аренду, цена аренды по сравнению с ценой покупки не очень привлекательна, даже несмотря на то, что спрос на аренду домов высок. (Фото: Джиа Тхань) |
«Игровая площадка» для инвесторов в 2025 году
Г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор Dat Xanh Mien Bac, проанализировал, что к концу 2024 года цены на квартиры в Ханое и Хошимине будут довольно высокими. Если инвестировать в квартиры в этих двух городах для сдачи в аренду, то цена аренды по сравнению с ценой покупки не очень привлекательна, хотя спрос на аренду домов высок.
Между тем, на рынке квартир в провинции цены на аренду и покупку весьма приемлемые.
Г-н Кует оценил, что сегмент земли в Ханое и Хошимине довольно дорогой. Однако земля в провинциях-сателлитах этих двух городов не сильно выросла в последнее время, всего на 5-10%, поэтому цена все еще разумна.
Поэтому лидеры Dat Xanh Mien Bac считают, что земля в провинциях по-прежнему останется хорошим инвестиционным сегментом в 2025 году.
Кроме того, г-н Кует ожидает, что рынок курортной недвижимости в 2025 году будет иметь хорошее восстановление, когда число иностранных туристов во Вьетнаме в 2024 году достигнет более 17 миллионов. По его словам, некоторые рынки курортной недвижимости в Фукуоке, Нячанге, Куангнине и т. д. улучшатся.
Между тем, цены на таунхаусы в Ханое и Хошимине по-прежнему высоки, а спрос на аренду существенно не изменился.
«В 2025 году я не ожидаю многого от сегмента таунхаусов в Ханое и Хошимине; но в провинциях, особенно там, где много промышленных парков, цены не вырастут в 2024 году, поэтому изменений будет больше, чем в крупных городах», — сказал г-н Кьет.
Г-н Кьет отметил, что при инвестировании в 2025 году инвесторам следует обращать внимание на ценовой фактор, не поддаваться влиянию «эффекта толпы» и не думать, что цены на недвижимость всегда будут расти, даже несмотря на то, что высокие цены все еще продолжают расти.
«С ценами в крупных городах это будет уже не «игровая площадка» для инвесторов, а «игровая площадка» для людей с реальными жилищными потребностями и долгосрочных инвесторов. Если вы инвестируете в краткосрочные спекуляции в крупных городах, это будет очень рискованно.
При инвестировании необходимо обращать внимание на сегмент недвижимости, который создает устойчивый денежный поток в будущем. В то же время необходимо исследовать недвижимость в промышленных городах, особенно в провинциях с крупным иностранным инвестиционным капиталом, таких как Бакнинь, Бакзянг , Хайфон или Биньзыонг, Лонг Ан, Донг Най... Однако, что еще важнее, необходимо обращать внимание на юридические вопросы, если вы жадничаете до дешевых цен и инвестируете в проекты, не имеющие достаточного количества юридических документов, это будет очень опасно», - предупредил г-н Куйет.
Между тем, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, прокомментировал, что в 2025 году цены на малоэтажные и многоэтажные продукты в крупных городах, таких как Ханой, не будут резко расти, как раньше. Вторичные продукты не будут иметь больших колебаний цен, только первичные продукты вырастут из-за увеличения затрат на вводимые ресурсы.
«В последние два месяца прошлого года рынок продемонстрировал явные признаки охлаждения, когда вторичные продукты, такие как квартиры, имели более низкие цены продажи в 200-500 миллионов донгов, а также снизились цены на малоэтажные дома. С этим снижением цен спрос на инвестиции в квартиры и малоэтажные дома больше не является высоким. Профессиональные инвесторы будут стремиться переместиться на провинциальные рынки с удобной транспортной инфраструктурой, соединяющей с Ханоем; промышленными парками и плотным населением», - оценил г-н Чунг.
По словам генерального директора SGO Homes, земля по-прежнему остается сегментом, который имеет большую привлекательность для инвесторов. В краткосрочной перспективе около 2-3 лет земля по-прежнему остается наиболее эффективным каналом инвестиций.
Кроме того, инвесторов также привлечет сегмент многоквартирных домов в провинциях, цены на которые варьируются от 2 до 3 млрд донгов.
Темпы освоения новых проектов замедлятся.
По словам Нгуена Ван Диня, председателя Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, проекты жилья, открытые для продажи в 2025 году, по-прежнему будут привлекать внимание, будут заключены сделки и будут хорошо поглощены, но темпы поглощения, вероятно, замедлятся. Сегмент апартаментов продолжит доминировать на рынке ликвидности.
Однако, по словам г-на Диня, ликвидность квартир по-прежнему будет сосредоточена в крупных городских проектах. Спрос на жилье, особенно инвестиционный спрос, продолжит смещаться в пригородные районы и провинции и города второго и третьего уровня, где цены ниже и есть больше возможностей для роста в будущем.
Обзор рынка показывает, что после периода «горячего» роста квартиры — наиболее предпочитаемый продукт в Ханое — имели тенденцию к небольшому снижению в цене с конца 2024 года и до настоящего момента. Покупательная способность несколько замедлилась, а цены продажи также немного снизились для домовладельцев, которым нужно быстро продать. Те, кто инвестировал в квартиры раньше, согласились снизить процентные ставки для продажи, поскольку прибыль, которую они получили, была довольно высокой после периода, когда цены на квартиры выросли на несколько десятков процентов.
В настоящее время цены на квартиры в Ханое, как правило, остаются на прежнем уровне или немного снижаются по сравнению с пиковым периодом. Объем сделок также значительно снизился по сравнению с ноябрем 2024 года и более ранними периодами. Согласно опросу Batdongsan.com.vn, в проекте Vinhomes Smart City на вторичном рынке в ноябре 2024 года цена квартиры-студии обычно предлагалась на продажу от 2 до 2,2 млрд донгов за квартиру, но с декабря 2024 года по настоящее время некоторым домовладельцам необходимо срочно продать, цена предложения колеблется всего от 1,98 до 2 млрд донгов за квартиру...
Аналогично, это явление было зафиксировано и в некоторых других проектах. Однако брокеры по недвижимости говорят, что при такой цене владелец дома продает с прибылью, а не с убытком.
Предложение жилой недвижимости в 2025 году продолжит расти, примерно на 10% по сравнению с 2024 годом; многие проекты уже решены и будут повторно реализованы в 2025 году; многие проекты также планируют «запустить», чтобы воспользоваться возможностями восстановления рынка.
Ожидается, что предложение недвижимости будет по-прежнему в основном обеспечиваться крупными городскими районами в северных провинциях и городами крупных инвесторов. Примечательно, что сегмент апартаментов, в основном сегмент ценой от 50 млн донгов/м2 и выше, продолжает лидировать на рынке.
Хотя предложение растет, оно все еще недостаточно по сравнению со спросом, и поскольку оно в основном поступает от крупных городских проектов крупных инвесторов, цена продажи все еще «заякорена» на высоком уровне. Между тем, вторичный уровень цен также будет расти медленнее с меньшим увеличением, от 7 до 10% по сравнению с 2024 годом.
Причина в том, что текущий уровень цен довольно высок. Замедление роста на рынке также связано с тем, что многие старые продукты квартир, не имеющие инфраструктуры и коммунальных услуг, имеют трансфертные цены, которые слишком высоки по сравнению с их фактической стоимостью.
Ожидается, что самый дорогой проект социального жилья в Ханое обойдется в 25 миллионов донгов за м2.
Цена продажи социального жилья в коммуне Тан Триеу, округ Тхань Три (Ханой) предварительно оценивается в 25 миллионов донгов/м2. В случае одобрения это будет самая высокая цена социального жилья в Ханое.
Указанная выше цена была объявлена Департаментом строительства Ханоя только после начала строительства проекта в конце прошлого года.
Инвестором этого проекта является консорциум Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) и DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Проект реализуется на земельном участке №1 нового городского района Ха Динь, коммуна Тан Триеу (коммерческое название Udic Eco Tower).
По данным Департамента строительства, предполагаемая цена продажи квартир в этом проекте социального жилья составляет около 25 миллионов донгов/м2. При указанной выше цене за единицу, квартира площадью 70 м2 в проекте стоит около 1,75 миллиарда донгов.
Предполагаемая стоимость аренды составляет около 150 000 донгов/м2/месяц. Предполагаемая стоимость аренды квартиры площадью 70 м2 составляет 10,5 млн донгов/месяц.
Стоимость аренды составляет 390 000 донгов/м2/месяц, ожидается, что за квартиру площадью 70 м2 придется платить 27,3 млн донгов/месяц.
Департамент строительства сообщил, что официальная цена будет объявлена инвестором после оценки государственным органом управления в соответствии с нормативными актами.
Ожидается, что прием заявок на приобретение социального жилья в проекте начнется в четвертом квартале 2025 года.
До 2023 года цена продажи социального жилья в столице колебалась в пределах 13-17 млн донгов/м2. В случае одобрения это будет самая высокая цена социального жилья в Ханое.
Ранее, отвечая на мнение избирателей о высокой стоимости социального жилья по сравнению с доходами большинства работников, особенно имеющих низкие доходы, Минстрой сообщил, что для упрощения процедуры определения цен на социальное жилье Законом о жилье 2023 года предусмотрено, что цена продажи определяется на основе расчета всех затрат на возмещение инвестиционного капитала в жилищное строительство.
Цена аренды определяется как продажная цена и не включает плату за содержание жилья, уплачиваемую арендатором в соответствии с положениями Жилищного закона. Цена аренды согласовывается инвестором и арендатором. В случае использования инвестором победившей цены торгов нет необходимости переоценивать продажную цену и цену аренды социального жилья.
По данным Министерства строительства, статья 85 предусматривает льготы для инвесторов в социальное жилье, такие как освобождение от платы за пользование землей, арендной платы за землю, налоговые льготы в соответствии с налоговым законодательством, инвесторы имеют право на 10% прибыли, им выделяется земельный участок или коммерческая площадь, и они не обязаны учитывать ее в ценах на социальное жилье.
«Эти правила способствуют поощрению и продвижению инвестиций и развития социального жилья, а также поддержанию умеренных цен на социальное жилье, чтобы малообеспеченные должностные лица, рабочие и рабочие могли позволить себе купить жилье и стабилизировать свою жизнь», — подчеркнули в Министерстве строительства.
Положение о порядке выдачи красных книг на земельные участки, предоставленные в пользование на много лет без планирования
На момент самовольного отвода земли в 1996 году никакого планирования не было, но к 2024 году, если оно не соответствует планировке, можно ли выдать свидетельство о праве пользования землей?
По данному вопросу Министерство природных ресурсов и экологии имеет следующее мнение:
Пункт 2 статьи 140 Закона о земле 2024 года В случаях, когда домохозяйства и отдельные лица используют землю, которая была выделена без соответствующего разрешения и использовалась с 15 октября 1993 года по 1 июля 2004 года, и в настоящее время подтверждено Народным комитетом коммуны, где расположена земля, что не существует споров и что она соответствует планировке землепользования районного уровня или генеральной планировке или планировке зонирования или планировке застройки или сельской планировке, им будет выдан Сертификат о праве пользования землей и владении активами, прикрепленными к земле (Красная книга) в соответствии с положениями пункта 3 и пункта 6 статьи 138 настоящего Закона.
Соответственно, для внесения в Красную книгу используемый земельный участок должен соответствовать одному из пяти типов планировки, указанных выше.
«На основании вышеуказанных положений, в случаях, когда в 1996 году время отвода земельного участка не входило в полномочия и не было планирования, а к 2024 году оно не соответствовало плану, он не будет подлежать рассмотрению для выдачи красной книги в соответствии с положениями статьи 140 Закона о земле», - проинформировали в Министерстве природных ресурсов и экологии.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html
Комментарий (0)