Прогнозируя, когда рынок восстановится, цены на жилье в Ханое и Хошимине заоблачные, не хватает доступных квартир

На рынке по-прежнему много трудностей, политику необходимо отложить, улучшение наступит во второй половине 2024 года; цены на жилье в Ханое и Хошимине слишком высоки по сравнению с доходами людей; Тхай Нгуен полон решимости взыскать долги, связанные с платой за пользование землей, арендной платой за землю... таковы последние новости о рынке недвижимости.

Сектор недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, но может восстановиться во второй половине 2024 года. (Источник: SBV)

Рынок недвижимости будет процветать во второй половине 2024 года

Одним из сигналов, предсказывающих восстановление рынка недвижимости, является снижение процентных ставок по кредитам до более низкого уровня, что станет основной движущей силой восстановления всей отрасли. В настоящее время процентные ставки по мобилизационным кредитам корректируются с первого квартала 2023 года, но динамика процентных ставок по кредитам задерживается.

Согласно отчету WiGroup о результатах деятельности за второй квартал 2023 года, сектор недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, но может восстановиться во второй половине 2024 года.

В частности, рост прибыли после уплаты налогов (NPAT) во втором квартале 2023 года всей отрасли жилой недвижимости (без учета Vinhomes) зафиксировал отрицательный рост около -46% за тот же период, хотя абсолютная величина зафиксировала рост по сравнению с первым кварталом 2023 года, но по-настоящему мощного катализатора для увеличения прибыли всей отрасли и восстановления со дна не было.

При более глубоком анализе роста 20 предприятий (на долю которых приходится 90% капитализации отрасли) данные показывают, что только 5 компаний в сфере недвижимости зафиксировали положительный рост во втором квартале.

Но это происходит по двум основным причинам: внезапный рост за счет прочей прибыли, а не основной деятельности, или высокий рост из-за низкой прибыли за тот же период.

Другие компании отрасли с большой капитализацией зафиксировали снижение прибыли более чем на 20% по сравнению с тем же периодом, что отражает общие трудности рынка недвижимости.

Стоимость запасов всей отрасли снизилась по сравнению с первым кварталом 2023 года. Узкие правовые коридоры и ужесточение кредитных потоков на рынок недвижимости — две основные причины, по которым предприятия испытывают трудности с реализацией проектов.

Спрос также не слишком оптимистичен: общий объем сделок купли-продажи недвижимости во втором квартале 2023 года снизился на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 9% по сравнению с предыдущим кварталом.

По данным WiGroup, для обеспечения «выживания» управляющие недвижимостью должны применять защитную стратегию, снижая финансовый рычаг до безопасного уровня, сокращая расходы на выплату процентов и избегая банкротства в условиях значительного замедления продаж. По состоянию на конец второго квартала 2023 года соотношение общего долга к процентным ставкам/капиталу по всей отрасли достигло 0,48.

Общие процентные расходы за этот период достигли 2030 млрд донгов, что незначительно больше, чем в первом квартале, что свидетельствует о том, что процентные ставки по кредитам остаются достаточно высокими и не демонстрируют признаков снижения. Платежеспособность предприятий отрасли, измеряемая соотношением EBIT/Процентные доходы, снизилась по сравнению с первым кварталом 2023 года.

Кроме того, отмена правовых коридоров способствует возобновлению предложения недвижимости. Сегмент социального жилья может стать катализатором развития рынка жилой недвижимости, поскольку он пользуется многочисленными мерами государственной поддержки.

«Соответственно, восстановление рынка недвижимости в целом и сектора жилой недвижимости в частности придется примерно на вторую половину 2024 года, когда начнет действовать политика поддержки», — подсчитали в WiGroup.

Утверждение инвестиционной политики для проекта жилого района Хо Сон 3

Заместитель председателя Народного комитета провинции Лангшон Лыонг Чонг Куинь только что издал Решение № 1282/QD-UBND, которым одобрил инвестиционную политику проекта жилого района Хошон 3 в районе Хыулунг путем проведения торгов для отбора инвесторов.

Согласно Решению, проект жилой зоны Хо Сон 3 включает: север и северо-восток граничат с провинциальной дорогой DT.242 и дорогой, ведущей к скоростной автомагистрали Ханой — Ланг Сон; юг граничит со скоростной автомагистралью Ханой — Ланг Сон; восток граничит с нынешней жилой территорией коммуны Хо Сон и Народным комитетом коммуны Хо Сон; запад и юго-запад граничат с рекой Тхыонг.

Инвестиционная цель проекта – строительство жилого района с синхронизированной и современной системой технической инфраструктуры в соответствии с утверждённым планом. Полное использование имеющегося земельного фонда, удовлетворение потребностей всех субъектов, нуждающихся в жилых землях и жилье, а также активное участие в Программе развития жилищного строительства района Хыулунг в частности и провинции Лангшон в целом.

Общий инвестиционный капитал проекта жилого района Хо Сон 3 (без учета компенсаций, поддержки и расходов на переселение) составляет 1,379 млрд донгов, общая площадь земельного участка – 400,000 м² (40 га). Проект включает в себя: многоэтажное жильё площадью 4,656 м², малоэтажные таунхаусы общей площадью земельного участка 111,392 м² (1,102 земельных участка), малоэтажные виллы общей площадью 20,510,7 м² (131 земельный участок), жильё для переселенцев общей площадью 8,216 м² (84 земельных участка), а также другие объекты, такие как техническая инфраструктура, торговые и сервисные центры. Численность населения составляет 7,000 человек.

Срок реализации проекта составляет 50 лет с даты получения Инвестором решения о выделении земельного участка или решения об аренде земельного участка, при этом срок реализации проекта не превышает 48 месяцев.

Тхай Нгуен: Решительно взыскивать долги, связанные с платой за пользование землей и арендной платой за землю

Председатель Народного комитета провинции Тхай Нгуен только что поручил главам департаментов, отделений и секторов, а также председателям Народных комитетов районов и городов срочно и решительно выполнить ряд задач для продолжения синхронной реализации решений по ускорению взыскания задолженности, связанной с платой за землепользование и арендной платой за землю в провинции, стремясь достичь наивысших результатов в деле пополнения государственного бюджета.

В 2023 году Народный совет провинции Тхай Нгуен поставил задачу собрать 20 000 млрд донгов в государственный бюджет, из которых 4 800 млрд донгов составили сборы за пользование землей, а 700 млрд донгов — арендная плата за землю. По состоянию на 31 июля сборы за пользование землей в провинции Тхай Нгуен составляли всего 734 778 млрд донгов, что составляет 15,3% от общей сметы, а сборы за аренду земли — 296 086 млрд донгов, что составляет 42,3% от общей сметы.

Согласно заявлению налогового органа, сумма задолженности по платежам за пользование землей составляет 681 240 млрд донгов, а сумма задолженности по платежам за аренду земли — 94 865 млрд донгов по 14 проектам в жилых и городских зонах.

Установлено, что одной из причин низкого сбора платы за землепользование в рамках проектов в провинции Тхай Нгуен является вялая конъюнктура рынка недвижимости в прошлом году, что привело к низкому уровню транзакций. Многие предприятия зависят от кредитов и привлеченного капитала, в то время как процентные ставки по кредитам остаются высокими, а доступ к капиталу затруднен. Кроме того, ряд налогоплательщиков не соблюдают налоговое законодательство.

Согласно плану налогового департамента провинции Тхай Нгуен, не позднее конца сентября 2023 года проекты, имеющие задолженность по землепользованию, должны выполнить свои обязательства перед государственным бюджетом.

В документе № 4151/UBND-KT от 18 августа председатель Народного комитета провинции Тхай Нгуен поручил Налоговому департаменту провинции: осуществлять меры по взысканию задолженности, соответствующие каждому случаю налоговой задолженности, в соответствии с нормативными актами; в частности, сосредоточиться на немедленном применении мер по привлечению, обеспечению соблюдения и обнародованию информации в соответствии с положениями Закона о налоговом администрировании и руководящими документами для налогоплательщиков, имеющих большую налоговую задолженность, просрочки и затягивания сроков взыскания налоговой задолженности в государственный бюджет.

Поручить подчиненным подразделениям тщательно проверять и контролировать ход урегулирования задолженности по платежам за пользование землей и арендной плате на территории провинции; периодически ежемесячно отчитываться для оценки ситуации с урегулированием задолженности по платежам за пользование землей и арендной плате на территории провинции, обобщать трудности и проблемы, возникающие в ходе реализации, сообщать и давать рекомендации Провинциальному народному комитету для рассмотрения и принятия мер в соответствии с нормативными актами.

Народные комитеты районов и городов: взять на себя ведущую роль и координировать свою деятельность с провинциальным налоговым управлением, чтобы напрямую работать с предприятиями, имеющими задолженность по земельным налогам и арендной плате на данной территории, и побуждать их своевременно вносить платежи в государственный бюджет. Разработать программы и поручить конкретные задачи департаментам, управлениям и подведомственным подразделениям для тесного взаимодействия с региональным налоговым управлением, сосредоточившись на привлечении и тщательном урегулировании земельной задолженности.

Также по словам председателя Народного комитета провинции Тхай Нгуен: В случае, если победитель аукциона не оплатит или не оплатит достаточную сумму за аукцион по праву землепользования в течение 120 дней с даты принятия решения о признании результатов аукциона, Народный комитет компетентного уровня отменит решение о признании результатов аукциона по праву землепользования в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Постановления правительства № 10/2023/ND-CP от 3 апреля 2023 года.

Цены на жилье в Ханое и Хошимине в 18–32 раза превышают доходы.

Компания Savills только что опубликовала данные о возможности владения жильем для жителей Ханоя и Хошимина.

В частности, данное подразделение ссылалось на отчёт Института городского землепользования (ULI) «Индекс доступности жилья в Азиатско-Тихоокеанском регионе за 2023 год», в котором указано, что Хошимин и Ханой — два города со средними ценами на жильё в регионе. Однако разница в доходах населения довольно велика.

В частности, в городе Хошимин средняя стоимость жилья составляет 296 000 долларов США (более 7 миллиардов донгов), а средний доход домохозяйства — 9 120 долларов США в год (около 220 миллионов донгов).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Политика государственной поддержки играет ключевую роль в обеспечении доступности жилья для людей. (Источник: Скриншот/DT)

Согласно расчётам отчёта, разрыв между ценами на жильё и доходами в Хошимине составляет 32,5 раза. Это второй по величине показатель в регионе после Шэньчжэня (35 раз), и даже выше, чем в Пекине (29,3 раза), Шанхае (24,1 раза) и Гонконге (Китай) (26,5 раза).

Между тем, в Ханое этот показатель составляет 18,3 раза при среднем годовом доходе домохозяйства в 9 967 долларов США (около 240 миллионов донгов); это выше, чем в Сеуле (в 17,3 раза), Токио (в 16,1 раза) и коммерческом жилье в Сингапуре (в 13,7 раза).

На рынке арендного жилья средняя ежемесячная арендная плата за квартиру в Хошимине составляет 592 доллара США, что эквивалентно более 14 миллионам донгов. Этот рынок в основном подходит для молодых работников с высоким доходом или иностранцев, работающих во Вьетнаме.

Анализируя доступность жилья для жителей Хошимина, заместитель директора, руководитель отдела исследований S22M Savills Ho Chi Minh City г-жа Джан Хюинь отметила, что большинство людей могут позволить себе только доступное жилье и недорогие квартиры.

По словам г-жи Цзян, предложение доступных квартир стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов в настоящее время ограничено. Ранее эта категория жилья занимала около 60% предложения на рынке; в 2023 году её доля составит лишь около 25%. Это влияет на возможность людей приобрести собственное жильё.

Г-жа Цзян считает, что государственная политика поддержки — ключ к обеспечению способности людей платить за жильё. Практический опыт многих стран показывает положительное влияние жилищных решений на социально-экономическое развитие.

«Рассмотрение правительством вопроса о налогах с целью ограничения спекулятивных покупок и увеличения земельных фондов для строительства доступного жилья демонстрирует его приверженность содействию стабильному и устойчивому рынку жилья, приносящему пользу покупателям жилья», — сказала г-жа Хюинь.

Вместе с тем она отметила, что развитие социального жилья является приоритетным вопросом, поскольку оно помогает решить жилищные проблемы малообеспеченных людей, стимулирует социально-экономическую деятельность, ускоряет расселение населения, расширяет городские территории за счет пригородных зон и повышает устойчивость городского планирования.

Источник