«Возрожденные» проекты являются важным источником предложения на рынке недвижимости

Сэр, многие задаются вопросом, почему цены на недвижимость продолжают расти, особенно в Ханое и Хошимине, особенно в контексте вступления в силу трех законов о земле, жилье и недвижимости. Как вы объясните эту проблему?

Существует множество причин, объясняющих быстрый рост цен на недвижимость в последнее время, особенно в крупных городах. Однако причина, которая, вероятно, получит большой консенсус, — это отсутствие предложения и дисбаланс между спросом и предложением, особенно на квартиры и небольшие земельные участки со средними ценами в центральном районе.

Почему наблюдаются колебания цен и дефицит предложения, если с 1 августа вступили в силу Закон о земле, Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью?

По нашему мнению, потому что количество новых проектов жилья, открытых для продажи, невелико сразу после вступления в силу новых законов. Многие ожидают, что предложение будет больше, но необходимо объективно оценить, что, хотя новые правила гибкие и разумные, они применяются только к недавно реализованным проектам жилья. Эти проекты должны пройти юридические процедуры и не могут быть открыты для продажи сразу после вступления законов в силу.

С другой стороны, жилищные проекты останавливаются по разным причинам, таким как: выбор неправильного инвестора, несоблюдение правил землепользования и т. д., так что решения все еще нет. Старые проекты, таким образом, все еще находятся в режиме «ожидания» решения новой политики. Проекты с «проблемами», которые не были решены, не создали источник предложения для рынка.

Во-вторых, рост «входных» затрат приводит к росту цен на землю. В настоящее время населенные пункты корректируют прейскурант цен на землю в соответствии с положениями Закона о земле. Например, 21 октября город Хошимин опубликовал прейскурант цен на землю, в котором по сравнению с прейскурантом цен на землю 2020 года во многих районах цены выросли от 3 до 11 раз по сравнению со старой ценой, например, в районе Ку Чи; в Хок Моне цены выросли от 2 до 11 раз... Высокий прейскурант цен на землю приведет к соответствующему росту расходов на землю для людей (земельный налог, плата за пользование землей при выдаче сертификата, плата за изменение целевого назначения земли...).

Для предприятий, хотя определение цен на проектную землю не основано на прейскуранте, с новыми правилами плата за пользование землей, определенная для инвестиционных проектов, не будет ниже, чем раньше. Особенно в контексте более высоких компенсационных расходов на расчистку участка, когда лицо, чья земля будет возвращена, получит больше выгод, чем раньше.

Третья причина заключается в том, что тенденция спекуляции недвижимостью все еще популярна. Нетрудно утверждать, что люди все еще хотят инвестировать в землю из-за ее высокой доходности. Некоторые люди думают, что земля является хорошим каналом для хранения активов. Это справедливо как для инвесторов, так и для тех, кто покупает землю, чтобы сохранить активы. Популярная поговорка «жизнь бизнеса не равна прибыли от участка земли» все еще верна до сих пор.

Спекуляция также приводит к трюкам, чтобы "повысить" цены на недвижимость. Аукционы с заоблачными ценами и последующим аннулированием депозитов нарушают рыночную информацию, как в Тхань Оай, Хоай Дык... и даже в Ха Донге недавно с победной ставкой в ​​262 миллиона донгов/м2, продолжая бить рекорды предыдущих аукционов. Следствием этих "повышений" цен является то, что рыночная информация нарушается, и покупатели оказываются в "лабиринте" цен.

Считаете ли вы, что корректировка цен на землю в населенных пунктах приведет к повышению цен на передачу недвижимости на рынке?

По нашему мнению, корректировка местных прейскурантов на землю является объективной необходимостью. Ранее регулируемые прейскуранты на землю не отражают реальной стоимости земельных участков. Поэтому корректировка и раннее применение прейскурантов на землю необходимы и помогают рынку быть прозрачным, стабильным и решают проблемы, которые существуют уже много лет, такие как: Расчет компенсационных цен для людей, чьи земли были возвращены, будет более разумным, ограничив ситуацию, когда лица собирают землю, а затем меняют целевое назначение земли в спекулятивных целях...

Однако рост цен на землю в прейскуранте также затрагивает многие группы субъектов, особенно физических лиц, которым необходимо получить свидетельства на право пользования землей, ходатайствовать об изменении целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения на одном участке с жилыми домами, а также платить налог на несельскохозяйственные земли... Именно на этих субъектах корректировка прейскуранта негативно отразится, поскольку стоимость пользования землей увеличится.

Например, до корректировки прейскуранта цен на землю, люди должны были заплатить 1 млрд донгов за участок сельскохозяйственной земли площадью 100 м2 в связи с изменением его целевого назначения. Если прейскурант цен на землю увеличится в 2,2 раза, расходы людей на землю возрастут на 2,2 млрд донгов. Расходы на регистрационные сборы и налоги на несельскохозяйственное использование земли также возрастут.

Это затронет уязвимые субъекты, особенно людей, которые долгое время пользовались землей, которая была "приостановлена ​​в планировании", не имея сертификата, и теперь имеют право на получение сертификата. Стоимость уплаты сборов за пользование землей, когда государство признает ее в некоторых случаях, увеличится по сравнению с тем, что было раньше.

В целом, мы видим, что когда прейскурант цен на землю, конкретная цена земли (цена на входе) определяется ближе к рыночной цене, трансфертная цена земли (цена на выходе), как правило, увеличивается. Таким образом, даже если предложение улучшается, цены на недвижимость все еще могут быть очень трудно «остыть» за короткое время.

Итак, по вашему мнению, каково решение текущей ситуации резкого роста цен на недвижимость в ближайшее время?

Для «охлаждения» цен на недвижимость необходимо множество синхронных решений со стороны властей. Однако с юридической точки зрения мы считаем, что необходимы как краткосрочные, так и долгосрочные решения.

В краткосрочной перспективе компетентный орган должен рассмотреть вопрос о создании механизма для управления проектами, приостановленными из-за правовых проблем. Другими словами, должны быть правила, позволяющие решать такие типы проектов решительным образом, позволяя их реализацию или полное прекращение; и не допуская текущей ситуации «приостановленных» проектов.

«Оживленные» проекты являются важным источником предложения для рынка в будущем. Количество «застрявших» проектов велико, и только небольшое количество из них необходимо реализовать, чтобы изменить предложение для рынка. С другой стороны, чтобы избежать влияния корректировки цен на землю, правительству необходимо рассмотреть вопрос о выпуске положений об освобождении и снижении платы за пользование землей, включая изменение цели использования земли для домохозяйств и отдельных лиц.

В долгосрочной перспективе рассмотрение применения более высоких налоговых ставок к тем, кто владеет несколькими объектами недвижимости, оставить землю под паром и покупать и продавать землю в короткие сроки по-прежнему является фундаментальным решением. Это не единственное решение, но одна из важных мер по регулированию рынка; способствуя ограничению количества денег, которые люди вливают в недвижимость. Конечно, применение такого налогового закона требует тщательного исследования надлежащего времени и метода.

Кроме того, раскрытие информации, продвижение цифровизации и создание национальной биржи недвижимости - формы нынешней фондовой биржи - могли бы стать устойчивым решением. Национальная биржа недвижимости, работающая по модели организации государственных услуг, управляемой государством, интегрированная с национальной базой данных о населении и земле, будет способствовать контролю фактических значений транзакций, помогая сделать рынок прозрачным и здоровым.

Большое спасибо!

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040