Меры, применяемые в мире
По данным VARS, регулирование рынка недвижимости посредством кредитной политики и законов является одним из эффективных способов обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка, избегая дестабилизирующего воздействия на экономику . Или, что еще хуже, подъем или спад рынка недвижимости может привести к крупным финансовым кризисам.
Исторически недвижимость часто упоминалась как одна из главных причин экономических трудностей Вьетнама из-за прямого влияния этой отрасли и косвенно из-за вспомогательных экономических секторов, затронутых этим важным сектором, таких как строительство, туризм , финансы - банковское дело. Факторы, которые можно упомянуть, включают плохие долги, высокий запас недвижимости, трудности в мобилизации капитала и снижение доверия инвесторов.
Вышеуказанные трудности не только напрямую влияют на развитие рынка, но и вызывают широкомасштабные последствия для всей экономики. Поэтому, исходя из максимального уважения к естественным законам спроса и предложения, крайне необходимо, чтобы государство в проактивном порядке усилило регулирование рынка недвижимости, когда рынок проявляет «признаки нестабильности». Это также мера, применяемая Правительством и финансовыми органами многих стран мира.
Регулирование рынка недвижимости является важной мерой по предотвращению негативного воздействия на экономику.
В частности, для обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка недвижимости и избежания дестабилизирующего воздействия на экономику многие правительства использовали кредитную политику в качестве инструмента регулирования рынка недвижимости. Ужесточая или ослабляя кредит, правительство может контролировать цены на недвижимость, предотвращать пузыри и обеспечивать стабильность рынка. Однако гибкость этой политики зависит от каждого рынка и конкретной экономической ситуации каждой страны. Опыт некоторых стран по этому вопросу следующий:
Например, в Китае, чтобы контролировать потоки инвестиционного капитала, китайское правительство ввело множество ограничений на покупку недвижимости в кредит, особенно кредиты для спекуляций. Они также контролировали потоки капитала за рубежом, чтобы не допустить вливания спекулятивных денег на зарубежные рынки недвижимости.
В частности, в 2010 году рынок недвижимости в Китае стремительно развивался, и цены на жилье стремительно росли. В то время десятки миллионов квартир в Китае были построены уже давно, но в них никто не жил. Эта ситуация длилась так долго и стала настолько серьезной, что в конце 2017 года китайскому правительству пришлось выпустить политику «дома для проживания, а не для спекуляции», и в то же время поручило создать систему политики для контроля и регулирования рынка, чтобы отделить спекулянтов от покупателей жилья с реальными потребностями в жилье.
В дополнение к очень строгим правилам владения вторым домом или более, таким как требование к покупателям второго дома вносить депозит в размере 60-85%, а третьего дома — 100%; требование к любому покупателю дома владеть недвижимостью не менее трех с половиной лет; увольнение высокопоставленных чиновников в населенных пунктах, которые позволили ценам на жилье резко вырасти; и даже применение мер референтного ценообразования, распределение квот на покупку... Кроме того, многие китайские города также использовали ряд мер, таких как ограничение кредитования по ипотечным кредитам, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение правил ипотеки. Эти корректировки были в некоторой степени эффективными, значительно сократив спекуляции.
Во избежание спекуляций применяются многочисленные правила, «бьющие по карману» покупателей жилья.
В Сингапуре, чтобы контролировать спекуляции и предотвратить пузырь на рынке недвижимости, правительство Сингапура увеличило минимальную ставку депозита при займе на покупку недвижимости, особенно для покупателей второго или третьего жилья. В то же время, чтобы уменьшить сумму кредита и контролировать цены на недвижимость, правительство также ограничило срок кредита в сочетании с жесткой кредитной политикой.
В Канаде правительство ужесточило правила соотношения кредита к стоимости, чтобы ограничить высокорисковые кредиты. Покупатели жилья в крупных городах, таких как Торонто и Ванкувер, часто вынуждены вносить более высокие депозиты при займе на покупку недвижимости. Многие страны также применяют меры кредитного контроля к иностранным покупателям недвижимости, чтобы ограничить спекуляции, контролировать рост цен на жилье и защитить людей со средним доходом в крупных городах, таких как Австралия, Канада и т. д.
Опыт других стран показывает, что кредитная политика и законы являются одним из важных инструментов для правительств по регулированию рынка недвижимости. Многие из политик, которые были успешно применены другими странами, могут быть использованы, изучены и применены во Вьетнаме.
Необходимо обратиться во Вьетнам для регулирования рынка
Благодаря эффективности, достигнутой во многих странах мира, VARS предлагает ряд решений по кредитной политике для регулирования рынка в случаях, когда рынок колеблется вверх или вниз более чем на 20% в течение 3 месяцев или на рынке недвижимости наблюдаются другие колебания, которые влияют на социально-экономическую стабильность, не влияя на спрос людей на жилье, а именно:
Во-первых, ужесточить кредитную политику для спекулянтов. Чтобы сократить количество людей, занимающих деньги в спекулятивных целях или использующих слишком большое кредитное плечо, кредитные учреждения могут корректировать лимиты кредитования, корректируя соотношение кредита к стоимости, требуя более высоких выплат по собственному капиталу или применяя более высокие процентные ставки к покупателям второго дома и т. д.
Во-вторых, усилить кредитный мониторинг и управление. Правительство может ввести правила контроля качества кредитов, требуя от банков сообщать больше подробностей о кредитах, связанных с недвижимостью, тем самым усиливая мониторинг рисков. Создать кредитный механизм для проектов социального жилья, отдавая приоритет финансированию проектов социального жилья и доступного жилья для удовлетворения жилищных потребностей людей с низкими доходами.
VARS предлагает множество мер по наиболее разумному регулированию рынка.
Кроме того, государству также необходимо проводить политику смягчения кредитования, включая снижение процентных ставок и поддержку долгосрочных кредитов с льготными процентными ставками для впервые приобретающих жилье или некоторых других приоритетных групп в целях социальной стабильности, таких как молодые пары, недавно вступившие в брак,...
Однако, по мнению VARS, для того, чтобы применять политику «правильно и точно», государству необходимо создать систему баз данных, которая будет достаточно большой, достаточно точной и высокоактуальной, чтобы обеспечить четкое различие между реальными покупателями жилья, использующими его для реальных производственных и деловых целей, и спекулянтами и спекулянтами. Крайне необходимо ускорить объявление индекса цен сделок с недвижимостью и некоторых влияющих индикаторов, чтобы иметь основу для определения того, когда государству необходимо вмешаться.
В частности, в контексте цен на недвижимость, которые в настоящее время вызывают беспокойство. Для более комплексного регулирования рынка недвижимости кредитная политика должна сочетаться с применением налога на передачу недвижимости или налога на имущество. В то же время применение регуляторной политики должно быть гибким, обеспечивающим стабильность и порядок на рынке недвижимости, минимизирующим риски.
Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
Комментарий (0)