Ликвидность «заморожена» из-за трудностей с согласованием цены
По мнению некоторых инвесторов, ликвидность этого сегмента не улучшилась в последнее время, поскольку многие заметили, что землевладельцы на самом деле не впали в состояние «земельного удушья». Особенно это касается участков земли, расположенных в красивых местах, с высоким потенциалом прибыли в среднесрочной перспективе, и землевладельцы не испытывают слишком большого финансового давления в настоящее время.
Г-н Фам Кхай — давний инвестор в землю в соседних районах Хошимина, таких как Лонг Ан, Донг Най, Бинь Фуок , Ба Риа - Вунг Тау, сказал, что в прошлом он и несколько друзей охотились за земельными участками по разумным ценам. Но большинство прекрасных земельных участков часто очень трудно закрыть из-за разногласий по цене.
«Землевладельцы по-прежнему держат цену довольно высокой по сравнению с нашей оценкой, некоторые люди даже отказываются вести переговоры о более низкой цене, потому что считают текущую цену подходящей. В частности, многие землевладельцы считают, что рынок скоро восстановится, поэтому они сокращают убытки только на очень небольшом уровне. По этой причине за последние 3 месяца я смог купить только 1 дополнительный участок земли в Дат До, Ба Риа - Вунгтау более чем за 1 млрд донгов», - поделился г-н Кхай.
Этот инвестор также сказал, что даже с некоторыми участками земли, которые в настоящее время находятся в банке, землевладельцы пока не вернули цену на «хороший» уровень, по их личному мнению. Многие землевладельцы даже подняли цену на несколько сотен миллионов выше оценки банка и некоторых других оценочных компаний.
Проектные земли являются излюбленным выбором многих инвесторов.
Тот факт, что арендодатель использовал пиковую цену 2022 года в качестве ориентира для установления сокращения убытков, привел к тому, что многие люди, которые хотят купить для инвестиций, не смогли заключить сделку. Даже сокращение убытков на 50% для многих людей, которые инвестируют в долгосрочной перспективе, — это всего лишь сокращение прибыли.
Кроме того, с точки зрения продавца, некоторые люди выходят на рынок в то время, когда земля горячая, и цена на землю может быть поднята до нескольких сотен процентов. Не говоря уже о брокерских сборах, юридических сборах и даже процентных займах для инвестирования в недвижимость. Поэтому через год, даже если они согласятся продать по первоначальной цене, им все равно придется понести большие убытки в несколько сотен миллионов. Поэтому, столкнувшись с покупателями, «сжимающими цену», многие землевладельцы не соглашаются на сделку, в результате чего ликвидность рынка остается «замороженной».
Кроме того, некоторые инвесторы отметили, что в настоящее время только земля и сельскохозяйственная продукция в провинциях вокруг Хошимина, особенно на рынке, который еще не испытал земельной лихорадки, имеют разумные закупочные цены. Однако будущие риски также выше из-за отсутствия ориентации на развитие. В районах, которые прошли «волну», снижение цены на 30-40% все еще является ценой, которую необходимо учитывать в настоящее время.
Могут ли цены снизиться еще больше?
Согласно отчету о рынке недвижимости Batdongsan.com.vn, цены на землю в 2023 году, как правило, резко снижаются в спекулятивной недвижимости, удерживая запасы в ожидании повышения цен (не обслуживая реальные потребности в жилье, эксплуатируя потребление), в то время как земля в целом снизилась только на 8-12%. Больше всего снизились цены на таунхаусы, виллы и будущие квартиры, упав примерно на 15-30%, и только в нескольких отдельных случаях снижение достигло минимальной цены в 40% по сравнению со вторым кварталом 2022 года.
Между тем, сегменты, подходящие для покупателей с реальными жилищными потребностями и немедленным использованием, продаются очень мало. Некоторые проекты все еще фиксируют снижение цен из-за влияния психологии всего рынка, но только в узком диапазоне. Панических продаж для сокращения убытков не наблюдается.
Согласно психологическому опросу покупателей жилья, проведенному Batdongsan.com.vn, около 56% прогнозируют, что цены на жилье продолжат снижаться в последние месяцы года, только 23% говорят, что они продолжат расти. Соответственно, 54% респондентов заявили, что процентные ставки продолжат расти в ближайшее время, около 20% заявили, что с третьего квартала процентные ставки могут снизиться, но вернуться к периоду 2020–2021 годов будет сложно.
Большинство опрошенных выбрали землю как тип недвижимости, которую они хотели бы купить в ближайшем будущем.
Напротив, среди группы продавцов данные опроса о причине продажи показывают, что 49% - это реструктуризация инвестиционного портфеля; 23% - из-за отсутствия необходимости в использовании, поэтому они перепродают, только 22% - из-за финансовых трудностей, необходимости перевода для решения экономических проблем. Поскольку число людей, сокращающих убытки из-за финансового давления, невелико, большинство продавцов все еще находятся на уровне, когда они могут держаться, ожидая продать с прибылью.
В частности, до 42% людей, владеющих активами, хотят продать с прибылью, превышающей цену покупки как минимум на 10%, 38% согласны продать с разницей в прибыли менее 10%. Только около 16% согласны на снижение цены на 5-20%, чтобы избавиться от товара. Процент инвесторов, принимающих снижение цены более чем на 20%, составляет всего около 3.
По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, сделки с недвижимостью находятся на низком уровне, спекулятивный спрос исчез, инвестиции сократились, и остались только покупки недвижимости. Рынок потерял большое количество инвестиционных покупателей, что привело к снижению ликвидности, а также к снижению цен на землю в 2023 году.
Сделки с недвижимостью трудно преуспеть, поскольку ожидания продавцов и покупателей все еще далеки друг от друга. В настоящее время юридические вопросы решаются правительством и местными органами власти. Банки также зафиксировали много позитивных сигналов, когда процентные ставки снизились. Потребительская недвижимость, обслуживающая реальные потребности в жилье, может вскоре восстановиться.
Между тем, покупатели отдают приоритет недвижимости, которая соответствует критериям немедленного использования, хорошего удержания цены, безопасности и высокой ликвидности. Поэтому эта группа продуктов улучшит ликвидность в ближайшее время. Между тем, группа спекулятивной недвижимости может продолжить падать в цене.
Источник
Комментарий (0)