В некоторых пригородных районах Ханоя рыночные цены на 300–600% выше, чем указано в новом прейскуранте. В то же время в основных районах разница составляет всего 30% и менее.
В некоторых пригородах Ханоя рыночные цены на 300–600% выше, чем указано в новом прейскуранте. В то же время в основных районах разница составляет всего 30% и менее.
 |
| Сравнение регулируемых цен на землю и рыночных цен в районах. Графика: Тхань Ву |
Разница в цене до 600%
Согласно расследованию корреспондента газеты «Investment Newspaper», новый прейскурант на землю более точно отражает рыночную стоимость в центральных районах Ханоя, таких как Хоан Кием, Хай Ба Чунг и Донг Да. Однако в районах Ха Донг, Тхань Суан, Лонг Бьен, а также Донг Ань, Хоай Дык и Чыонг Ми разница между регулируемой ценой и фактической ценой по-прежнему велика.
Например, на улице Хангдао (район Хоан Кием) цена земли составляет 695,3 млн донгов за м² — это также самый высокий показатель, зафиксированный в новом прейскуранте. В сравнении с реальностью, цена не сильно отличается и колеблется от 700 млн донгов до 1 млрд донгов за м², что всего на 1–30% выше регулируемой цены.
Аналогичная цена земли на улице Фан Динь Фунг (район Ба Динь) после обновления составляет 450,84 млн донгов/м². В настоящее время дома здесь продаются по цене от 480 до 650 млн донгов/м², что на 5–30% выше регулируемой цены.
В районе Донгда на улице Кат Линь зафиксирована новая цена в 264,13 млн донгов за м². Эта цифра всего на 2–28% ниже рыночной, хотя некоторые дома здесь продаются по цене 270–370 млн донгов за м².
Действующий прейскурант на землю станет важным «элементом» переходного периода, прежде чем город начнет формировать ежегодный прейскурант. Закон о земле 2024 года предоставляет право выпускать прейскуранты на землю на уровне районов, что поможет приблизить цены на землю к реальным.
Видно, что в четырёх старых центральных районах Ханоя прейскурантная цена на землю не сильно отличается от рыночной, чего не наблюдается в районах с более широкими границами. Например, на улице Ву Тонг Фан (район Тхань Суан) регулируемая цена на землю составляет всего 85,96 млн донгов за м², но, по словам местных жителей, здесь нет ни одного дома дешевле 120 млн донгов за м², что почти на 40% выше прейскуранта.
Район Хадонг также отличается высокими ценами на землю. Инвестор г-жа Ту Хоай отметила, что цена земли здесь составляет всего половину рыночной. Недавно она продала участок земли с парковочной аллеей в районе Йеннгия за 48 миллионов донгов за м². Согласно прайс-листу, земля в районе 2 (аллея от 3,5 м и более) стоит 23,2 миллиона донгов за м², что составляет менее половины реальной цены.
Аналогичная ситуация с участками земли на улице Тудинь (район Лонгбьен). Соответственно, цена земли в таблице составляет 38,8 млн донгов/м², но когда мы попросили брокеров найти участки по такой цене, они все покачали головами, «сдавшись». Ведь цена земли на этой улице превышает 110 млн донгов/м², что на 183% выше регулируемой цены.
В пригородных районах разница ещё больше. По словам г-на Дык Туна (коммуна Хоанг Ван Тху, район Чыонг Ми), недавно кто-то был готов внести первоначальный взнос и купить здесь участок земли за 15 миллионов донгов за квадратный метр. Однако в прейскуранте земель этот сельский жилой район указан всего в 2,3 миллиона донгов за квадратный метр, что на 300–500% ниже цены сделки.
В районе Донгань, готовящемся стать районом, цены на землю «на бумаге» и на рынке просто колоссальные. Согласно прейскуранту, земля на улице в коммуне Суанкань стоит 13,39 млн донгов за м² — эта цифра примерно на 640% ниже реальной. Учитывая, что здесь расположен суперпроект, цены на землю в последнее время стремительно выросли. В настоящее время стоимость земельных участков на улице превысила 100 млн донгов за м². Участки в переулке также стоят до 70 млн донгов за м².
Что касается района Хоайдык, где проходили земельные аукционы на миллиарды долларов, прейскурантная цена на землю значительно ниже, чем на жилую и выставленную на аукцион землю. Так, Народный комитет Ханоя установил цену на землю на улице Тьен Ле (коммуна Тьен Йен) в 12,66 млн донгов за м². Однако местные жители отмечают, что с тех пор, как через этот район прошла кольцевая дорога №4, цены на землю резко выросли. В настоящее время дома и участки в переулках в этом районе продаются по 50–60 млн донгов за м². Цены на недвижимость на этой улице достигают 70–90 млн донгов за м².
Самая высокая цена продажи земельных участков на аукционе в коммуне Тянь-Йен составила 133 млн донгов/м², средняя цена продажи других участков достигала 80–90 млн донгов/м². По сравнению с ценами на землю, указанными в новой таблице, рыночная цена на 480–730% выше.
Цены на землю станут более реалистичными
В беседе с журналистами газеты «Дау Ту» директор компании по недвижимости заявил, что данные, собранные компанией, также показали схожие результаты: чем дальше от основных районов, тем больше прейскурантная цена на землю отличалась от рыночной.
«Этот прайс-лист не отражает в точности общую картину рынка недвижимости Ханоя. Лично я считаю, что регулируемые цены на землю близки к реальному уровню лишь в центральных районах. Чем дальше в пригороды, тем сильнее цены отклоняются», — прокомментировал он.
Г-н Тран Дат Кхань, генеральный директор Biggee, платформы анализа информации о недвижимости, отметил, что между регулируемой ценой и рыночной ценой существует большой разрыв. Причина кроется в том, что текущий прейскурант формируется народными комитетами провинций/городов. Это, по сути, делает цены на землю негибкими и не отражает их реальную рыночную стоимость.
«Закон о земле 2024 года предоставляет районному уровню право выпускать прейскуранты на землю, что поможет приблизить цены на землю к реальным. Это особенно важно, учитывая, что фактические цены сделок с землей значительно превышают установленный в настоящее время верхний предел цен на городскую землю», — отметил г-н Кхань.
По данным Народного комитета Ханоя, действующий прейскурант цен на землю станет важным «элементом» переходного периода, предшествующего ежегодному формированию прейскуранта. В него будут вноситься корректировки и дополнения для обеспечения стабильности, соответствия реальной ситуации и одновременного удовлетворения потребностей социально -экономического развития.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html
Комментарий (0)