В ближайшие 3 года доля доступных квартир составит менее 5% предложения.

Доступными считаются квартиры стоимостью менее 3 млрд донгов.

Согласно недавно опубликованному Savills Vietnam отчёту о рынке недвижимости города Хошимин, во втором квартале 2024 года предложение новых квартир увеличилось на 78% по сравнению с предыдущим кварталом и на 199% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, достигнув 1125 объектов, построенных в рамках нового проекта и 8 последующих проектов, из которых 70% пришлось на объекты класса B. В результате общее предложение первичной недвижимости выросло на 13% по сравнению с предыдущим кварталом и достигло 5574 объектов.

Первичное предложение за первые 6 месяцев года осталось стабильным по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 6690 единиц, из которых 56% доли рынка пришлось на долю класса B, за которым следовали класс C (40%) и класс A (4%). Первичное предложение было сосредоточено в основном на востоке (город Тхудык) с долей рынка 57% и на западе (Биньтан, Биньчан) с долей рынка 29%.

В отчёте отмечается, что рынок возвращается к восстановлению, а объём сделок увеличился на 655% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует об уверенности рынка. Во втором квартале 2024 года было зарегистрировано 2288 успешных сделок, что составило 70% от общего объёма продаж в первом полугодии благодаря снижению процентных ставок по кредитам, прозрачной легальности продукта и эффективной политике продаж. В первом полугодии средняя цена продажи квартир на первичном рынке достигла 72 млн донгов за м² чистой площади.

Однако в отчёте также отмечается, что предложение квартир стоимостью менее 3 млрд донгов в Хошимине становится всё более ограниченным: за первые 6 месяцев года оно составляет лишь 18% от общего предложения, причём в основном они расположены более чем в 10 км от центра города. Согласно исследовательской модели Savills, квартиры стоимостью менее 3 млрд донгов в настоящее время считаются доступным сегментом. Эксперты считают, что доступность жилья станет серьёзной проблемой для рынка, поскольку в ближайшие 3 года доля этого сегмента составит менее 5% от общего предложения квартир.

Доходность квартир за первые 6 месяцев 2024 года

«Мы провели анализ, чтобы понять ситуацию с доступным жильём в Хошимине. В этой модели используются разные уровни дохода в зависимости от дохода, расходов и сбережений», — отметила г-жа Джан Хюинь, директор по исследованиям и маркетингу в сфере недвижимости в Savills Vietnam.

Этот эксперт предполагает, что покупатели жилья будут копить в течение 10 лет, возможно, за счёт ипотеки или собственного капитала. Исходя из этого, он делает вывод, что двухкомнатная квартира стоимостью менее 3 млрд донгов за единицу считается доступной.

«В текущих условиях большинство доступных квартир в Хошимине уже проданы, а существующее и будущее предложение в городе крайне ограничено. Новое и будущее предложение доступного жилья будет в основном появляться в районе Биньзыонг , граничащем с Хошимином. Поэтому очевидно, что покупателям из Хошимина придется переезжать в этот район, чтобы найти доступное жилье», — проанализировала г-жа Джанг.

Цены в доступном сегменте становятся все выше и выше.

Эксперты Savills также добавили, что вторичный рынок в последний период также демонстрирует более позитивную динамику в условиях ограниченного предложения при передаче и небольшого количества первичного жилья. В 2024 году во многих проектах классов B и C ожидается значительный рост цен на вторичном рынке. В то же время, элитные проекты после установления высоких цен в 2023 году испытывают некоторое давление на вторичном рынке. Можно отметить, что в районах с хорошей транспортной доступностью благодаря развитой инфраструктуре и низкому предложению при передаче наблюдается значительный рост цен на вторичном рынке.

Рынок недвижимости сталкивается со множеством проблем

Анализируя сегмент таунхаусов/вилл, директор по исследованиям и маркетингу недвижимости Savills также отметил: «В городе с населением более 10 миллионов человек у нас всего 668 первичных предложений таунхаусов, 10 новых объектов и 72 сделки во втором квартале. Рынок, как и сегмент квартир, в последние годы также переживал спад из-за многочисленных проблем. Поэтому цены на первичном рынке продолжают расти быстрее в условиях ограниченного предложения. Хотя в 2024 году предложение снизится, на рынке по-прежнему преобладают дорогие предложения».

В частности, данные показывают, что более 77% от общего объема первичного предложения имеет цену свыше 30 млрд донгов за единицу. Большая часть этой высококачественной продукции расположена в городских районах, в основном в городе Тхудык. Высокая стоимость первичного жилья, конкуренция со стороны вторичного рынка и доступность жилья в соседних провинциях осложнили ситуацию на рынке Хошимина. Предложение недвижимости стоимостью свыше 30 млрд донгов оказалось не на высоте: оно было освоено лишь на 6%. Наибольший уровень освоения рынка (31%) был зафиксирован в таунхаусах благодаря реальному спросу и конкурентоспособным ценам.

Во втором квартале 2024 года были проданы дорогие коммерческие таунхаусы в Global City, в результате чего первичные цены снизились на 2% в квартальном исчислении и на 4% в годовом исчислении, достигнув 320 млн донгов за м2 земли.

Операционная ситуация в сегменте вилл и таунхаусов в городе Хошимин за первые 6 месяцев 2024 года

В отчёте отмечается, что к 2026 году в Хошимине не будет товаров в ценовом диапазоне ниже 5 млрд донгов, и лишь 10% первичного предложения будет продаваться по цене ниже 10 млрд донгов. При этом в Биньзыонге товары в этом ценовом диапазоне составляют 85% предложения, а в Донгнай — 55%.

Во второй половине 2024 года ожидается ввод в эксплуатацию 883 малоэтажных домов, в основном в рамках следующих этапов существующих проектов. На жильё стоимостью свыше 20 млрд донгов будет приходиться 80% будущего предложения. Два новых проекта, Foresta и The Meadow, обеспечат 30% будущего предложения виллами и таунхаусами. Оба проекта получили разрешения на строительство.

Ожидается, что к 2026 году предложение достигнет 4663 единиц, в основном в округе 2, Биньчане и Нябе. Из-за дефицита земли и развитой инфраструктуры цены на жильё в Хошимине за последние пять лет утроились на первичном рынке и удвоились на вторичном. Рост цен подтолкнул покупателей жилья, желающих приобрести жильё для собственного проживания, в соседние провинции в поисках более подходящих вариантов.

Эксперты Savills, предоставляя обзор, отметили, что в настоящее время реализуются ключевые инфраструктурные проекты, которые принесут пользу региону за счет будущих поставок по основным инфраструктурным маршрутам.

Источник: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html