«За более чем 20 лет работы в сфере недвижимости я никогда не видел такого трудного периода», — воскликнул владелец бизнеса в интервью автору. Это заявление также частично отражает трудности бизнеса, а также тех, кто работает в сфере недвижимости. Однако они по-прежнему стойки и находят способы преодолеть мрачные дни.
Г-жа Фам Тхи Нгуен Тхань, генеральный директор акционерного общества Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Service), сказала, что в настоящее время предприятие имеет самый большой масштаб среди брокерских площадок по недвижимости с долей рынка около 33%. Однако то, что Dat Xanh является крупным подразделением, не означает, что оно не сталкивается с трудностями. Компания менее сложна, чем другие предприятия, только благодаря деньгам, накопленным за 20 лет ведения бизнеса на рынке.
По словам г-жи Тхань, недавний период был «великим наводнением» для брокеров по недвижимости, и никто не был действительно «здоров» в этот период. Конечно, в «опасности» все еще есть «возможность», и компании внедрили множество решений, чтобы пережить «зиму».
« Наша система простирается с севера на юг. До кредитного кризиса у нашей компании было около 70 дочерних компаний. Когда рынок стал сложным, мы регулярно и непрерывно проводили реструктуризацию, широко и глубоко во всей системе, от уровня группы до компаний-членов, чтобы гарантировать, что мы сохраним только самые здоровые «ячейки», чтобы преодолеть трудный период», — сказала г-жа Тхань.
Эта компания использовала свой опыт во время локдауна COVID-19, чтобы придумать сценарии чрезвычайных ситуаций. Когда кредитный рынок ужесточился, компания немедленно применила ряд сценариев на более высоком уровне, чем во время пандемии.
Компания скорректировала, сузила свои бизнес-направления, масштаб, операционные области, выбрала линейки продуктов, сократила и оптимизировала неэффективные отделы. Даже отделы, которые работали эффективно, но не были срочными, были вынуждены отдавать приоритет более срочным ресурсам.
По словам г-жи Тхань, компания сосредоточилась на оптимизации как финансовых, так и человеческих ресурсов. Компания осуществила ряд мероприятий по переходу от модели «фиксированных затрат» к модели «переменных затрат».
« Мы были полны решимости быстро изменить состояние, чтобы выжить, потому что мы все сидели на лодке, чтобы преодолеть шторм. Что бы ни делало лодку тяжелой, нам пришлось ее опустить, чтобы она оставалась как можно более легкой для движения», — поделилась г-жа Тхань.
Что касается человеческих ресурсов, компания оптимизировала все отделы и подразделения. Каждый сотрудник должен выполнять 2-3 задачи, даже если эти задачи совершенно разные. Компания также постоянно оптимизирует брокерский персонал. На пике своего развития Dat Xanh Service выплачивала зарплату более чем 7000 торговых представителей, в дополнение к более чем 10 000 сотрудников. Однако при реструктуризации компания сократила более 60% своего персонала, чтобы оптимизировать систему.
« Нам не нужно все это урезать, но мы переходим от постоянных затрат к переменным. Мы платим зарплату 40% наших сотрудников, оставшиеся 60% заставят людей уволиться, но есть люди, которые продолжают продавать продукцию для компании в качестве соавторов », — поделилась г-жа Тхань.
Таким образом, работа Dat Xanh Service по-прежнему гарантирована благодаря основному персоналу, остающемуся в компании. Компания по-прежнему выплачивает зарплаты, поддерживает политику социального обеспечения и вознаграждает выдающихся личностей. Однако, если какой-либо сотрудник неэффективен, он вынужден «попрощаться» с компанией.
Генеральный директор Dat Xanh Service сказал, что компания также оптимизирует деятельность по управлению денежными потоками. Потому что для брокерской компании основным источником денег для компании являются брокерские сборы. Однако в последнее время брокерские компании оказались «в беде», поскольку инвесторы задерживают оплату сборов.
« Наша система сопровождает более 200 инвесторов, поэтому мы должны много сборов. В настоящее время мы сосредоточены на взыскании долгов, чтобы вернуть деньги, сумма, которую необходимо взыскать, составляет более 1000 миллиардов донгов », — сказала г-жа Тхань.
Кроме того, предприятия также уделяют внимание решениям по созданию новых источников дохода, диверсификации продуктов и услуг, расширению рынков и увеличению клиентской базы.
Г-жа Данг Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, поделилась, что за 30 лет работы этого подразделения на вьетнамском рынке компания стала свидетелем многих изменений, взлетов и падений рынка. Как правило, кризис 1997-1998 годов, который был огромным финансовым кризисом в Азии, серьезно повлиял на рынок недвижимости. Или в период 2008-2009 годов рынок недвижимости также был «заморожен» на многие годы.
« У Таиланда больше трудностей, чем у Вьетнама, с точки зрения источников клиентов, но нет трудностей с точки зрения юридических вопросов, доступа к капиталу или финансовым ресурсам, как во Вьетнаме », — сказала г-жа Ханг.
По словам г-жи Ханг, компании, занимающиеся недвижимостью в Таиланде, постоянно продают свою недвижимость за границу, чтобы найти клиентов. Поначалу результаты относительно позитивны.
Туристы из России и Китая вернулись в туристические направления Таиланда, чтобы купить недвижимость, особенно в район Пхукета, который вызвал большой интерес у покупателей.
Во Вьетнаме отдел продаж недвижимости CBRE также столкнулся со многими трудностями в недавний период. Компании пришлось пересмотреть все вопросы внутри компании.
Первое — управление затратами, почти каждую неделю компания должна собираться для обзора управления затратами. Второе — обзор продуктов, если продукт хорошо продается, но неясна его легальность, у инвестора проблемы, потребуется много времени, чтобы собрать деньги. Поэтому выбор продуктов для продажи также рассматривается более тщательно.
Кроме того, CBRE также расширяется на вторичный рынок из-за большой клиентской базы с реальными потребностями в жилье. На вторичном рынке транзакции относительно стабильны. Основные клиенты CBRE — иностранцы из стран Азии, Европы, Америки и Ближнего Востока.
« Иностранные клиенты часто не сталкиваются с юридическими трудностями или доступом к капиталу, как во Вьетнаме. Их волнует только то, безопасны ли инвестиции и хороша ли прибыль», — сказала г-жа Ханг.
По словам г-жи Ханг, в последнее время иностранные гости проявляют мало интереса к продуктам недвижимости в Хошимине из-за высоких цен. Однако иностранные гости больше интересуются продуктами в Северном регионе из-за более привлекательных цен.
По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), в настоящее время, помимо решений, которые применяют предприятия, таких как реструктуризация, сокращение персонала и оптимизация расходов, очень важной задачей является выход на новые рынки.
Некоторые проекты были «заморожены» и лежат без движения, поэтому брокерам не нужно продолжать заниматься ими, а нужно осваивать новые рынки. Г-н Динь считает, что инвестиционный спрос во Вьетнаме все еще очень велик. Однако этот спрос временно бездействует и ждет возможности резко вырасти. Этот спрос, когда он будет очищен, резко вырастет.
« Я вижу, что некоторые вьетнамские компании по недвижимости вышли на международный рынок. Они связываются с местными брокерами, чтобы вывести инвесторов на зарубежные рынки. Недавно на сессии по обмену опытом о бизнес-планах на зарубежных рынках в Куангнине у одной компании сразу же появилось 100 сотрудников для реализации этого плана », — поделился г-н Динь.
По словам г-на Диня, в настоящее время в мире миллионы людей работают удаленно в Интернете. Эти люди часто ищут туристические направления с разумными ценами, чтобы и отдохнуть, и поработать. А с такими дешевыми ценами на номера, как во Вьетнаме сегодня, туристы из США, Европы, Кореи, Японии и т. д. готовы приехать в нашу страну, чтобы получить опыт. Важно, чтобы брокеры общались с клиентами.
Г-жа Фам Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, отметила, что сейчас настало время, когда брокерам по недвижимости необходимо повышать качество, стандартизировать навыки, повышать доверие клиентов и повышать уровень брокерских услуг.
« Брокеры — это первые люди, с которыми клиенты вступают в контакт при совершении сделки. Если брокеры ведут себя непрофессионально и не могут завоевать доверие клиентов, сделка «провалится», даже если продукт хороший, а инвестор — авторитетный. Именно брокеры восстанавливают доверие клиентов и доверие рынка», — сказала г-жа Ханг.
Разделяя ту же точку зрения с г-жой Ханг, г-н Фам Лам, председатель совета директоров и генеральный директор DKRA Vietnam, сказал, что повышение качества брокерских услуг является чрезвычайно важным вопросом сегодня. Он проработал брокером почти 20 лет в Хошимине и был свидетелем многих взлетов и падений рынка.
Г-н Лэм понял, что рынок недвижимости имеет свои собственные проблемы на любом этапе. Даже во времена «процветания» все еще существуют проблемы и последствия, которые часто следуют за ними.
По словам г-на Лэма, хотя на рынке много трудностей, он все равно чувствует себя уверенно и оптимистично. Его компания сменила статус бизнеса с «затягивания пояса» на «вкушение меда и лежание на терниях». Это более «напряженный» и опасный режим. Однако бизнес не стремится впустую, а стремится упорно, настойчиво и методично.
По словам г-на Лэма, это время для людей и предприятий, участвующих в рынке недвижимости, «обучиться», понять, действительно ли они любят свою работу или нет, и выбрали ли они правильную работу или нет. Это также время «отсеять» тех, кто не увлечен работой. Однако те, кто любит свою работу и прилагает усилия, получат хорошие возможности.
Г-н Лэм считает, что это также хорошее время для агентов по недвижимости, чтобы рассмотреть трудности, с которыми сталкиваются клиенты, сопровождать клиентов и выстраивать доверительные отношения с клиентами. Когда рынок теплеет, клиенты не будут отворачиваться от тех, кто предан и полон энтузиазма.
« Раньше, когда я был продавцом, были клиенты, о которых я заботился в течение 5 лет, прежде чем они покупали мои продукты. Я всегда давал им советы или поддерживал их, когда им это было нужно. Возможно, клиенты не покупали продукт сразу, но в какой-то момент они чувствовали, что продукт им подходит, соответствует их платежеспособности, и тогда они платили», — признался г-н Лэм.
По словам г-жи Фам Тхи Нгуен Тхань, генерального директора Dat Xanh, чтобы стать успешным брокером по недвижимости, знания брокера должны быть действительно хорошими. Помимо понимания законодательства о недвижимости, брокер должен обладать знаниями в области экономики, политики, общества и хорошей коммуникации, пониманием психологии клиентов...
Брокеры должны идти в ногу с «тенденцией» разговаривать с клиентами, когда они хотят обсудить вопрос, который интересует многих людей. Без достаточных знаний и понимания очень трудно оставаться в профессии, особенно в текущий период. Хороший брокер — это человек с очень глубокими знаниями, а не «брокер», как его часто называют.
Раньше брокеры могли найти клиентов, сидя в одном месте, но теперь они не могут найти клиентов, даже если они ищут везде. Это привело к тому, что некоторые брокеры потеряли уверенность в себе и своей профессии. Самое важное для брокеров, чтобы оставаться в профессии в это время, — это верить в себя.
« Я считаю, что на рынке есть взлеты и падения, как на синусоиде. Как говорится, «после худшего наступает лучшее». Это время для каждого бизнеса и отдельного человека переоценить свои сильные и слабые стороны и пополнить необходимые знания и навыки », — поделилась г-жа Тхань.
Г-жа Фам Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, заявила, что в настоящее время в карманах инвесторов все еще много денег, а цены на жилье во Вьетнаме также ниже, чем в Гонконге, Сингапуре или на Ближнем Востоке. Однако инвесторы все еще «сдержаны» из-за текущих проблем. Правительство и соответствующие агентства также предложили решения для устранения «узких мест». Однако политические решения пока не оказали большого влияния на рынок.
Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), поделился, что с середины 2022 года рынок недвижимости демонстрирует признаки «зоны шторма» и зоны кризиса. Поэтому VARS дала очень настойчивые рекомендации по изменению правовых норм.
« Мы дали рекомендации и приняли участие в разработке поправок к Закону о земле, Закону о торговле недвижимостью, Закону о жилье, Закону об инвестициях и т. д. Мы собрали и обобщили все проблемы и дублирования нормативных актов, на основе которых мы предложили решения», — сказал г-н Динь.
По словам г-на Диня, VARS также срочно рассмотрела трудности каждого проекта для решения нерешенных вопросов. Ассоциация также предложила правительству решения по устранению препятствий для бизнеса.
Правительство выслушало эти предложения и выдало льготный кредитный пакет на сумму 120 000 млрд донгов. Это важный кредитный пакет для поддержки инвесторов и покупателей социального жилья, которым срочно требуется капитал.
По словам г-на Диня, с начала 2023 года и по сей день Государственный банк корректировал процентные ставки 5 раз, и после каждой корректировки Государственный банк должен отслеживать движения, чтобы соответствующим образом корректировать. Однако г-н Динь сказал, что текущая процентная ставка по мобилизации высока, до 8% в год. Между тем, бизнес в сфере недвижимости приносит прибыль только в размере 8-10%.
« Никто не настолько глуп, чтобы вкладывать деньги в недвижимость в этот сложный период. Я думаю, что процентные ставки должны упасть ниже 5%, чтобы появилась надежда на то, что инвесторы вернутся на рынок недвижимости», — поделился г-н Динь.
По словам председателя VARS, в прошлом это подразделение также давало много рекомендаций по юридическим вопросам для курортной недвижимости, поскольку инвесторы тратят деньги, но не признаются владельцами. Инвесторы не могут доказать, что они являются владельцами курортной недвижимости, поэтому они не могут торговать или покупать и продавать, что приводит к потере доверия к этому сегменту.
Недавно правительство издало Указ № 10 о признании права собственности на гостиничные апартаменты, курортные апартаменты (кондотели), офисные здания, курортные виллы..., которые соответствуют условиям, предписанным законом. Это очень позитивное изменение, которое отвечает потребностям людей и предприятий.
За последние несколько месяцев рынок недвижимости продемонстрировал позитивные признаки: «крупные игроки» рынка недвижимости возобновили реализацию проектов.
Novaland перезапустила проект Novaworld Phan Thiet (провинция Биньтхуан), Novaworld Ho Tram (провинция Бариа Вунгтау) и The Grand Manhattan (HCMC). Hung Thinh Corporation также перезапустила проект Merry Land Quy Nhon (Биньдинь) с подразделением Marina Districk.
Группа Фат Дат также продолжает реализовывать такие проекты, как Кадия Куинхон, Бак Ха Тхань (Бинь Динь); Башня Биньзыонг (Биньзыонг); Серенити Фуок Хай (Ба Риа Вунг Тау) и проект 39 Фам Нгок Тхач (HCMC).
Представители вышеуказанных предприятий отметили, что в последнее время инвесторы и покупатели проявляют больший интерес к проектам, чем в начале года. Передача объектов недвижимости также происходит активнее, чем раньше.
Представитель корпорации Hung Thinh сообщил, что это подразделение снова начало «медленно» вести бизнес. За последний месяц Hung Thinh также «закрыла» несколько десятков квартир для клиентов. Хотя эта цифра все еще слишком «скромна» по сравнению с масштабами корпорации, надежда постепенно загорается.
По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, индекс интереса к недвижимости в стране незначительно вырос на 1% во втором квартале 2023 года. В Хошимине спрос на сделки постепенно восстановился в сегменте квартир и частных домов на продажу.
« Количество поисков квартир в округе 10, Тан Фу, Бинь Тан, округе Бинь Чань и округе 9 (город Тху Дук) увеличилось на 5–9%. Спрос на аренду квартир в городе Хошимин также увеличился на 8–17%, количество интересов и поисков земли также увеличилось на 6–7% по сравнению с концом 2022 года», — сказал г-н Куок Ань.
По словам г-на Куок Аня, стабильные сигналы макроэкономики помогают рынку недвижимости постепенно восстанавливаться. В настоящее время инфляция находится под контролем, процентные ставки и обменные курсы также постепенно стабилизируются.
Задача остается огромной.
По данным исследования DKRA, в мае 2023 года предложение квартир, таунхаусов и вилл в Хошимине сократилось на 92% по сравнению с апрелем, а ликвидность достигла всего около 5%. Это говорит о том, что рынок вступает в крайне сложный период.
В целом, во втором квартале 2023 года рынок жилой недвижимости в Хошимине и его окрестностях по-прежнему демонстрирует относительно позитивные изменения как в предложении, так и в потреблении. Спрос на мировом рынке немного вырос по сравнению с первыми 3 месяцами года, но все еще низок по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Прогнозируется, что в третьем квартале 2023 года на рынке будут позитивные признаки, но в краткосрочной перспективе трудно что-то изменить.
Источник
Комментарий (0)