Недвижимость с «отсроченными» сборами за пользование землей: внесение поправок в правила, упрощающих выдачу розовых книжек

Владельцам тысяч домов в Хошимине не спешат выдавать свидетельства о праве пользования землей (розовые книжки), поскольку плата за землю не рассчитана. Это вызывает беспокойство и тревогу у жителей уже несколько десятилетий.

Проект жилого района 13C в коммуне Биньхынг застрял на этапе оценки земли для предприятий, которым необходимо выполнить дополнительные финансовые обязательства.

Ожидание оценки земли

В августе Департамент сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин продолжал публично объявлять о десятках земельных участков, требующих оценки. Многие из этих участков предлагались более 20 раз, но так и не нашли оценщика. Дольше всего был земельный участок в жилом районе 13C в коммуне Биньхынг города Хошимин, в который инвестировала компания Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company). Объявление о поиске оценщика было размещено 29 раз. Оценка проводилась в апреле 2013 года.

По словам г-на Нгуена Куанг Зунга, юридического директора компании Tan Binh, проект жилой зоны 13C был выделен Народным комитетом города Хошимин в 2002 году для строительства и торговли городской технической инфраструктурой. На основании решения о выделении земли компания реализовала проект и выполнила свои финансовые обязательства в 2008 году. В 2013 году Народный комитет города Хошимин вынес решение о корректировке и дополнении решения в соответствии с фактической ситуацией. Соответственно, компания все еще была должна плату за землепользование за увеличенную площадь более чем 4800 м2. Ранее компания подписала договор с оценочным бюро на создание сертификата для определения дополнительных финансовых обязательств. Однако после многочисленных пересмотров сертификата это так и не было достигнуто, поэтому оценочное бюро отказалось продолжать работу. С другой стороны, в процессе оформления досье согласно инструкции вступил в силу Закон о земле 2013 года, в это время ответственность за организацию оценки земель ранее принадлежала Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды.

«Компания направила в Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды множество документов, касающихся определения дополнительного финансирования. Однако консультационного подразделения для оценки стоимости в соответствии с нормативными актами не существует. Поскольку цена земли не была определена, компания не смогла выполнить свои дополнительные финансовые обязательства, и 99 участков земли, которые компания передала людям на протяжении десятилетий, до сих пор не получили розовую книгу», — сказал г-н Зунг.

Аналогичным образом, земельный участок в жилом комплексе Hoa Sen по адресу: улица Лак Лонг Куан, 262/20, район Бинь Тхой, также объявлен в 23-й раз как требующий оценки. Согласно объявлению, выбор объекта оценки является основанием для выполнения компанией Saigon Trading Corporation – One Member Limited Liability Company дополнительных финансовых обязательств перед государством при изменении критериев планирования и архитектуры. Оценка проводится с июня 2010 года.

Что касается задержки оценки земли для определения финансовых обязательств, на недавнем семинаре руководитель Novaland Group рассказал, что у группы есть 13 проектов, которым земля выделена уже почти 10 лет, но до сих пор налоговые органы не уведомляли о плате за пользование землей. Если плата за пользование землей не была уплачена, многие покупатели, купившие дома давно, до сих пор не получают «розовую книгу».

Предложение о применении коэффициента корректировки цены на землю 2025 года

В беседе с журналистами SGGP г-н Дао Куанг Дуонг, исполняющий обязанности начальника отдела земельной экономики Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин, сообщил, что большинство дел о выделении земель, аренде земель и разрешении на изменение целевого назначения земель, выданных до 1 июля 2014 года, застряли на этапе оценки стоимости земли. Это связано с тем, что в этот период сбор информации для определения цен на землю столкнулся со множеством трудностей, а данных было все еще недостаточно, что делало процесс практически невозможным. В частности, за этот период застряли 76 дел о годовой аренде земель и 84 дела о выделении земель и изменении целевого назначения земель для привлечения дополнительного финансирования.

По словам г-на Дао Куанг Дуонга, когда вступил в силу Указ 71/2024, регулирующий цены на землю, он предоставил руководство по определению конкретных цен на землю, способствуя устранению препятствий в оценке цен для определения финансовых обязательств предприятий. Соответственно, Хошимин ранее устранил препятствия в определении цен на землю в 76 случаях аренды земли и 52 случаях выделения земли и изменения целевого назначения земли. После этого Хошимин выдал 27 000 розовых книг покупателям домов и земельных участков. В то же время, с начала 2025 года по настоящее время Министерство сельского хозяйства и окружающей среды представило 9 досье по оценке цен на землю с доходом около 52 000 миллиардов донгов, и ожидается, что десятки тысяч квартир продолжат получать розовые книги. С момента вступления в силу Закона о земле 2024 года работа по определению цен на землю была отменена, поэтому досье для определения конкретных цен на землю были сокращены примерно на 3 месяца по сравнению с предыдущим периодом.

Помимо перечисленных преимуществ, существуют случаи, когда цены на землю невозможно определить, поскольку Декрет 71/2024 не содержит чёткого определения. В частности, статья 63 Декрета 102/2024 устанавливает метод оценки земли для случаев, указанных в пункте b) пункта 2 статьи 257 Закона о земле. В статье 7 Декрета 71 указано, что цены на землю рассчитываются путём умножения прейскуранта на землю на момент передачи земли в собственность на коэффициент корректировки цены на землю на момент передачи земли в собственность. Однако до 1 июля 2014 года коэффициент корректировки цены на землю не был определён. Поэтому 19 июня Народный комитет города Хошимин направил заместителю премьер-министра Чан Хонг Ха и Министерству сельского хозяйства и развития села документ, в котором предлагается внести изменения и дополнения в Указ № 71/2024 в том направлении, чтобы для случаев, указанных в статье 63 Указа № 102/2024, которые должны определяться методом коэффициента корректировки цены на землю, применялся прейскурант цен на землю на момент вынесения решения о выделении земли, аренде земли и изменении целевого назначения земли, умноженный на коэффициент корректировки цены на землю, выпущенный провинциальным Народным комитетом в 2015 году. Разрешение на применение коэффициента корректировки цены на землю 2015 года также обеспечивает соответствие рыночным ценам и гармонизирует интересы государства и инвесторов.

По словам руководителя Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин, помимо внесения поправок и дополнений в Указ № 71, Народный комитет города Хошимин также принял Решение 72/2025 о порядке распространения досье для определения финансовых обязательств по земельным участкам в городе Хошимин. Согласно правилам, если на момент проведения торгов ни один подрядчик не примет участия в оценке земель, срок будет продлён один раз. После продления, если ни один подрядчик не будет выбран, Департамент сельского хозяйства и окружающей среды поручит квалифицированному государственному учреждению предоставить консультационные услуги по оценке земель.

ТХАНЬ ХИЕН

Источник: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html