2010년에 새로운 업무 문화를 만들겠다는 야망으로 설립된 WeWork는 불과 9년 만에 폭발적으로 성장한 후 쇠퇴했고, 팬데믹 이후에는 회복하지 못했습니다.
2018년 말 열흘 전, 위워크의 6천만 달러짜리 걸프스트림 제트기가 뉴욕에서 하와이로 이륙했습니다. 탑승객에는 공동 창업자 애덤 노이먼과 200억 달러 규모의 비밀이 담겨 있었습니다. 바로 프로젝트 포티튜드(Project Fortitude)였는데, 소프트뱅크 CEO 손정의가 투자금을 100억 달러로 늘리고 노이먼을 제외한 모든 투자자의 지분 대부분을 100억 달러에 인수하는 내용이었습니다.
이 계획은 점점 더 야심 찬 비전을 가진 자금력 있는 투자자의 지원을 받아 위워크가 여러 세대에 걸쳐 노이만 가문의 지배하에 남도록 보장했습니다. 그러나 1년도 채 되지 않아 걸프스트림은 매물로 나왔고, 노이만은 사임했으며, 위워크의 가치는 일곱 배로 폭락했습니다.
코로나19 팬데믹과 그 이후 사업을 살리려는 시도가 실패로 돌아가면서 위워크는 수십억 달러의 부채에 시달리고 채권 상환도 지연되었습니다. 벤처 캐피털 업계에서 수백억 달러의 가치를 지닌 스타트업이 11월 초 월스트리트저널(WSJ)에 의해 파산 신청을 준비 중이라는 보도가 나왔습니다. 위워크는 어떻게 되었을까요?
세상을 바꾸는 꿈
2010년, 아담 노이만과 미구엘 맥켈비는 스타트업 그린 데스크(Green Desk) 매각 수익금을 활용하여 위워크(WeWork)를 공동 설립했습니다. 그들의 비전은 프리랜서와 재택근무자를 유치할 수 있는 "실제 소셜 네트워크"를 만드는 것이었습니다.
위워크의 사업 모델은 오피스 빌딩(또는 각 층)을 장기 임대한 후 리모델링하여 임대하는 것입니다. 단순히 유연한 단기 공간을 제공하는 것이 아니라, 고급스럽고 현대적인 공간과 편리한 서비스로 고객 유치를 도모하여 커뮤니티 교류, 엔터테인먼트, 그리고 다이닝을 즐길 수 있도록 할 계획입니다.
하루 종일 컴퓨터 화면을 응시하는 것 외에 삶에 더 나은 것이 있는지 고민하는 젊은이들을 위해 위워크는 맥주, 핀볼 테이블, 명상실을 제공합니다. 노이만은 새로운 업무 문화를 만드는 것, 그리고 그 이상을 모든 곳에 전파하는 것에 대해 이야기합니다. "우리는 세상을 바꾸기 위해 여기 있습니다. 그보다 더 흥미로운 것은 없습니다."라고 그는 한때 말했습니다.
2018년 4월 12일 중국 상하이에서 촬영한 아담 노이만. 사진: 로이터
이론상 위워크의 임대료와 운영비를 포함한 비용은 임차인에게 부과되는 비용보다 낮을 것으로 예상되었으며, 이는 수익을 창출하는 데 도움이 될 것입니다. 초창기에 막대한 자금을 낭비하는 대부분의 스타트업처럼, 노이만은 자본 유치를 위해 새로운 모델과 2조 달러 규모의 코워킹 시장( 가디언지는 나중에 이 시장이 과장되었다고 지적했습니다)을 제시했습니다.
그는 소프트뱅크 CEO 손 마사요시가 위워크에 투자하기로 결정하는 데 단 28분밖에 걸리지 않았다고 늘 말해 왔습니다. 2017년 소프트뱅크와 비전펀드는 위워크에 44억 달러를 투자했고, 당시 기업 가치는 200억 달러였습니다. 2018년까지 소프트뱅크는 42억 5천만 달러를 추가로 투자하기로 약속했고, 이로써 위워크는 세계 최고의 유니콘 기업(기업 가치 10억 달러 이상의 스타트업) 중 하나로 자리매김했습니다.
가치평가 '버블' 붕괴
이미 의심은 증폭되고 있었습니다. 2017년 월스트리트 저널은 사실상 사무실 공간을 임대하는 200억 달러 규모의 스타트업에 회의적인 반응을 보였습니다. 사모 투자 라운드에서 470억 달러의 기업 가치를 평가받았다는 사실이나 모건 스탠리가 "엄청난" 1,000억 달러라는 예측을 내놓은 사실은 말할 것도 없습니다.
화려함은 오래가지 못했습니다. 2018년 위워크가 수억 달러를 차입하기 위해 채권 시장을 활용했을 때, 위워크는 재무 정보를 더 자세히 공개해야 했습니다. 위워크는 2017년에 약 8억 8,600만 달러의 매출에도 불구하고 8억 8,300만 달러의 손실을 기록했습니다. 파이낸셜 타임스 유출에 따르면, 이듬해 위워크는 약 18억 달러의 매출에 대해 19억 달러의 손실을 기록했습니다.
2019년까지 위워크는 JP모건 체이스를 제치고 뉴욕 최대 상업 임대 기업이 되었고, 영국 정부를 제외한 그 어떤 기업보다 런던에서 더 많은 면적을 점유했습니다. 그러나 투자자들은 위워크의 불안정한 재정 기반에 의문을 제기했습니다. 그해 10월, 투자자들이 위워크 주식 매수를 꺼리자 위워크는 IPO 계획을 철회했습니다. 은행들 또한 위워크에 대한 대출을 꺼렸습니다.
이 모든 과정에서 노이만은 노이만이었다. 그의 전용기 여행이 국경 간 마리화나 운송과 관련이 있다는 의혹을 받았다. 그의 아내는 불편함을 느끼면 직원을 해고할 수 있었고, 회사는 한 해고 회의를 음악 공연으로 마무리했다.
위워크의 기업 가치는 2019년 1월 470억 달러로 정점을 찍었지만, 같은 해 말 일본 소프트뱅크에 인수되면서 70억 달러로 급락했습니다. 소프트뱅크는 수천 명의 직원을 해고했습니다. 노이만은 사임했고, 소프트뱅크에 주식을 매각하고 현금을 지급받아 7억 달러 이상을 받았습니다.
2013년부터 2020년까지 WeWork의 가치 평가 변동은 금융 기관들이 2019년에 추정한 80억 달러에서 1,040억 달러에 달했습니다. 그래픽: FT
2019년 블룸버그 분석에 따르면, 벤처 캐피털의 사랑을 받는 기업에서 버림받은 기업으로 WeWork를 변모시킨 것은 성장과 쇠퇴의 어떤 패턴에서도 전례가 없는 일이며, 미래의 현금 흐름과 같은 투자자들의 일반적인 우려를 깨는 것이기도 합니다.
분석에 따르면, 위워크의 쇠퇴는 추상적인 용어로만 설명될 수 있습니다. 마치 창업자 노이만이 투자자들을 설득하여 수백억 달러를 투자하게 한 것처럼 말입니다. 노이만이 공유 오피스를 임대하는 회사가 아니라, 세계를 지배할 수 있는 스타트업이라는 비전을 제시했다는 점은 인정해야 합니다.
코로나19 이후의 어려움
노이만 왕조가 사라지고 2020년 2월에 샌딥 마스라니가 경영권을 이어받았습니다. 마스라니의 지휘 아래 WeWork는 2021년 10월 특수 목적 인수 회사(SPAC)와의 합병을 통해 상장되었습니다.
코로나19가 휩쓸고 지나가면서 기술 업계의 경기 침체와 일자리 감소에 대한 우려가 커지면서 코워킹 스페이스에 대한 수요가 크게 감소했습니다. 더 나아가, 팬데믹 이후 직원들이 사무실 복귀를 꺼리면서 사무실 임대 시장도 어려움을 겪고 있습니다.
하그리브스 랜즈다운의 통화 및 시장 책임자인 수잔나 스트리터는 위워크가 팬데믹 이전부터 이미 큰 손실과 부채가 쌓이면서 "취약성"의 징후를 보이고 있었다고 말했습니다. "하지만 코로나19 위기는 이미 취약했던 사업 모델에 더 큰 대가를 치르게 했습니다."라고 그녀는 말했습니다.
이러한 역풍에 직면한 위워크는 올해 초 경기 침체를 극복하기 위해 재정을 확충하기 위해 총력을 기울였습니다. 3월에는 소프트뱅크를 비롯해 킹 스트리트 캐피털 매니지먼트, 브리게이드 캐피털 매니지먼트 등 월가의 주요 금융기관들과 부채 구조조정 계약을 체결했습니다.
소프트뱅크는 약 16억 달러 규모의 부채를 위워크의 신규 부채와 지분으로 교환하기로 합의했습니다. 이 거래로 회사 부채는 15억 달러 이상 감소했습니다.
이 거래의 일환으로 위워크는 소프트뱅크의 라지브 미스라 펀드인 원 인베스트먼트 매니지먼트로부터 투자를 받았는데, 원 인베스트먼트 매니지먼트는 약 5억 달러 규모의 고수익 채권을 제공했습니다. 위워크는 당시 "이번 거래를 통해 조달 및 약정된 신규 자금은 위워크의 사업 계획에 충분한 자금을 지원하고 풍부한 유동성을 제공할 것으로 예상됩니다."라고 밝혔습니다.
2019년 10월 영국 런던의 WeWork 지점. 사진: 블룸버그
하지만 5월, 재무 구조조정을 총괄한 후 마스라니 씨는 갑작스럽게 사임을 발표했습니다. 8월이 되자 위워크는 계속되는 적자와 현금 고갈로 인해 회사의 존속 능력에 의문을 제기하기 시작했습니다.
증권거래위원회(SEC) 공시에 따르면, 이 회사는 올해 상반기에 5억 3천만 달러를 소진했으며, 약 2억 5백만 달러의 현금을 보유하고 있습니다. 한편, 차입 비용 상승과 사무실 임대 문제로 장기 부채는 29억 달러, 임대료는 130억 달러가 넘습니다.
이사회는 당시 "손실로 인해 점점 더 많은 회원이 회사를 떠나고 있으며... 회사가 계속해서 사업을 운영할 수 있는 능력에 대해 심각한 의심이 든다"고 밝혔습니다.
위워크는 유동성과 수익성 개선을 위한 방안을 제시했습니다. 여기에는 구조조정 및 임대 조건 재협상을 통한 비용 절감, 멤버십 이탈률 감소를 통한 매출 증대, 신규 매출 증대 등이 포함됩니다. 위워크는 채권 발행, 주식 발행 또는 자산 매각을 통해 추가 자본을 확보할 계획이라고 밝혔습니다.
또한 이번 달에는 이사회 이사 3명이 지배구조 및 전략 방향에 대한 심각한 의견 불일치로 사임했습니다. 재무 구조조정 전문 지식을 갖춘 4명의 신임 이사가 채권단과의 협상 담당자로 임명되었습니다.
상황이 좋지 않아 보입니다. 위워크의 주가는 올해 들어 현재까지 96% 하락했습니다. 6월 기준, 위워크는 39개국에서 777개의 지점을 운영하고 있으며, 그중 30%는 미국에 있습니다. 위워크는 올해 하반기부터 2027년 말까지 약 100억 달러의 임대료를 지불해야 할 것으로 예상되며, 2028년부터는 추가로 150억 달러의 임대료를 지불해야 할 것으로 예상됩니다.
11월 초, 월스트리트저널 (WSJ) 에 따르면 위워크는 이르면 다음 주 초 파산법 11장에 따른 파산 보호 신청을 할 수 있으며, 이를 통해 위워크는 운영 및 부채 구조조정을 위한 발판을 마련할 수 있을 것으로 보인다. 법에 따라 구조조정 계획은 파산 법원과 채권단의 승인을 받아야 한다.
하지만 위워크가 어떻게 변모할지는 또 다른 의문입니다. 이 스타트업은 항상 스스로를 "자산 경량화" 기업이라고 표현해 왔습니다. 즉, 물리적 자산을 많이 보유하지 않는다는 뜻입니다. 이러한 점이 위워크를 두 가지 면에서 진정으로 독특하게 만들었습니다.
첫째, 구매나 건축 대신 임대를 통해 임대료를 지불할 충분한 자본만 있다면 네트워크를 빠르게 확장할 수 있습니다. 둘째, 마케팅을 넘어 공간 디자인과 업무 환경의 장점을 활용하여 프리랜서든 기존 방식으로 사무실을 확장할 여력이 없는 급성장 기업이든 고객을 설득합니다.
하지만 "자산 경량화"에는 단점이 있습니다. 뉴욕대학교 금융학 교수인 애스워스 다모다란은 처음부터 위워크의 사업 모델에 회의적이었습니다. "경기가 좋을 때는 건물이 꽉 차지만, 경기가 나쁠 때는 사람들이 떠나고 빈 건물과 주택담보대출만 남게 됩니다."라고 그는 말했습니다.
피엔안 ( 요약 )
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