부동산은 많은 사람들에게 가장 인기 있는 투자 수단입니다. 하지만 놀랍게도 전설적인 투자자 워런 버핏은 부동산을 투자 수단으로 선택하지 않았습니다. 그 이유는 무엇일까요?
가격 비효율성은 없습니다.
"부동산은 상품이 아닙니다. 부동산 가격은 대부분 정확하게 책정되는 경향이 있으며, 잘못된 가격이 매겨지는 경우는 거의 없다고 생각합니다." 워런 버핏은 버크셔 해서웨이 주주총회에서 이렇게 설명한 적이 있습니다.
이 억만장자의 투자 철학은 내재 가치보다 상당히 낮은 가격에 거래되는 우량 기업에 투자하는 것입니다. 하지만 부동산은 그런 기회를 제공하지 않습니다. 그는 예상 가치보다 훨씬 낮은 가격에 부동산을 살 기회는 많지 않다고 생각합니다.
부동산은 안정적이고 명확한 현금 흐름을 보이는 경우가 많기 때문에 다른 사업보다 분석하기가 더 쉽습니다. 따라서 가격 오류 가능성이 적습니다.
물론 시장이 완전히 효율적인 것은 아닙니다. 경제가 위기에 처했을 때에도 부동산 가격 하락은 나타나지만, 매우 드뭅니다.
경쟁 우위가 없다
워런 버핏은 또한 다른 사람들이 유리한 위치에 있지만 자신은 그렇지 않은 사업을 피합니다. 그는 버크셔 해서웨이가 전문 부동산 투자자들에 비해 어떠한 경쟁 우위도 없다고 주장해 왔습니다.
부동산 시장은 부동산 전문 사기업인 부동산 투자 신탁(REIT)의 손에 달려 있습니다. 이들은 최고의 인재를 영입하고 업계 최고의 관계를 구축합니다. 소액 투자자들 또한 이러한 신탁의 펀드 증서에 투자하여 미국 부동산 시장에 참여하는 경우가 많습니다.
워런 버핏과 그의 펀드는 주식과 상장 기업에 투자하는 데 특화되어 있습니다.
세금 장애물
미국에서는 부동산에 투자하는 개인 투자자에게 개인소득세가 부과됩니다. 그러나 부동산투자신탁(REITs)이 아닌 법인이나 사업체가 부동산에 투자하는 경우, 법인세와 주주 배당금으로 총 두 번 세금이 부과됩니다.
부동산 투자는 주식에 비해 관리 및 운영 측면에서 비용이 많이 든다(사진: 트란 캉).
비용이 많이 드는 관리
주식이나 채권과 달리 부동산은 수동적인 투자 대상이 아닙니다. 부동산 소유주는 유지 보수, 운영, 임대, 법적 문제 등 다양한 관리 문제에 직면합니다.
이 모든 작업에는 시간과 비용이 소요됩니다. 투자 규모가 클 경우, 투자자들은 부동산을 관리할 개인이나 기관을 통해 최적화하는 경우가 많습니다.
버핏처럼 현명한 투자자는 고수익 기회에 집중하지 못하게 하는 투자는 피합니다. 그에게 부동산은 바로 그런 투자 대상입니다.
하지만 예외도 있습니다.
버핏은 위기 상황이나 매도에서 큰 기회가 생길 때 등 특정 조건 하에서는 부동산에 투자할 의향이 있습니다.
예를 들어, 1980년대와 1990년대의 경제 위기 동안 워런 버핏은 파산한 저축 기관의 현금화된 자산, 즉 수천 개의 부동산을 매수하기 위해 Trust Corp.를 설립했습니다.
이 시기에 부동산은 매물로 나왔고 매수자는 부족했으며, 가치 평가는 펀더멘털과는 거리가 멀었습니다. 버핏은 "당시 부동산 가격은 매우 왜곡되어 있었다"고 말했습니다.
워런 버핏을 비롯한 많은 외부 투자자들이 이 경쟁에 뛰어들었습니다. 하지만 심각한 금융 위기가 아닌 이상, 이런 종류의 가격 오류는 흔치 않습니다.
그는 부동산에 직접 투자하는 것은 피하지만 가끔 REITs와 같은 공개적으로 거래되는 부동산 파생상품에 투자합니다.
이러한 형태의 투자는 다양하고 유동성이 매우 높습니다.
이러한 점 덕분에 버핏은 부동산과는 달리 빠르게 투자하고 빠져나올 수 있습니다. REITs는 주식과 거의 같은 방식으로 투자되지만, 버크셔 해서웨이의 포트폴리오에서 차지하는 비중은 여전히 작습니다.
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