특정 토지 가격이 "차단"되고 있나요?

현재 빈투언성 에서는 특정 토지 가격 컨설팅에 대한 시장이 심각하게 공급이 부족한 상황입니다. 하지만 이 지방에는 특정 토지 가격 계산을 기다리는 프로젝트가 45개나 있다는 사실은 누구나 알고 있는 사실입니다. 즉, 수요가 풍부하다는 뜻입니다.

토지평가 컨설팅 회사, 포기

이제 2024년 5월 말입니다. 2024년 1분기 말로 정해진 마감일이 2024년 1월 초에 열린 성 인민위원회의 2024년 사회 경제 발전 계획을 전개하겠다는 명확한 결의로 3대 주요 프로젝트의 구체적인 토지 가격을 산정하는 것이었다면, 불가능했을 것입니다. 당시 노바월드 판티엣과 탄득, 손미 1 두 산업단지에 대해 그러한 일정을 정한 것은 합리적이었습니다. 특히 노바월드 판티엣을 중심으로 장애물 제거를 위한 여정을 통해 건설된 3개 프로젝트의 구체적인 토지 가격 산정은 중앙 정부의 지원을 받았기 때문입니다. 그리고 앞으로 짧은 시간 안에 수집된 정보와 산정 방법을 보장하지 못한 일부 항목에 대한 컨설팅 단위의 가치 평가 결과를 검토하는 데 집중할 것입니다. 그 후 기능 부문은 컨설팅 단위에 프로젝트 가치 평가 컨설팅 결과를 보완, 완성하여 성 가치 평가 위원회에 보내 다음 단계를 진행하도록 요청했습니다.

데이터.jpg — 많은 프로젝트가 특정 토지 가격을 기다리고 있습니다. 사진: 딘 호아

그러나 2024년 2월 5일 토지 가격을 규제하는 정부 령 44/2014의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 12/2024와 토지법 시행을 안내하는 법령의 여러 조항을 개정 및 보완하는 정부령 10/2023이 발표되었습니다. 여기에는 산출물 및 투입물 지표 계산 방법을 규제하는 조항이 있는데, 컨설팅 회사의 인식에 따르면 이는 법령 44 및 회람 36만큼 명확하지 않습니다. 또한 토지 가격 결정에 대한 컨설팅 단위의 책임에 대한 조항도 매우 명확합니다. 따라서 그 후 회사는 가치 평가를 철회하고 발생한 비용의 환불을 요청하지 않았습니다.

특정 토지 가치 평가 업무에 관심 있는 사람들에 따르면, 이러한 구속력 있는 책임으로 인해 이미 혼란스러워하고 법령 12/2024에 따라 토지 가격을 계산하는 방법, 특히 잉여금 계산 방법을 모르는 컨설팅 회사들이 컨설팅 계약을 해지하고 계약금을 0원으로 청산하도록 결정했다고 합니다. 물론, 특정 토지 가치 평가자가 해당 지방에서 체포되는 추가 사건이 발생하면 이러한 상황은 더욱 분명해집니다. 따라서 현재까지 빈투안 성의 특정 토지 가치 평가 컨설팅 시장은 공급이 심각하게 부족한 상태입니다. 하지만 이 지방에는 특정 토지 가치 평가를 기다리는 프로젝트가 45개나 있다는 것은 누구나 알고 있는 사실입니다. 즉, 수요가 풍부하다는 것을 의미합니다.

빈투언성 천연자원환경부는 현재 토지 가치 평가에 참여하는 컨설팅 기관의 수가 매우 부족하다고 판단하고 있습니다. 여러 가지 어려움으로 인해 해당 부서는 법령 12/2024의 개정을 제안하고 있습니다. 빈투언성 국회의원 당 홍 시(Dang Hong Sy) 또한 이러한 상황을 인지하고 있습니다. 그는 가장 큰 문제는 현재의 토지 가격 산정 방식이라고 지적했습니다. 법령이 개정 및 보완되었음에도 불구하고, 대부분의 지자체는 사업 배정 및 후속 조치에 필요한 토지 가격을 산정하지 못하고 있습니다. 이러한 지연은 토지 자원 낭비와 예산 수입 손실로 이어집니다.

토지 가격을 계산하는 쉬운 방법을 찾으세요

천연자원환경부 책임자들에 따르면, 토지 사용료 및 임대료 산정을 위한 특정 토지 가치 평가에 참여하는 컨설팅 기관의 부족이 토지 가격 결정이 지연되는 이유 중 하나입니다. 실제로 토지 가치 평가자들의 역량은 여전히 부족하여 토지 가격 산정 요건을 충족하지 못하고 있으며, 해결책을 단호하게 제시하지 못하고 토지 가격 결정 업무 수행을 위한 관련 절차를 보완하지 못하고 있습니다. 또한, 위원회 위원 및 각 부처, 지사, 부문과의 협력도 원활하지 않아 토지 가격 결정 업무의 문제 해결이 시의적절하지 않습니다.

특정 토지 가치 평가에 참여하는 컨설팅 기관들이 책임을 회피하는 현실이 컨설팅 계약 해지 사태로 이어지고 있습니다. 결국, 현재의 토지 가격 산정 방식, 특히 잠재적 위험이 큰 잉여금 산정 방식, 입력 데이터의 완전성과 시의성이 부족하고, 수익 및 개발비 산정을 위한 데이터가 모두 추정에 의존하는 방식이 불분명하기 때문입니다. 따라서 각 컨설팅 기관이 서로 다른 방법을 사용하거나, 토지 가격의 편차가 매우 크고 신뢰성이 떨어지는 상황이 발생합니다. 한편, 지방에서는 용도지역 계획이나 상세 계획이 없는 등 특정 토지 가격을 산정할 충분한 정보와 조건이 갖춰지지 않은 사업들이 여전히 존재하며, 이는 토지 가치 평가의 진전을 저해하는 요인입니다.

천연자원환경부 쩐 응우옌 록(Tran Nguyen Loc) 국장에 따르면, 향후 자원환경부는 토지 가치 평가 컨설턴트를 지속적으로 모집하고, 천연자원환경부, 재무부 및 인근 성·시 산하 기관에 연락하여 컨설턴트를 찾을 계획입니다. 만약 컨설턴트를 찾지 못할 경우, 자원환경부는 지방인민위원회에 토지 가격 산정을 위한 학제간 실무팀을 구성하도록 긴급히 권고할 예정입니다. 또한, 빈투언성에서 토지의 구체적인 가격을 산정할 때, 2024년 2월 5일자 정부령 제12/2024/ND-CP호 제1조 제8항에 따라 토지의 개발 수익 및 개발 비용을 구성하는 여러 요소를 잉여금 방식으로 규제하도록 지방인민위원회에 권고할 예정입니다.

록 씨는 현재 2024년 토지법과 천연자원환경부가 정부 발표를 위해 협의 중인 토지가격령 초안에 많은 개정안이 포함되어 있다고 덧붙였습니다. 천연자원환경부는 천연자원환경부에 제출할 보고서를 지속적으로 종합하여 초안을 완성하고 이를 법령에 반영하고 있습니다. 토지가격 결정에 관한 자문을 위해 새로운 규정을 적극적으로 검토하고 면밀히 준수해야 합니다.

빈투안당홍시 국회의원은 “2024년 토지법 및 관련 지침이 신속하게 발표되고 조건을 충족한다면 2024년 7월 1일 또는 8월 1일부터 조기 적용되어야 한다”며 “토지 가격 산정을 쉽게 할 수 있도록 지도하는 데 세심한 주의를 기울여야 한다”고 말했다. 이는 토지 가격 산정 업무를 자문하는 기관 및 단위의 간부, 공무원, 일반 국민들이 업무에 편리하게 참여할 수 있도록 하기 위한 것이다.

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