하노이 소득·주택가격 '확대' 지속

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가격은 계속해서 높은 수준에서 "고정"됩니다.

세빌스 베트남의 2023년 상반기 시장 보고서에 따르면, 아파트 시장의 신규 공급은 전분기 대비 76%, 전년 동기 대비 125% 증가한 3,596세대를 기록했습니다. 이 중 주요 시장은 20,412세대를 공급했는데, 이는 전분기 대비 5%, 전년 동기 대비 14% 증가한 수치입니다.

반면, 빌라 및 타운하우스 시장은 이번 분기 신규 공급이 없었으며, 신규 공급은 기존 프로젝트의 126세대에서 이루어졌습니다. 이는 전분기 대비 334% 증가했지만 전년 동기 대비 14% 감소한 수치입니다. 주요 공급은 14개 프로젝트의 797세대로 전분기 대비 5% 증가했지만 전년 동기 대비 20% 감소했습니다.

아파트는 오늘날에도 사람들이 가장 관심을 갖는 상품이지만, 매매 가격은 여전히 높은 수준에 "고정"되어 있습니다.

2023년 2분기 기준 하노이 아파트 평균 1차 매매가는 ^m² 당 5,300만 동으로 전분기 대비 1%, 전년 동기 대비 17% 상승했습니다. 이 가격은 18분기 연속 상승세를 보이며 2019년 1분기 대비 73% 증가했습니다. 세빌스 하노이 컨설팅 및 리서치 부문 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 다음과 같이 말했습니다. "높은 토지 가격과 건설 비용, 그리고 제품 품질 향상과 주변 인프라 및 공공 서비스 개선에 대한 투자 필요성 때문에, 내부 프로젝트 또한 1차 시장 가격, 즉 신규 프로젝트의 가격이 항상 일반 아파트 매매 가격보다 높습니다."

꺼우저이 구에 사는 황 탄 냔 씨는 이렇게 말했습니다. "저희 가족은 아이들이 따로 살 아파트를 사고 싶은데, 도심은 집값이 너무 비싼데 교외 지역 개발 사업은 여전히 비싸요. 6~7개 사업에 대해 상담을 해봤지만 아직 결정을 못 했어요. 집을 사려면 은행에서 더 많은 돈을 빌려야 하거든요. 소득은 많지 않지만, 지금 가장 큰 걱정은 이자 부담이에요."

한편, 빌라와 타운하우스의 경우, 2023년 2분기 가격은 일부 빌라 및 타운하우스 상품의 경우 전분기 대비 하락 조정되었습니다. 타운하우스 상품은 가격 하락이 없었습니다. 구체적으로, 메린구의 미분양 토지의 빌라 1차 가격은 전분기 대비 10% 하락하여 1억 동/ ^m² 에 달했고, 추가 1차 공급도 발생하여 공급 과잉이 발생했지만, 고객 수요는 실질적으로 증가하지 않았습니다. 상가 가격은 전분기 대비 7% 하락했습니다. 반면, 타운하우스 가격은 전분기 대비 4% 상승하여 1억 7,300만 동/ ^m² 에 달했습니다.

이미지-3.jpg — 동기화된 인프라, 녹색 캠퍼스, 합리적인 가격 덕분에 고급 부동산 부문은 여전히 많은 사람들의 관심을 끌고 있지만 거래는 느리고 침체되어 있습니다.

저층 주택과 아파트 가격의 엇갈린 추이에 대해 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 다음과 같이 덧붙였습니다. "빌라와 타운하우스 시장의 가격 하락은 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 합리적인 가격에 개발이 진행되면서 시장 수준이 하락했기 때문이라는 점에 유의해야 합니다. 실제로 저층 주택 가격은 여전히 높은 편이며, 특히 하노이 2번 순환도로와 3번 순환도로 인근 지역과 사회 기반 시설, 안정적인 교통 인프라가 계획된 개발 지역, 인구 밀도가 높은 지역에서는 더욱 그렇습니다."

소득 성장은 가격 상승과 함께 "확장"됩니다.

긍정적인 순이민, 인구 증가, 그리고 높은 도시화율로 인해 장기 주택 수요는 여전히 높습니다. 또한 하노이는 2023년부터 2025년까지 15만 7천 가구가 추가될 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 공급량은 모든 등급의 아파트 5만 9천 가구, 저층 주택 9천 가구, 그리고 사회주택 1만 8,700 가구로 제한될 것으로 예상됩니다. 현재 7만 300채의 주택이 부족합니다.

높은 주택 수요에 직면한 하노이의 평균 소득이 주택을 소유할 수 있을지가 관건입니다. 세빌스 베트남 보고서는 하노이가 2023년까지 1인당 연평균 소득 1억 5천만 동(VND) 달성을 목표로 하고 있다고 밝혔습니다. 2019년 대비 연평균 소득 성장률은 6%입니다. 한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격은 연평균 13% 상승했습니다.

안민호아.jpg — 하노이는 근로자들이 주택을 이용하고 생활을 안정시킬 수 있도록 사회주택 부문(저소득층)에 더 많은 관심을 기울여야 합니다.

항 씨는 다음과 같이 말했습니다. "하노이의 1인당 소득 증가율이 아파트 가격 상승률보다 낮다는 것은 분명한 사실입니다. 이는 이 격차가 계속 벌어질 경우 사람들이 내 집 마련에 더 오랜 시간이 걸릴 것임을 보여주는 예입니다. 이 두 수치가 더 가까워지지 않는다면, 하노이 거주자뿐 아니라 직장이나 자녀를 위해 하노이에서 내 집 마련을 원하는 다른 지방 주민들에게도 시간이 더 오래 걸리고 더 어려워질 것입니다. 저층 주택은 말할 것도 없고, 가격이 높을 경우 구매자는 가격의 적정성뿐만 아니라 해당 상품의 실제 가치에 적합한지 여부도 고려하게 됩니다. 이 때문에 구매자의 의사결정 과정은 더디고 길어질 것입니다."

그러나 빌라 및 타운하우스 시장에서는 합리적인 가격과 잘 계획된 프로젝트가 여전히 구매자를 끌어들이고 있습니다. 이는 하노이의 저층 주택 부문 거래가 부진했던 1분기 이후 개선된 데 반영되어, 106세대가 판매되어 전분기 대비 20% 증가했습니다.

"이는 2023년 2분기 말에 기록된 긍정적인 신호 중 하나입니다. 당시 시장에는 약 100억 VND/세대 가격대의 저층 프로젝트가 있었습니다. 2023년 2분기 하노이 기록에 따르면, 100억 VND 미만의 프로젝트가 거래의 39%를 차지했고, 100억~200억 VND의 아파트는 28%, 300억 VND 이상의 아파트는 13%에 불과했습니다. 데이터에 따르면 제품 가격이 합리적일수록 판매율이 높아집니다."라고 Hang 씨는 말했습니다.

다이퐁 건설 투자 부동산 주식회사의 영업 이사인 딘 반 트로이 씨는 다음과 같이 말했습니다. "1차 공급은 제한적이지만, 오늘날 하노이 시장의 주택 구매자에게 유리한 점은 2차 시장을 선택할 수 있다는 것입니다. 2차 시장은 사전에 개발된 많은 상품이 있고, 법적으로 보장되며, 가격도 더 합리적입니다.

현재 상황에서 2차 시장 가격은 1차 시장 대비 여전히 경쟁력이 있습니다. 세빌스 베트남에 따르면, 일반적으로 저층 주택의 경우 2023년 2분기 2차 공급 가격은 1차 공급 가격보다 20% 낮습니다. 1차 시장은 선택의 폭이 좁은 반면, 2차 시장은 가격 측면에서 더 많은 선택권을 제공합니다. 비록 제품이 더 이상 새 제품이 아니더라도 구매자는 즉시 사용하거나 사용할 수 있기 때문입니다.

특히 최근 하노이는 공공 투자 지출을 확대하고 있습니다. 이는 하노이의 경제 활동 전반과 부동산 사업을 포함한 기타 활동을 촉진하는 데 유리한 요소입니다. 4번 순환도로 건설이 막 시작됨에 따라 메린, 단프엉, 호아이득, 속썬, 하동, 탄오아이 등 교외 지역의 개발이 촉진될 것으로 예상됩니다. 2027년 4번 순환도로가 개통되면 주변 지역의 주택 공급이 현재보다 증가할 것으로 예상됩니다.

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