베트남 부동산 시장의 역설: 불합리한 제품 구조

호치민시 부동산 협회(HoREA)의 최근 보고서에 따르면 2025년 상반기 부동산 시장은 2024년 말 대비 9.1%의 성장률을 기록하며 긍정적인 변화를 보였습니다. 여전히 많은 어려움이 있지만, 이러한 회복은 시장에 새로운 기회를 열어줍니다.

"거꾸로 된 피라미드"

HoREA는 메커니즘, 정책 및 법적 규정이 완성되고 실행됨에 따라 시장의 난이도가 낮아지는 경향이 있다고 평가했습니다.

2025년은 2026년 하반기부터 정책에서 프로젝트 시행 과정으로의 연기가 효과를 발휘하기 시작하는 안정적이고 건강한 부동산 시장 개발 기간을 준비하는 중요한 해로 간주됩니다.

그러나 보고서는 우려스러운 역설도 지적했습니다. 즉, 현재 부동산 상품 구조가 심각하게 불균형하다는 것입니다. 2024년부터 2025년 상반기까지 시장에 출시되는 거의 모든 프로젝트는 고급 주택입니다.

"이 개발 방식은 거꾸로 된 피라미드와 같습니다. '꼭대기'는 거대하고 '아래'인 저렴한 주택과 사회 주택은 너무 작아서 대다수 사람들의 요구를 충족시키기에 충분하지 않습니다."라고 HoREA 회장인 레 황 차우 씨는 강조했습니다.

구체적으로, 2025년 상반기에는 자본 조달이 가능한 4개의 신규 상업 주택 프로젝트가 있었는데, 고급 아파트 3,353채가 건설되었으며, 총 가치는 최대 10조 2,390억 동(VND)에 달했습니다. 반면, 사회주택 건설은 여전히 거의 정체 상태입니다. 사회주택 건설 면적은 20만 5천m²(4,100채)에 불과하며, 2021-2025년 계획인 3만 5천 채의 아파트 건설 대비 약 11.7%에 불과하여 2030년까지 10만 채의 아파트 건설 목표에는 아직 미치지 못합니다.

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — 호치민시의 부동산 프로젝트에서 법적 문제가 해결되었습니다.

아직 해결되지 않은 프로젝트가 143개 있습니다.

저렴한 주택 공급이 부족한 가운데, 주택 가격은 계속 오르고 있습니다. 2024년 고급 아파트 가격은 평방미터당 9천만 동(VND)으로 치솟았습니다. 이는 이러한 유형의 아파트 한 채가 평균 97억 동(VND)에 달한다는 것을 의미하며, 이는 대부분의 중산층이 감당할 수 있는 수준을 훨씬 넘어섭니다.

또 다른 병목 현상은 법적 문제입니다. 2015년부터 2023년까지 호찌민시에서 최대 86건의 상업용 주택 프로젝트가 중단되거나 시행되지 못했으며, 이는 전체 프로젝트 수의 62% 이상을 차지합니다. 해당 프로젝트는 약 1,000헥타르 규모에 5만 4천 호 이상의 아파트를 건설하고 있습니다. 현재 호찌민시에는 다양한 측면에서 법적 문제가 있는 프로젝트가 총 220건 있습니다.

77개 사업이 해결되었지만, 143개 사업은 아직 해결되지 않은 상태입니다. HoREA에 따르면, 이는 토지 자원 낭비와 예산 수입 감소를 초래할 뿐만 아니라, 공급 부족을 심화시켜 단기적으로 주택 가격 하락을 어렵게 만듭니다.