아파트 가격이 점점 더 비싸지는 이유; 사회주택 투자자들은 10%의 이익을 거의 내지 못한다

2025년에는 저렴한 아파트 가격이 고급 아파트보다 더 많이 오를 것으로 예상된다. 하노이에서는 대부분 고가 주택을 포함한 약 14,000채의 주택이 분양을 앞두고 있다. 하노이에서는 사회 주택을 매수하기 위한 '뇌물' 수수 사건을 경찰에 처리해 달라고 요청했다.

아파트 가격이 점점 더 비싸지는 이유; 사회주택 투자자들은 10%의 이익을 거의 내지 못한다

2025년에는 저렴한 아파트 가격이 고급 아파트보다 더 많이 오를 것으로 예상된다. 하노이에서는 대부분 고가 주택을 포함한 약 14,000채의 주택이 분양을 앞두고 있다. 하노이에서는 사회 주택을 매수하기 위한 '뇌물' 수수 사건을 경찰에 처리해 달라고 요청했다.

이번 주의 부동산 주요 소식은 다음과 같습니다.

아파트 1제곱미터당 수십 가지 비용이 든다.

투자 전자신문 바오다우투(Baodautu.vn) 기자들이 시장을 조사하고 여러 기업에 연락한 결과, 가격 인상은 투자자가 "부과"한 것이 아니라 투자 비용에 따른 것이라고 답했습니다. 특히 아파트 프로젝트의 경우, 고객에게 판매되는 각 평방미터당 가격을 충당하기 위해 최소 10가지 유형의 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

토지 비용과 건설 비용이 상승하고, 허가를 받는 데 걸리는 시간도 늘어나면서 아파트 가격이 급등하게 되었습니다.

첫 번째는 토지 매입 자금입니다. 부동산 사업을 시작하려면 투자자는 토지 자금을 확보해야 하는데, 현재 토지 가격은 상당히 높습니다. 예를 들어, 호치민시와 접한 빈즈엉성 지역의 경우, 부동산 사업에 사용할 수 있는 5,000m² 이상의 토지 자금은 2,000억에서 3,000억 VND에 달합니다. 이 토지 매입 자금은 기업이 자체 자본의 30%만 사용하고 나머지는 은행에서 차입하며, 이자율은 보통 연 10%입니다.

둘째, 토지 자금이 있더라도 토지가 개간되지 않은 경우, 부지 개간에 따른 보상을 해야 하며, 이 비용은 일반적으로 투자 비용의 30%를 차지합니다.

셋째, 기업은 토지자금을 확보한 후, 프로젝트에 대한 법적 절차를 진행하게 되는데, 프로젝트에 대한 법적 문서 신청 비용은 프로젝트 총 투자자본의 10%~15%입니다.

네 번째는 토지사용세입니다. 이 세금은 현행 토지가격표를 기준으로 시·도에서 공표한 토지가격표에 따라 부과됩니다.

다섯째, 프로젝트 건설 비용입니다. 현재 시멘트, 벽돌, 철강, 위생 설비, 가구 등의 가격이 상승하고 있습니다. 고급 프로젝트의 경우 m²당 2천만~3천만 동, 중급 프로젝트의 경우 m²당 1천5백만~2천만 동입니다. 일반적으로 투자자는 초기 투자를 위해 은행에서 프로젝트 건설 비용을 차입합니다. 프로젝트가 20층, 700개 이상의 제품, 지하 1층 규모라면 건설 비용은 약 1조 동, 일반 대출 금리는 10%, 공사 기간은 28개월입니다. 따라서 건설 비용에 약 3천억 동이 소요될 것이며, 이 이자는 고객에게 판매될 때 주택 가격에 포함됩니다.

여섯째, 마케팅 및 판매 비용입니다. 이 비용은 프로젝트 투자 자본의 약 10%이며, 고객 판매 가격에도 추가됩니다.

일곱 번째는 중개 수수료입니다. 현재 아파트 시장에서 중개 수수료는 판매된 제품당 6~7%입니다. 이 수수료는 주택 매매가에도 추가됩니다.

여덟 번째는 판매 비용으로, 고객에게 금이나 자동차를 제공하는 것과 같은 할인 혜택입니다. 이 비용은 제품 가치의 약 1%입니다.

아홉 번째는 법인소득세로 20%입니다.

열 번째는 각 프로젝트에서 기업의 이익 비용입니다. 기업은 최소 약 20%의 이익을 기준으로 이익을 계산합니다.

마지막으로 프로젝트 관리 비용과 회사 직원 급여가 있습니다.

게다가 프로젝트의 법적 절차가 느리고 4~5년이 걸리면 기업이 대출에 대해 지불해야 하는 연간 은행 이자율이 주택 가격에 직접 적용됩니다.

2025년에는 저가 아파트 가격이 고급 아파트보다 더 오를 것으로 전망

최근 베트남 리포트 주식회사(Vietnam Report Joint Stock Company)는 2025년 10대 부동산 기업 순위를 발표했습니다. 특히 향후 부동산 가격에 대한 의견이 주목을 받고 있습니다. 설문조사를 통해 대부분의 기업은 2025년에도 부동산 가격이 계속 상승할 것으로 예상했습니다.

세그먼트별 부동산 가격 변동.

구체적으로 주택, 고급 아파트, 임대 사무실, 산업용 부동산, 토지 부문의 가격은 10% 미만으로 약간 상승할 것입니다.

한편, 저가 및 중저가 주택 및 아파트 부문은 20~30% 더 큰 폭으로 상승할 것으로 예상됩니다. 리조트 부동산 부문의 경우, 업계에서는 가격 변동이 크지 않을 것으로 예상합니다. 또한, 이 부문은 어려운 시기 이후 회복 속도가 가장 느린 부문이기도 합니다.

특히 베트남 보고서는 현지 합병 소식으로 인해 부동산 시장이 큰 변동을 겪고 있다고 평가했습니다. 현재 많은 투자자들이 행정 중심지로 개발될 것으로 예상되는 지역의 토지를 찾고 있습니다. 이로 인해 공식 발표가 없었음에도 불구하고 일부 지역에서는 토지 가격이 최대 20%까지 급등했습니다.

하노이는 고가 주택을 중심으로 약 1만4000채의 주택을 분양할 예정이다.

하노이 건설국은 최근 해당 지역에서 분양 가능한 주택 프로젝트 목록을 업데이트했습니다. 이에 따라 11개의 신규 주택 프로젝트가 승인되어 시장 공급에 13,995세대가 추가되었습니다.

하동군에 새 아파트 단지가 분양을 시작했습니다. 사진: Thanh Vu

이 중 아파트는 5개 사업에 걸쳐 8,798세대를 공급하며 여전히 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 저층 부문은 6개 사업에 걸쳐 5,197세대를 공급합니다.

대부분의 아파트 프로젝트는 오션 파크와 스마트 시티 두 도시 지역에 위치하고 있습니다. 그중 마스터라이즈 홈즈(Masterise Homes)가 2,461세대로 가장 많은 아파트를 분양하고 있습니다. 이 아파트들은 오션 파크 1(B6-CT01) 부지에 있는 Z34, U38, U38A동의 고층 아파트입니다.

또한, 오션 파크에 위치한 또 다른 프로젝트인 2,000세대 이상의 아파트 분양도 곧 시작될 예정입니다. 바로 CapitaLand가 투자한 B4-CT01 부지에 위치한 아파트 단지 U26A, T26M, Z30입니다.

저층 주택 부문에서 가장 큰 두 프로젝트는 모두 하노이 서부 지역에 위치하고 있습니다. 뉴 라이프 어반 에어리어 - 선샤인 그랜드 캐피털(New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital)은 약 2,300세대의 분양을 승인받았습니다. 이 프로젝트는 떤랍(Tan Lap), 떤호이(Tan Hoi, 단프엉(Dan Phuong) 지구)와 득트엉(Duc Thuong), 득장(Duc Giang, 호아이득(Hoai Duc) 지구) 지역에 걸쳐 있습니다.

단프엉(Dan Phuong) 구에 위치한빈그룹(Vingroup )의 그린 시티(Green City) 도시 개발 단지도 2,279세대 분양을 허가받았습니다. 탄호이(Tan Hoi), 탄랍(Tan Lap), 리엔하(Lien Ha), 리엔쭝(Lien Trung) 4개 코뮌에 위치한 이 프로젝트는 133.4헥타르 규모로, 3월 10일에 착공되었습니다.

2025년까지 하노이의 주택 공급은 더 이상 부족하지 않을 것입니다. 그러나 또 다른 난제가 발생했습니다. 바로 수요와 공급의 불균형으로, 고급 주택 부문이 전체 시장을 거의 장악하고 있는 반면, 저렴한 주택 부문은 심각한 부족 현상을 겪고 있습니다.

사회주택 투자자의 수익은 10%에 거의 도달하지 않습니다.

BIC 베트남 회사 관계자는 투자 전자신문 Baodautu.vn 과의 인터뷰에서 2023년 주택법은 사회주택 투자자의 최대 이익을 10%로 규정하고 있지만, 대부분의 프로젝트에서 기업들이 이 수익률을 달성하는 데 어려움을 겪고 있다고 밝혔습니다.

현재 투자자들은 사회주택을 건설할 때 최대 10%의 수익만 누릴 수 있습니다. 사진: Thanh Vu

실제로 이 사업부의 이익은 약 7%에 불과합니다. 이 이익은 사업체 운영에 필요한 최소한의 금액에 불과합니다. 그럼에도 불구하고, 회사는 사회적 책임을 다하고, 명성을 쌓고, 이를 바탕으로 다른 상업용 제품을 판매하기 위해 저가 주택 개발에 꾸준히 힘쓰고 있습니다.

앞서 투자 전자신문과 의 인터뷰에서 쩐 아인 그룹 이사회 의장인 쩐 득 빈(Tran Duc Vinh) 씨는 롱안성에서 40m² 면적에 메자닌을 갖춘 사회주택 아파트가 m²당 약 1,500만 동에 거래되고 있다고 밝혔습니다. 하지만 건축비는 m²당 1,000만 동에 달하며, 대출금과 토지 가격까지 고려하면...

"우리는 1제곱미터당 이익이 100만 동, 즉 약 5%에 불과하다고 계산했습니다."라고 Tran Duc Vinh 씨는 털어놓았습니다.

비슷한 상황에서 레탄 부동산 회사의 이사인 레 후 응이아 씨는 최대 수익률 10%는 너무 낮다고 말했습니다. 한편, 인허가부터 투자, 시공까지 프로젝트 실행에 걸리는 총 기간은 약 7년입니다.

"매년 투자자들은 약 1.3~1.5%의 이익만 얻는 것으로 추산되며, 이는 재투자에 충분하지 않습니다."라고 Le Huu Nghia 씨는 말했습니다.

이러한 상황에 직면하여 건설부는 정부가 검토하여 국회 승인을 위해 제출할 사회주택 개발을 위한 여러 구체적인 제도 및 정책의 시범 운영에 관한 결의안 초안에 대한 의견을 수렴하고 있습니다. 이 초안은 다양한 우대 제도를 명시하여 사회주택 사업 투자자들에게 더욱 개방적인 환경을 조성하고 있습니다.

특히, 건설부는 사회주택 투자자의 이윤율을 총 건설비의 10%에서 최대 13%까지 상향 조정하는 방안을 제안했습니다. 투자자들은 이 이윤율을 사회주택의 매매, 임대, 임대 가격표를 기준으로 산정하게 됩니다.

새로운 수익률은 공공 토지와 상업용 주택 프로젝트의 토지 기금 20%에 건설되는 모든 사회주택 프로젝트와 군용 주택에 적용됩니다. 또한, 이 정책은 완공된 사회주택 프로젝트에도 적용되지만, 국가 관리 기관은 아직 매매, 임대 및 할부 구매 가격을 승인하지 않았습니다.

하노이, 사회주택 매입 위한 '뇌물' 사건 처리 위해 경찰에 요청

최근 하노이 건설국은 시 경찰에 사회주택 사업이 있는 지역 경찰의 지휘를 강화하여 신고 접수 및 매매/임대/할부 매매 서류 제출을 통해 법을 위반하는 중개인을 조사하고 처리하도록 요청했습니다. 사회주택 서류 신고 및 확인 과정에서 부정행위가 적발될 경우, 사후 검사 과정 등을 포함하여 현행 규정에 따라 처리될 것입니다.

건설부는 또한 천연자원환경부에 토지등기소에 주택 조건을 확인하는 서류를 제출할 수 있도록 지시해 줄 것을 요청했습니다. 동시에, 코뮌급 인민위원회도 주택, 소득, 우대 대출 조건을 확인하는 데 있어 주민들을 지원해야 합니다.

하딘성 N01 사회주택 단지(탄찌군) 바로 앞에 한 부동산 회사가 뻔뻔스럽게 문서 처리 서비스를 오픈했습니다. 사진: 탄 부

투자자는 중개인이나 부동산 거래소를 통해서가 아니라 투자자에게 직접 신청서를 제출해야 합니다. 사회주택을 매매/임대/임대하여 매입하기 전에, 투자자는 본 부서의 전자 정보 페이지에 신청서 접수 기간 및 매매가에 대한 정보를 공개 게시하도록 해당 부서에 보고해야 합니다.

이전에 투자 전자신문 Baodautu.vn 기자 의 조사에 따르면, 일부 거래소와 브로커는 원래 가격과 비교하여 2억 VND에서 10억 VND까지 차이가 ​​나는 새로운 사회주택 매수 할당량을 지속적으로 광고했습니다.

소셜 네트워크에서는 자칭 부동산 전문가라고 주장하는 많은 사람들이 "확실한" 사회주택 매입을 홍보하고 있습니다. 이들은 기업들과 관계를 맺고 있기 때문에 이러한 이점을 누릴 수 있다고 공개적으로 주장합니다.

투자자들이 보통 무료로 제공하는 문서 작성 컨설팅 서비스조차, 1건당 500만~1,000만 동(VND)의 수수료를 받는 기관과 개인에 의해 악용되고 있습니다. 일부 세대는 사회주택 단지 정문 바로 앞에 문서 접수 안내 표지판을 공공연히 걸어놓기도 합니다.

건설부, 비 속에 서 있는 사람들에 대한 해명 요구, 사회주택 인도 요구

건설부 차관 응우옌 반 신은 하노이 인민위원회에 비에 젖은 사람들의 정보와 관련된 정보를 확인해 달라고 요청하는 문서를 보냈고, 투자자들에게 사회 주택을 넘겨줄 것을 요청했습니다.

다이모 도시 지역의 사회주택은 출시 당시 지역 상업용 아파트 가격과 거의 비슷했습니다. 사진: Dung Minh

앞서 2월 25일, 하노이 남뚜리엠구 다이모동에 위치한 다이모 도시기능지구(HH4) 아파트를 구매한 수십 명의 고객들이 레득토 거리에 있는 FLC 랜드마크 타워 건물에 모였습니다. 많은 사람들이 비 속에서 현수막을 걸며 FLC 그룹 자회사인 알래스카 부동산 투자 주식회사(Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company)에 약속대로 주택을 인도해 줄 것을 요청했습니다.

고객들은 2020년에 아파트 매매 계약을 체결했으며, 2022년 2분기에 인수 예정일을 잡았다고 밝혔습니다. 그러나 투자자는 약속을 이행하지 않고 인수일을 세 번이나 연기했습니다. 일부 고객은 규정된 2%의 관리비를 포함한 아파트 전체 금액을 지불했지만 아직 집을 받지 못했습니다.

사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 정부령 제100/2024호 제75조 15항에 따라 건설부는 하노이 인민위원회에 상기 반성사항을 검토하여 명확히 하고 2025년 3월 30일 이전에 그 결과를 건설부에 보고하도록 유관 기관에 지시할 것을 요청합니다.

2월 25일에 고객에게 보낸 최신 공지에 따르면, 투자자는 3월 15일 이전에 송전망 연결을 완료할 계획이며, 3월 15일부터 4월 15일까지 기술 시스템 시험 및 화재 예방 검사를 실시하고, 4월 25일 이전에 유관 기관에 검사를 요청할 예정입니다. 그러나 많은 주민들은 대표자의 서명에 구체적인 직함이 없기 때문에 이 공지의 적법성에 대해 우려를 표명했습니다.

HH4 사회주택 건물은 29층 규모로, 173세대의 사회주택 분양, 57세대의 임대, 그리고 58세대의 상업용 아파트로 구성되어 있습니다. 아파트 면적은 48~70m²입니다.

주택 구매 신청서 접수 기간은 2021년 4월부터 시작됩니다. 투자자는 주택 인도 시기를 2022년 2분기로 확정했습니다. 하노이 건설국에서 승인한 판매 가격은 1,680만 VND(부가가치세 5% 포함, 유지 관리비 2% 제외) 이상입니다.

Quang Ngai, 4,500억 VND 규모의 사회주택 프로젝트 해체

HUD - 푸미 사회주택 프로젝트는 꽝응아이시 푸미 도시 지역 개발 사업 내 고층 주거용 부지입니다. 이 프로젝트는 주택도시개발공사(HUD)가 투자합니다.

이 프로젝트는 총 15,567m² 면적에 약 384세대의 아파트를 갖춘 9층짜리 신축 타워 2동을 건설하는 데 투자될 예정이며, 연면적은 36,700m²로 약 1,000명의 수요를 충족할 것입니다. 총 투자 자본은 약 4,500억 VND이며, 프로젝트 시행 기간은 2025년부터 2028년까지입니다.

HUD - 푸미 사회주택 프로젝트의 관점 이미지.

투자 대표에 따르면, 지금까지 사회주택 건설에 적용된 총 토지 면적은 약 16,000m²인데, 이 중 약 2,955m²의 토지 정리 보상이 완료되지 않은 상태입니다.

나머지 지역(문제 없음)에 대해 투자자는 필수적인 기술 인프라를 구현하고 있으며, 2025년에 완료될 예정입니다.

HUD Corporation은 실행 진행 상황과 관련하여 타당성 조사 보고서, 기본 설계 및 완성된 문서를 준비하기 위해 컨설팅 기관을 고용했으며 기술 검토를 조직하고 있습니다.

2025년에 투자 프로젝트 승인 및 시공 도면 설계가 완료될 예정이며, 2026~2027년에는 B블록에 192세대 규모의 아파트를 건설하는 1단계 프로젝트의 투자 집행이 완료될 예정입니다. 2028년에는 A블록에 192세대 규모의 2단계 프로젝트가 완료될 예정입니다.

동다구 노후아파트 4개 단지 계획사업 3월 완료

3월 20일, 하노이 인민위원회 사무실은 하노이 동다구 하오남구 중뜨꾸엉구 낌리엔구의 오래된 아파트 건물을 개조하고 재건축하기 위한 4개 세부 계획 프로젝트에 관한 실무 회의에서 하노이 인민위원회 부위원장 즈엉 득 투안의 결론을 담은 통지문 제139/TB-VP호를 발표했습니다.

이에 따라 하노이 인민위원회 부위원장인 즈엉 득 투안은 동다구 인민위원회의 보고와 계획 자문, 회의에 참석한 대표들의 의견을 듣고 다음과 같이 결론을 내리고 지시하기로 합의했습니다.

진행 상황과 관련하여, 동다구 인민위원회는 하노이시 부서 및 지부와 긴밀히 협력하여 지역 사회의 의견을 수렴하고, 하노이시 도시 계획 및 건설 계획 평가 위원회와 관련 기관에 보고하고, 위의 4개 세부 계획 프로젝트를 2025년 3월까지 완료하고, 2025년 4월에 평가를 위해 계획 및 건축부에 제출하고, 2025년 5월에 검토 및 승인을 위해 하노이시 인민위원회에 제출하는 절차를 동시에 시행합니다.

계획사업을 재편하기 위한 필수 주택용지 기금 산정 방법에 관하여: 계획사업의 주택용지 면적은 주택개발계획에 따른다는 원칙에 따라 결정되며, 하노이 인민위원회가 2024년 5월 27일에 내린 결정 제34/2024/QD-UBND호가 적용된다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html