상업용 주택 프로젝트 정리

국회 결의안 제171/2024/QH15호의 시행을 가속화하면 많은 상업용 주택 프로젝트의 병목 현상이 제거될 것입니다.

토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 소유에 관한 협정을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시범적으로 시행하는 것에 관한 2024년 11월 30일자 국회 결의안 제171/2024/QH15호에 따라, 정부는 할당된 기능 및 업무의 범위 내에서 관련 부처 및 장관급 기관에 이 결의안의 시행을 조직, 모니터링, 검사 및 검토하도록 지시할 책임이 있습니다.

많은 상업용 주택 프로젝트의 병목 현상을 해소하면 부동산 시장이 발전하는 데 도움이 됩니다.

천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 교수는 171호 결의안을 적용하면 많은 프로젝트의 병목 현상이 해소될 것이라고 단언했습니다.

결의안 171호가 발표되기 전, 2024년 토지법은 아직 부동산 시장의 기대에 부응하지 못했다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 비주거용 토지에 상업용 주택 사업을 시행하는 것을 여전히 제한했기 때문입니다. 이로 인해 기업과 일반 국민들이 주거용 토지에 접근하는 데 어려움을 겪었는데, 특히 대부분의 신규 대규모 부동산 사업이 비주거용 토지에서 시행되는 경우가 많기 때문입니다.

따라서 당흥보 교수에 따르면, 기업이 상업용 주택을 개발할 수 있도록 토지 기금을 보다 유연하게 조성함으로써 주택 공급 부족 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대됩니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 호치민시가 171호 결의안에 따라 시행을 위해 등록된 프로젝트가 440개 이상이며, 면적은 약 2,000헥타르가 넘는다고 발표했다고 밝혔습니다. 그러나 이 수치는 구 호치민시만 집계한 것이며, 구 빈증성에는 약 200개 이상의 프로젝트가 더 있습니다. 따라서 구 바리아붕따우성을 제외하면 시범 사업으로 등록된 프로젝트는 640개가 넘습니다. 각 프로젝트에 약 830채의 주택이 들어선다면, 향후 3~10년 안에 호치민시는 53만 채 이상의 주택을 보유하게 될 것으로 예상됩니다.

현재 호찌민시에는 많은 토지 면적과 다양한 유형의 토지가 있으며, 일부 지역은 공공 토지와 관련이 있습니다. 따라서 결의안 171호는 시 인민위원회와 인민위원회에 검토를 요청하여 승인을 받을 수 있도록 허용합니다. 구빈즈엉성(舊秦盆城)은 이전에도 승인을 받은 바 있습니다. 차우(Chau) 씨는 이는 시장과 경제에 매우 긍정적인 정보라고 말했습니다. 이 결의안은 가용 토지 자금을 보유한 투자자들에게 초점을 맞추고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 인민위원회의 승인을 받으면 투자 승인 절차를 신속하게 완료할 수 있습니다. 추가 자금 이전을 받는 프로젝트들도 곧 토지 자금을 확보할 가능성이 높습니다.

"예를 들어, 이전에는 기업이 10헥타르의 토지를 소유하고 있다면 1~2헥타르를 더 매입하는 것이 더 빨랐습니다. 또한, 정부와 각 부처는 실무 그룹과 정부 운영위원회를 통해 문제 해결에 주력하고 있습니다. 또한 호찌민시 지도자들은 호찌민시경제개발청(HoREA)이 해결 중인 수백 개의 프로젝트 중 진행 중이거나 실행되지 않은 68개의 프로젝트와 관련된 문제를 해결하기 위해 노력하겠다고 약속했습니다."라고 차우 씨는 말했습니다.

레 황 쩌우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 호찌민시는 주민들에게 핑크북(pink book) 발급을 장려하고 추가 토지 사용료 계산을 위한 해결책을 강화하고 있습니다. 또한, 호찌민시는 호찌민시 토지사용협회(HoREA)와 정기 회의를 개최하여 기업의 어려움을 해소할 방안을 모색할 예정입니다.

베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 박사는 베트남에 약 1,000개의 프로젝트가 중단되었으며, 이는 미화 300억 달러에 달하는 자본이 묶여 있는 것과 같다고 말했습니다. 이러한 자본 흐름이 해소되면 경제에 큰 활력을 불어넣고 기업과 투자자들의 신뢰를 회복할 것입니다.

호치민시 Thu Duc 지역의 Chuong Duong Home 사회주택 프로젝트 사진: Quoc Anh

수백 개의 시범 프로젝트를 기대하세요

호치민시 건설국은 토지 사용권 수령 또는 171호 결의안에 따른 토지 사용권 취득에 관한 계약을 통해 상업용 주택을 개발하는 시범 프로젝트를 시행하기 위해 계획된 조건, 기준, 위치 및 토지 면적에 대해 방금 언급했습니다.

이전에 호치민시 농업환경부는 제171호 결의안을 시행하면서 건설부에 제171호 결의안에 따라 상업용 주택 개발 시범 사업을 시행할 442개 장소와 토지 구획에 대한 의견을 요청했습니다.

건설부는 해당 위치와 계획된 토지 구획이 총괄 계획 프로젝트, 세부 계획 프로젝트, 1/2,000 구역 계획과 적합한지, 주택 개발 프로그램 및 계획과 적합한지, 그리고 현재 위치와 토지 구획이 주변 지역 인프라와 교통적으로 어떻게 연결되는지에 대해 의견을 밝혔습니다.

건설부는 사업 내 국가 관리 토지의 위치, 경계 및 법적 지위를 결정하지 않는 현재 진행 중인 사업에 대해서는 논평할 근거가 없다고 밝혔습니다. 결의안 171호에 명시된 건설 계획 및 도시 계획에 따라 이전해야 하는 시설 구역이 있는 사업 시행 지역의 경우, 이전된 시설의 면적을 결정하는 것은 건설부의 권한이 아닙니다.

건설부에 따르면, 현재 프로젝트가 시행되고 있는 지역 및 입지는 투자 정책 승인을 받지 못했으며, 많은 투자자들이 토지 이용권 양도를 위한 협상 중이거나 토지 이용권이 없거나, 투자자로 승인되지 않았거나, 투자 프로젝트를 수립하지 않았으며, 프로젝트 시행 과정의 어떤 단계도 승인받지 못한 상태입니다. 따라서 프로젝트가 일반 계획 및 세부 도시 계획과 부합하고, 프로젝트가 시행(주무 당국의 투자 정책 승인, 법적 토지 및 계획 완료 등)되어야만 프로그램의 목표 및 방향, 그리고 단계적 주택 개발 계획에 부합하는 것으로 인정됩니다.

호치민시 중심부에 위치한 떤탄 투자무역회사(Tan Thanh Investment and Trading Company Limited)의 2,000m² 이상 면적의 프로젝트가 대표적인 사례입니다. 이 프로젝트는 티삭 거리(Thi Sach Street)와 타이반룽 거리(Thai Van Lung Street)에 인접해 있습니다. 건설부에 따르면, 이 부지는 일부 일반 계획 사업에 적합하며, 일부는 2,000분의 1 규모 용도지역 계획에 적합합니다. 주택 사업은 2,000분의 1 규모 용도지역 계획에 따른 복합 용도지역 계획 기능을 갖춘 부지에 적합합니다.

그러나 상업 서비스, 사무실, 아파트 및 공공 주차장의 기능과 프로젝트의 건축 계획 기준(2017년 호치민시 인민위원회 승인)은 기능(사무실, 프로젝트 내 가구의 현장 재정착을 위한 아파트)과 건축 계획 기준이 930헥타르 중심 지역의 계획 체계에서 업데이트된 것과 비교하여 변경되었습니다.따라서 다음에 규정된 절차를 시행하기 위한 법적 근거로서 1/2,000 규모의 구역 계획을 현지 조정하는 절차를 수행해야 합니다.이전에 1구(구) 인민위원회는 이 토지에 대한 주택 프로젝트 개발이 주택 개발 프로그램 및 계획에서 주택 개발 솔루션의 방향 및 그룹에 부합한다고 언급했습니다.2018년 호치민시 인민위원회는 투자 정책을 승인하고 Tan Thanh Trading Investment Company Limited의 투자자를 인정하는 공식 공문을 발표했습니다.

국회 결의 제171/2024/QH15호에 따라, 도(省) 인민위원회는 시범사업 대상 토지 면적 목록을 공포하는 결의안을 동급 인민회의에 제출하여 승인을 받아야 합니다. 도(省) 인민위원회는 토지 취득이 필요한 공사 및 프로젝트 목록을 승인하는 동시에 시범사업 대상 토지 면적 목록을 심의하고 승인해야 합니다.

2028년 요약

171호 결의안에 따르면, 정부는 2028년에 171호 결의안 시행 3년을 검토하고, 2030년 회기 말에 5년간의 시행 내용을 요약하여 국회에 보고할 예정입니다.

성(省) 및 중앙 직할시 인민위원회와 인민위원회는 해당 지역 내에서 결의안의 이행을 조직할 책임이 있습니다. 성(省) 및 중앙 직할시 인민위원회는 시범 시행 기간 동안 12월 31일까지 연간 이행 결과를 정부에 보고하고, 2028년 1월 31일까지 지방 차원의 3년 예비 검토 결과를, 2030년 1월 31일까지 지방 차원의 5년 요약 결과를 보고해야 합니다.

정부는 2025년 4월 1일, 제171호 결의안 이행을 가속화하기 위해 제171호 결의안 이행에 대한 세부 내용을 담은 법령 제75/2025/ND-CP호를 발표했습니다. 이에 따라, 시범사업 시행을 위한 주택사업 등록기간 종료일로부터 15일 이내에, 성급 유관 토지관리기관은 시범사업 시행을 위해 제안된 토지 구획의 조건과 기준을 검토 및 평가하고, 시범사업 시행이 예상되는 토지 구획의 목록을 작성하여 성급 인민위원회에 제출해야 합니다.

Le Thanh Construction Joint Stock Company의 대표이사 Le Huu Nghia 씨 :

자본은 풍부할 것이다

2025년부터 부동산 시장 자금은 풍부해질 것입니다. 프로젝트가 일단 해결되면 은행 대출을 받기가 더 쉬워질 것이기 때문입니다. 따라서 2027년에는 부동산 시장이 호황을 누릴 수 있습니다.

국회 재정예산위원회 위원 인 황 반 끄엉 박사 교수 :

많은 장애물을 제거하다

결의안 171호는 중단된 프로젝트, 특히 토지 이전 및 법적 절차와 관련된 프로젝트의 많은 장애물을 제거할 것입니다. 이러한 해결책을 통해 2025년 하반기 이후 많은 "황금 토지" 프로젝트가 장애물을 제거하고 재입찰 없이 계속 진행될 수 있을 것이며, 계획이나 가격 조정만 필요할 것입니다.

출처: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm