미니아파트 관리 '병목' 해소, 주택 구매자에게 더 많은 기회 제공

2023년 8월 1일부터 주택법이 정식으로 시행되면, 해당 조건을 충족하는 미니아파트 소유자에게는 토지법에 따라 토지에 부착된 주택 및 기타 자산에 대한 소유권 증명서가 발급되어 매매, 임대 또는 할부 매수가 가능해집니다.

지난 10년 동안 미니 아파트의 관리 및 사용은 주민, 전문가, 관리자들의 특별한 관심을 끄는 뜨거운 이슈였습니다. 미니 아파트가 특별한 관심을 받은 이유는 이 기간 동안 많은 단점이 있었고, 법적 문서에 명확한 규정이 없어 관리가 느슨했으며, 주민들이 국가 기관의 일부 공무원과 공모하여 건설 명령 위반(공용 공간 침범, 건물 높이 증가 등), 화재 예방 및 소화 등을 은폐하고, 그로 인해 해당 프로젝트에 거주하는 주민의 생명과 재산에 큰 피해를 입히는 심각한 결과가 발생했기 때문입니다.

가슴 아픈 사연들이 아직도 우리 눈앞에 있습니다. 예를 들어 2023년 9월 13일, 탄쑤언군 쿠옹딘구 쿠옹하 거리 29/70 골목 37번지에 있는 미니 아파트 건물에서 발생한 화재로 56명이 사망했습니다. 이 미니 아파트 건물은 원래 3층과 다락방 1개로 건축 허가를 받았지만, 투자자가 9층으로 지었습니다. 불과 8개월 후, 꺼우자이군 중호아구 중킨 거리 43/98/31 골목 1번지에서 치명적인 결과를 초래한 또 다른 미니 아파트 화재가 발생하여 집주인 가족과 세입자를 포함한 14명이 사망했습니다.

또한, 법률 문서상 미니 아파트 소유권 규정의 "모호성"으로 인해, 특히 71/2010/ND-CP 법령 제43조 제3항은 가구 및 개인을 위한 개별 주택 건설을 허용하고, 이후 2014년 주택법 제46조에서 합법화되었습니다. 이로 인해 이 상품군이 통제 불능으로 번성하게 되었고, 투자자들은 기능 설계, 높이, 방화 및 소화 시설 관련 규정을 준수하지 않을 뿐만 아니라 법적 요건을 충족하지 못한다는 이유로 수기 계약서를 통해 거래 및 양도를 진행하기도 합니다. 반면 재정이 부족한 사람들은 이 상품을 불가피한 규칙으로 받아들였습니다.

"대도시의 주택가 깊숙한 곳에 불법으로 건설되는 소형 아파트 건물들이 많습니다. 교통이 불편하고, 품질과 화재 안전이 보장되지 않으며, 구매자를 위한 적법한 주택 목록(red book)을 구분하지 못해 분쟁, 소송, 사회 불안을 야기합니다. 그러나 많은 사람들이 이러한 소형 아파트를 불가피한 규칙으로 받아들였습니다. 도심과 가깝고, 다른 주택 상품보다 저렴하다는 조건을 충족하기 때문입니다. 재정적 제약 때문입니다." - 베트남 부동산 협회 부회장 응우옌 반 딘 박사 분석

2014년 주택법 시행령 71/2010/ND-CP가 공포되고 합법화된 이후, 미니 아파트는 전국적으로 큰 인기를 끌었습니다. 특히 하노이 , 호치민시와 같은 대도시를 중심으로 개발이 활발하게 진행되었습니다. 토지가 부족하고 인구가 밀집되어 있으며, 주택 공급이 부족한 지역들은 매년 주택 가격을 급등시켜 저소득층의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 이러한 상황에서 미니 아파트는 많은 사람들에게 생명줄과 같은 존재로 여겨집니다.

시장의 필요에 따라 수요가 증가하면 공급도 늘어나는 시장 경제 의 필수 요소로 미니 아파트 상품이 개발되고 있습니다. 예비 통계에 따르면 하노이에는 현재 약 2,000채의 미니 아파트가 있으며, 호치민시에는 약 42,000채의 미니 아파트형 아파트가 있어 그 수가 훨씬 많습니다. 그러나 미니 아파트의 관리 및 활용에 대한 미비점, 한계, 그리고 왜곡이 존재함에 따라 지난 10년간 미니 아파트 상품의 허용 여부를 둘러싼 논쟁이 끊이지 않았습니다.

"일자리와 생계를 위해 대도시로 이주하는 인구가 증가함에 따라, 일반 근로자와 저소득층, 특히 고가의 주택을 구하기 어려운 사람들이 미니 아파트에 관심을 갖게 되면서, 이는 전형적인 시장 경제의 산물로 여겨집니다. 이 상품은 시공 품질과 법적 문제 등 많은 잠재적 위험을 안고 있음에도 불구하고, 많은 사람들이 여전히 기꺼이 받아들이고 있습니다." - 도시 관리 전문가이자 건축가인 쩐 후이 안(Tran Huy Anh)의 말입니다.

미니 아파트의 관리 및 이용에 미흡한 점이 지적되자, 2023년 주택법은 이 상품군에 대한 구체적인 규정을 마련했습니다. 이에 따라 법이 정식 시행되는 8월 1일부터, 조건을 충족하는 미니 아파트 소유주는 토지법에 따라 주택 및 기타 토지 관련 자산에 대한 소유권 증명서(통칭 핑크북)를 발급받고, 매매, 임대 또는 할부 매수도 가능해집니다.

이에 따라, 소방 및 방화 조건을 충족하고, 소방차가 건물 하부까지 도달할 수 있는 도로를 갖추고, 토지 사용권을 보유하고, 주택 사업 투자자로서의 조건을 충족하며, 동시에 건설부의 아파트 관리 및 이용에 관한 규정을 준수해야 하는 미니 아파트는 현행법 의 규정에 따라 사업을 할 수 있게 됩니다. (건설부는 미니 아파트의 관리 및 운영에 관한 별도의 기준과 규정을 제정할 예정입니다.)

하노이 부동산 클럽 부회장 응우옌 테 디엡(Nguyen The Diep)은 "2023년 주택법의 이 조항이 미니 아파트 관리 및 운영의 많은 병목 현상을 해소해 주어서 매우 만족스럽습니다. 이는 수요와 공급이 있는 시장 경제의 산물입니다. 현재 저가 주택에 대한 시장 수요가 매우 크기 때문입니다. 관리 능력이 없다고 해서 금지할 수는 없습니다. 합법적으로 허용한다면 모든 관계 당국이 이를 더욱 엄격하게 관리하고, 다른 주택 상품과 마찬가지로 미니 아파트에도 공정성을 부여할 수 있는 토대가 될 것입니다."라고 말했습니다.

07:56 2024년 7월 15일

출처: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html