임대료가 점점 더 높아지고 있습니다

2024년 8월 말, 스타벅스가 호찌민시 1군 한투옌 11-13번지에 위치한 최고급 매장을 7년간 운영하며 항상 고객들로 북적였던 것을 끝내고 문을 닫았다는 소식에 많은 사람들이 놀랐습니다. 더 많은 사람들을 놀라게 한 것은 스타벅스가 계약 만료 후 이 공간을 반환했고, 건물주가 임대료를 월 7억 동에서 7억 5천만 동으로, 연간 약 90억 동으로 인상했다는 사실이었습니다.

일급 토지를 위한 경쟁

사업가나 부동산 임대업에 종사하는 사람들에게는 위 건물의 임대료가 너무 높지 않습니다.

사실, 같은 한투옌 거리나 인근 거리에는 훨씬 더 높은 임대료를 받는 다른 건물들이 있습니다. 예를 들어, 몇 달 전에 문을 연 유명 일본 커피 체인점 %아라비카 커피의 월 임대료는 무려 7억 동(VND)에 달합니다.

호치민시 중심부의 최적의 입지가 수년간 비어 있었습니다. 사진: PHAM DINH

하지만 이러한 초고가 매장은 자체 전략을 가진 기업에만 적합합니다. 제품과 서비스 판매를 통해 이윤을 남기려는 기업에게는 생존이 매우 어려울 것입니다.

스타벅스 한투옌이 문을 닫기 몇 달 전, 하이랜드 커피 등 유명 브랜드들이 응우옌주와 파스퇴르 거리 교차로에 있던 매장을 다시 찾았습니다. 옌 스시 레스토랑은 동코이 8번지에 있던 매장을 폐쇄했습니다. MIA 가방 및 핸드백 매장도 몇 달 전 푸동 교차로에 있던 매장을 다시 찾았습니다. 이 매장은 월 임대료가 최대 7억 동에 달했으며, 불과 5년 만에 4개의 대형 브랜드로 이전되었습니다.

사실, 건물이 비싸고 경제적 어려움 속에서 기업들이 감당할 수 없어 반환해야 하는 것은 새로운 일이 아니라 2020년 코로나19 팬데믹이 발생한 이후 지금까지 계속되어 온 일입니다.응우이 라오 동 신문 기자에 따르면, 현재까지 호치민시 중심가의 번화가를 따라 응우옌 후에, 레 러이(1군), 보 반 탄(3군), 응우옌 짜이(5군), 응우옌 반 린(7군), 판 시크 롱(푸 년군) 등 많은 건물들이 임차인이 없어 "폐쇄" 상태이거나 임대가 되었지만 계속 폐쇄된 상태입니다.

레 러이 거리(1군)는 약 550m 길이로 호치민시 중심부에서 가장 아름다운 거리 중 하나로, 파스퇴르, 남 끼 코이 응이아, 응우옌 후에와 같은 "황금" 거리와 교차하지만 현재 약 15개의 빈 건물이 있습니다. 이 거리에 있는 기념품 가게 매니저인 응우옌 한 씨는 주변 상점들이 문을 닫은 이유는 하루 최대 2,500만~3,000만 동, 한 달에 8억~9억 동에 달하는 임대료를 감당할 수 없었기 때문이라고 말했습니다. 여기에는 인건비, 세금, 자본금은 포함되지 않습니다. 일부 상점 주인들은 처음에 사업 상황을 예측하지 못해 능력 이상의 가격으로 임대료를 지불했고, 이로 인해 비용을 감당할 수 없게 되었고, 몇 달밖에 입주하지 않았음에도 불구하고 문을 닫고 다른 곳에서 임대를 해야 했습니다.

"보석상, 유명 PL 밀크티 체인점, 여행사 ... 임대료를 감당할 수 없어 하나둘씩 건물을 반납했어요. 지금까지는 임대료가 너무 비싸서 아무도 다시 임대하려 하지 않았어요. 관광객은 많은데 구매자가 적어서 집주인에게 임대료를 낮춰 달라고 요청하고 있어요. 내년까지 버틸 수 있을지 모르겠어요." - 한 씨는 걱정했습니다.

레러이 48번지에 위치한 1층 1개, 2층 1개 구조의 주택 중개인인 호앙 탄 씨는 이 주택의 주인이 월세 12,000달러(약 3억 동)에 4개월치 보증금과 2개월치 선불, 그리고 최소 2년치 임대료를 조건으로 제시했다고 밝혔습니다. 참고로, TT 시계 매장이 "도망친" 후 1년 넘게 이 집이 비어 있었지만, 주인은 임대료 인하를 거부했습니다.

"고객이 사업이나 브랜딩을 위해 레러이 거리(Le Loi Street)에 공간을 임대하려는 경우, 월 1만~1만 2천 달러에 달하는 높은 임대료를 감당할 수 없어 수억 동(VND)의 보증금을 잃는 상황을 감수해야 하기 때문에 신중하게 고려해야 합니다."라고 탄(Thanh) 씨는 전했습니다.

응우옌 짜이 거리(5군)는 한때 호치민시의 " 패션 거리"로 알려졌으며, 신발, 옷, 핸드백, 모자, 안경 등을 판매하는 수백 개의 상점이 있었습니다. 그러나 부진한 사업과 엄청난 임대료로 인해 많은 사람들이 물건을 정리하고 사무실을 이전하기 위해 간판을 걸었습니다.

디자이너 임부복 전문점 Mdl의 대표 팜 응옥(Pham Ngoc) 씨는 1층, 1층, 그리고 작은 창고 1개로 구성된 14.5m² 면적의 매장을 다른 사업 분야로 옮기고 싶다고 밝혔습니다. 월 임대료는 6천만 동(VND)이며, 이전 가격은 2억 5천 9백만 동(에어컨, 조명, 간판, 보증금 포함)입니다. 응옥 씨는 "패션 매출은 감소하고 있고 임대료는 높아 시장에 적합하지 않습니다. 여러 차례 협상했지만 결렬되어 이전하기로 결정했습니다."라고 설명했습니다.

인근 NN 패션 매장 주인인 하 프엉 씨는 "은퇴"로 인해 모든 물건을 처분하고 80m² 규모의 1층 공간을 임대해야 한다고 말했습니다. 현재 임대료는 월 4,500만 동(VND)이며, 임차인은 최소 1년 이상 임대하고 2개월치 보증금을 납부해야 합니다. 선반, 카운터 등 관련 비용을 절감할 수 있습니다. 그러나 조사에 따르면, 프엉 씨는 집주인이 사업 유지를 위해 가격을 낮추는 것을 거부하고 매년 가격을 정기적으로 인상하자 판매를 중단하고 건물을 반환했습니다.

임대료를 낮추는 것보다는 비워두는 게 낫죠!

친환경 소비재와 청정 식품 판매를 전문으로 하는 세입자 레 티 투 위엔 씨는 1군 응우옌 후에 거리에서 월 2천만 동(VND)에 임대했던 적이 있지만, 보증금을 잃고 3개월 만에 문을 닫았다고 말했습니다. 거리는 붐비지만 주로 젊은층과 구매력이 약한 소비자들이 많아 수입이 지출을 감당하기에 충분하지 않기 때문입니다.

그 후, 우옌 씨는 온라인 채널 개발에 집중했고, 약 4만 명의 고객에게 도달하는 데 하루에 약 20만 동(VND), 한 달에 약 600만 동(VND)의 광고비만 지출하면 된다는 것을 깨달았습니다. 0.5%의 "성사율"로 매장은 한 달에 200건의 주문을 처리했습니다. 온라인 매장은 인공지능(AI) 덕분에 어디에서나 고객에게 도달할 수 있고, 목표 주문량도 매우 높습니다. 우옌 씨는 "현재 매장 공간의 가격은 터무니없이 높습니다. 온라인 채널의 발전은 임대료를 크게 낮추고 점차 본래 가치로 돌아갈 것입니다."라고 예측했습니다.

최근 호찌민시의 한 고급 식료품 체인점이 3군 응우옌딘찌에우 거리에서 10년 넘게 운영해 온 첫 매장을 임대인의 "부당한 가격 인상 요구"로 인해 폐쇄했습니다. 이 브랜드의 설립자는 40제곱미터도 안 되는 위 매장이 매우 오래되었고, 에어컨이 자주 고장 나서 비가 오면 젖는 데다, 옆 매장과 벽을 공유하고 있어 리모델링이 어려운데, 월 임대료가 최대 6천만 동(VND)에 달한다고 밝혔습니다.

위 식품 매장은 3개월 넘게 문을 닫았지만, 여전히 임대 중이며 새로운 손님은 찾지 못하고 있습니다. "위의 임대료와 매장 상태를 고려하면, 브랜딩을 위해 많은 돈을 투자하는 '대기업'이나 '자기만족에 빠진' 사업가들만 임대료를 감당할 수 있고, 일반 사업체는 임대료를 감당하기 어렵습니다."라고 이 소매 체인점 관계자는 말했습니다.

F&B 투자 및 푸드에듀 아카데미 회장이자 F&B 업계 전문가인 호앙 퉁은 온라인 채널이 빠르게 성장하고 있지만, 매출 기여도는 여전히 미미하며 대부분의 매출은 여전히 오프라인 채널에서 발생한다고 말했습니다. 따라서 사업장은 F&B 업계에서 여전히 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 그는 "공급이 수요를 따라가지 못하면서 희소성으로 인해 주요 지역의 임대료가 상승하고 있을 뿐만 아니라, 일반 사업장 가격 또한 상승 추세를 보이고 있습니다."라고 말했습니다.

퉁 씨는 관례에 따르면, 집주인은 항상 고객에게 보증금과 선불금을 요구하고, 물가 상승을 이유로 매년 또는 주기적으로 가격을 인상하는 "우위를 점하고 있다"고 말했습니다. 대부분의 집주인은 재정 상태가 양호하기 때문에 임대료를 낮추지 않기 위해 6개월에서 1년 동안 집을 비워두는 것으로 가격을 유지할 수 있습니다. 퉁 씨는 "부지와 관련하여 임대료를 유지하는 것은 좋지만, 가격을 낮출 가능성은 거의 없습니다. F&B 매장 주인들은 사업을 시작하기 전에 이 점을 비용 측면에서 고려해야 합니다."라고 조언했습니다.

한편, 주택 및 건물 임대 및 재임대 전문 기업인 VNO 투자 개발 주식회사의 응우옌 홍 하이 회장은 기업이 문을 닫고 건물을 반환하는 이유는 반드시 임대료 때문이 아니라 더 이상 필요가 없거나 앞으로 사업 상황이 실행 가능하지 않다는 것을 깨달았기 때문일 수 있다고 말했습니다.

여전히 수요가 많은 아름다운 건물

한 식음료 업계 전문가에 따르면, 주요 지역에 대규모 투자를 하는 커피 및 음료 체인으로는 카티낫 커피 & 티, 펠라, 푹롱, 하이랜드 등이 있습니다. 하지만 이 중 카티낫 커피 & 티와 펠라는 같은 소유주가 소유하고 있습니다. 투자자가 이 시점에서 체인을 강력하게 개발하는 목적은 아마도 지분 매각이나 다른 목적일 수 있으므로, 정상적인 수익을 창출하기 위해 사업을 하는 브랜드와는 비교가 불가능합니다.

실제로 공간이 부족한 지역에서는 임대료가 오르지만, 거의 내려가지 않습니다. 1군 중심부의 아름다운 공간이나 스타벅스가 최근 투자한 한투옌 거리의 공간, 호꼰루아 로터리의 공간 등은 항상 대형 F&B 브랜드와 체인점의 임대를 "탐색"합니다.

출처: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm