끊임없이 오르는 주택 가격 때문에 많은 사람들이 은행 빚의 악순환에 빠지고 있습니다.

양날의 검

하노이 호앙마이구에 거주하는 쩐 응옥 티엔 씨는 "2022년 중반, 집값이 급등하기 시작하자 아내와 함께 빈뚜이구에 75m² 아파트를 33억 5천만 동에 매입하기로 결정했습니다."라고 말했습니다 . "당장 매입을 결정하지 않으면 집값이 계속 오를까 봐 걱정되었습니다. "라고 그는 "폭풍우" 한가운데서 매입한 이유를 설명했습니다.

하지만 당시 그는 약 8억 동(VND)밖에 없었기에, 남은 금액을 처음 2년간 0%의 우대 금리로 은행에서 빌리기로 했습니다. 계약에 따라 티엔 씨는 아파트 가격의 25%인 약 8억 5천만 동(VND)을 선불로 지불하고, 나머지 25억 동(VND)을 30년간 은행에서 빌려야 했습니다.

처음 2년 동안은 무이자 대출 덕분에 월 상환액이 순조로웠습니다. 하지만 2024년 중반부터 상황이 달라지기 시작했습니다.

실질 이자 지급 기간에 접어들면서 변동 금리가 연 12%로 치솟아 매달 갚아야 할 원금과 이자가 3천만 동(VND)을 넘어섰습니다. 이때 티엔 씨는 큰 충격을 받았습니다. 몇 달간 고생했지만, 생활비가 점점 더 부담스러워져 6개월 연속 빚을 갚지 못했습니다.

대출금은 즉시 부실채권 처리팀으로 이관되었고, 은행은 청산 절차를 위해 자산 이양을 요청하는 통지서를 발송했습니다. 티엔 씨는 큰 손실이 우려되어 잠을 잘 수 없었습니다.

다행히 친척과 친구들의 도움 덕분에 티엔 씨는 연체된 빚을 모두 갚고, 향후 3개월치 이자와 원금을 미리 갚아 현금 흐름이 회복되었음을 증명할 수 있었습니다. 덕분에 대출은 그룹 1로 돌아와 집을 잃을 위험을 피할 수 있었습니다.

주택 가격의 지속적인 상승으로 인해 많은 사람들이 집을 사기 위해 은행에서 돈을 빌려야 했습니다. (일러스트: 민득)

티엔 씨에 따르면, 2025년 초에는 이자율이 9%로 돌아갈 것이지만, 그가 매달 내는 이자와 원금 상환액은 여전히 2,200만~2,300만 VND 정도일 것이라고 합니다.

" 이자율은 낮아졌지만, 매달 2천만 동(VND)이 넘는 금액은 여전히 큰 부담입니다. 아내의 직장 생활이 어려워 수입이 줄었기 때문입니다. 그래서 저희 월급은 거의 은행 대출금 상환에만 사용됩니다. 생활비와 기타 비용을 충당하기 위해 친척들에게 돈을 빌려야 합니다 ."라고 티엔 씨는 털어놓았습니다.

티엔 씨만큼 운이 좋지는 않았지만, 하노이 투리엠 구에 사는 응우옌 흐엉 란 씨는 2년 전에 산 아파트를 팔아 은행 빚을 갚기로 했다고 말했습니다. 매달 원금과 이자를 갚을 여유가 없기 때문입니다.

란 씨는 65m² 아파트를 30억 동(VND)이 넘는 가격에 구입했다고 밝혔습니다. 10억 동(VND)을 가지고 있었고, 은행에서 20억 동(VND) 이상을 대출받았습니다. 진행 상황에 따라 아파트를 구입했고, 집을 인수할 때까지 무이자 지원을 받았습니다. 집을 인수한 첫해에는 원금과 이자를 합쳐 매달 2천만 동(VND)이 넘는 금액을 갚아야 했습니다. 당시 그녀와 남편은 은행 대출금을 갚을 수 있는 충분한 돈을 모으기 위해 지출을 줄이기로 했습니다.

하지만 2024년 말부터 란 씨의 남편은 직장을 잃었고, 온 가족이 1,800만 동(VND)의 그녀의 월급에 의지하고 있습니다. 란 씨는 " 제 수입으로는 아무리 금식하고 소비를 줄여도 은행 이자를 내기에는 부족해요 ."라고 말했습니다.

마침내, 잠 못 이루는 밤을 여러 번 보낸 후, 란 씨는 남편과 상의해 현재 집을 팔아 은행 대출을 갚고 남은 돈을 모은 뒤, 다시 임대 주택으로 돌아갔습니다.

" 집을 빌려야 하지만, 은행 대출금 상환에 대한 부담은 더 이상 없어요. 매달 내는 은행 이자로도 우리 가족은 낡은 아파트를 빌려서 살 수 있어요. " 란이 말했다.

부채의 악순환을 피하는 방법

은행 및 금융 전문가인 응우옌 트리 히에우 박사에 따르면, 재정적 레버리지는 사람들이 주택을 얻는 데 도움이 되는 중요한 도구이지만, 제대로 사용하지 않으면 빚의 악순환에 빠질 수 있습니다.

히에우 씨는 주택 구매자가 부동산 가치의 최대 80%까지만 대출을 받고, 월 상환액이 순소득의 50%를 넘지 않도록 할 것을 권고합니다. 더 중요한 것은, 실업이나 소득 손실에 대비하여 6~12개월 치 부채를 충당할 수 있는 예비 자금을 마련하는 것입니다.

또한, 히에우 씨는 젊은이들이 대출을 결정하기 전에 자신의 상환 능력을 신중하게 계산하여, 자신의 능력 이상으로 대출을 받는 함정에 쉽게 빠질 수 있는 FOMO(놓치는 것에 대한 두려움)에 빠지지 않도록 권고합니다. 수입과 지출 표를 작성하고 소득 및 금리 변동 시나리오를 테스트하는 것은 대출의 안전성을 평가하는 데 필수적입니다.

전문가들은 주택 구매자에게 은행에서 대출받기 전에 변동 금리를 신중하게 고려하고 소득 균형을 맞추라고 조언합니다. (일러스트: 민 득)

" 재무 레버리지는 양날의 검입니다. 제대로 관리하지 않으면 차용인은 쉽게 빚에 시달릴 수 있으며, 심지어 시장이 하락하거나 소득이 불안정할 때 집을 팔아야 할 수도 있습니다 ."라고 히에우 씨는 분석했습니다.

닷산미엔박(Dat Xanh Mien Bac)의 부 꾸엉 꾸엣(Vu Cuong Quyet) 대표는 주택 구매자가 은행에서 대출을 받을 때 우대 금리 기간 이후에도 소득 균형을 유지해야 한다고 말했습니다. 이 기간이 지나면 은행에 따라 2~3% 이상의 추가 금리가 적용됩니다.

쿠엣 씨에 따르면, 시장 메커니즘에 따른 이자율은 향후 2~3년 동안 예측 불가능할 수 있으며, 최대 10%까지 치솟을 수 있어 매우 위험합니다. 따라서 대출을 받기 전에 가계 재정 적자를 피하기 위해 소득과 2~3년 후 상환 능력을 신중하게 계산해야 합니다.

많은 예측에 따르면 신용 수요가 증가함에 따라 내년에 예금 및 대출 금리가 상승할 가능성이 높습니다. 따라서 향후 몇 년 동안 대출 금리는 연 11~12%까지 상승할 수 있습니다.

이자율 외에도 계약 조건도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 계약서를 꼼꼼히 읽지 않으면 조기 상환 수수료나 프로모션 이후 이자율 조정 조건 등 숨은 수수료가 발생할 수 있습니다.

" 실수를 피하기 위해 주택 구매자는 대출 상환 능력을 신중하게 고려하고 실직, 질병 등의 상황에 대비한 비상 계획을 세워야 합니다. "라고 쿠엣 씨는 조언했습니다.

하노이의 오랜 투자자인 쩐 민 낫(Tran Minh Nhat) 씨도 최근 많은 은행들이 고객 유치를 위해 매력적인 정책을 도입하고 있다고 밝혔습니다. 일부 은행은 약 6~7%의 매우 "부드러운" 대출 금리를 제공하지만, 이 금리는 3~6개월 동안만 적용됩니다.

우대 기간 종료 후 금리는 기준금리에 연 3.5%의 마진을 더한 변동금리로 적용됩니다. 특히, 대부분의 은행은 12개월 정기예금 금리를 기준금리로 적용하여 마진을 더한 후, 최종적으로 고객이 부담해야 할 대출 금리를 결정합니다.

최종적으로 평균 기준금리가 연 8.2~9%에 마진을 더한 주택담보대출 금리는 변동금리 적용 후 연 12.5~13%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 일부 은행은 보험료, 만기 수수료 등 추가 "할증료"를 부과하여 연 2~3%에 달하는 금리를 부과하기도 합니다.

낫 씨는 자신과 같은 투자자들 중에는 우대 기간이 만료된 후 부채에 시달리는 주택 구매자들이 많다고 말했습니다. 많은 경우, 변동 금리가 13~14%로 인상된 후 부채 부담이 너무 커져서 부채를 갚기 위해 자산을 매각해야 했습니다.

출처: https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html