부동산업계, 자금난·자본난 악순환에 빠져

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기업 자본 접근성 좁아 은행 어려움

최근 토론에서 FiinRatings의 분석 및 신용평가 이사인 Le Hong Khang 씨는 작년 상반기 부동산 기업의 사업 상황이 지난 5년 평균에 비해 여전히 기본적으로 낮았다고 언급했습니다. 사업이 개선되었지만, 큰 폭으로 개선되지는 않았습니다.

이 평가 단위는 위의 평가가 부동산 사업의 부채, 수익성, 수익 품질과 관련된 데이터를 평균 수준으로만 기반으로 한다고 밝혔습니다.

올해 긍정적인 사업 실적을 기록할 수 있는 건전한 토지 자금과 명확한 법적 지위를 갖춘 몇몇 대형 기업을 제외하고, 대부분의 중견 부동산 기업들은 대기 상태에 놓여 있습니다. 게다가 많은 부동산 기업들은 현재 두 가지 매우 큰 문제에 직면하여 어려움을 겪고 있습니다. 첫 번째 문제는 자본 조달이 이전 기간보다 훨씬 어려워졌다는 것입니다.

강 씨는 과거에는 부동산 사업자들이 다양하고 유연한 자금원을 활용할 수 있었다고 말했습니다. 투자협력계약, 주택 매수자, 채권, 은행 대출 등을 통해 자금을 조달할 수 있었습니다. 하지만 지금까지 이러한 자금 조달 경로는 은행 대출을 포함한 여러 가지 어려움에 직면해 왔습니다.

한편, 최근 시중은행들은 회람 02호와 시행령 08호의 취지에 따라 기업 지원에 대한 큰 압박을 받아왔습니다. 고객 부채 구조조정을 위한 조치입니다. 따라서 부동산 투자 시, 시중은행들은 투자 기준을 강화하고 프로젝트를 신중하게 검토해야 합니다.

그는 은행이 투자에 집중하는 부문이 아닌, 완전한 법적 투자자가 있는 프로젝트도 자본을 빌리기가 매우 어렵다고 덧붙였다.

부동산 사업의 차입을 통한 자본 접근성이 낮아진 것은 기업의 현금 흐름 데이터에도 반영되어 있습니다. 채권 시장이 침체되고 은행 대출이 긴축된 2023년에는 대부분 기업의 차입 활동으로 인한 현금 흐름이 급격히 감소했습니다. 예를 들어, 노바랜드(Novaland) 의 현금 흐름은 30조 1,500억 동에서 4조 8,760억 동으로, 닷산(Dat Xanh)의 현금 흐름은 7조 3,510억 동에서 3조 3,000억 동으로 감소했습니다.

2분기에도 이들 사업의 차입금 수익은 개선되지 않았습니다. 지난 분기 Novaland의 차입금 수익은 2023년의 19%, Dat Xanh은 27%, DIC Corp은 16%에 해당했습니다.

부동산 사업의 자본 조달 어려움 문제는 베트남 은행 협회 부회장 겸 사무총장인 응우옌 꾸옥 훙 씨도 언급했습니다.

훙 씨는 부동산 관련 은행 대출이 적지 않다고 말했습니다. 8월 1일 기준 부동산 및 부동산 사업 부문의 총 미상환 대출액은 전체 경제 미상환 대출액의 약 22%를 차지했습니다. 직접 부동산 사업 부문의 미상환 대출액은 약 120억 동(약 1조 2천억 원), 소비자 대출액은 180억 동(약 1조 8천억 원)이었습니다.

부동산 기업들이 제기하는 법적 문제를 평가하면서, 헝 씨는 이러한 문제가 해당 메커니즘 때문인지, 아니면 기업들이 해당 메커니즘을 적용하고도 문제를 해결할 수 없기 때문인지 의문을 제기했습니다. 그는 많은 프로젝트들이 법적 규정을 준수하지 않아 해결할 수 없는 법적 문제를 안고 있다고 말했습니다.

한편, 은행 업계는 계류 중인 프로젝트와 법적 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 절차가 완료되지 않은 프로젝트들로 인해 은행들은 자금 정체 문제에 직면하여 자본금 회수에 어려움을 겪고 있습니다. 헝 씨는 "은행 업계가 이러한 어려움에 직면해 있지만, 부동산을 포함한 생산 및 사업 부문을 위한 여건을 조성하지 않는다는 것은 아닙니다. 이는 매우 우려되는 문제입니다."라고 강조했습니다.

그는 현재 얼마나 많은 미완성 부동산이 사람들과 은행의 돈을 "축적"하고 있는지에 대한 통계가 없으며, 이러한 프로젝트 중 얼마나 많은 프로젝트를 완료할 수 있는지에 대한 의문을 제기했습니다.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — 응우옌 꾸옥 훙, 베트남 은행 협회 부회장 겸 사무총장(사진: 댄 비엣).

응우옌 꾸옥 훙 씨는 은행업계에서도 업계의 모든 계층이 신속하게 지침 절차를 완료하고 장애물을 제거해 막힌 프로젝트가 곧 소비에 들어갈 수 있도록 권고했다고 말했습니다.

그는 은행 업계가 신중하지 않으면 법적 결과가 엄청날 것이라고 말했습니다. 이전에는 자금이 없는 사업체조차도 부동산 사업을 하다 어려움에 처해 구조조정이 필요한 경우가 많았습니다. 시행 중인 3대 부동산법은 이러한 문제를 해결하고 유능한 부동산 사업체에 기회를 제공할 것입니다.

헝 씨는 은행들이 실질적 자본과 역량을 갖춘 기업에 투자할 의향이 있다고 말했습니다. 특히 은행들은 사회주택을 개발하는 부동산 기업에 대출을 제공할 의향이 있다고 덧붙였습니다. 부동산 기업에 대해서는 구조조정과 자원 재평가가 필요하다고 강조했습니다.

관리하다

은행이나 회사채를 통한 자금 조달이 이전보다 어려워짐에 따라 부동산 기업들은 다른 방안을 모색해야 합니다. 이러한 기업들이 자금을 조달하는 다른 방법으로는 주식 발행, 프로젝트 매각, 그리고 미국 달러 차입 등이 있습니다.

많은 투자자들이 2023년 정기 주주총회에서 주식 발행을 통해 자본 조달 계획을 승인받았습니다. 예를 들어, 노바랜드는 기존 주주에게 2조 동(VND)의 사모 발행과 11조 7천억 동(VND)의 매수권을 발행했습니다. 닷산 그룹(Dat Xanh Group)은 기존 주주에게 1조 7천억 동(VND)의 사모 발행과 1조 8천억 동(VND)의 매수권을 발행했습니다.

캉디엔 하우스는 전문 투자자들에게 3조 동(VND)을 발행했습니다. 팟닷(Phat Dat)은 지난 5월 1조 3,000억 동(VND) 규모의 주식 매수권을 발행하기 위한 주주 명부를 확정했습니다. DIC Corp는 총 3조 동(VND) 규모의 주식 매수권을 발행할 계획입니다.

부동산 회사들이 자본 조달을 꺼리기는 하지만 여전히 활용하는 또 다른 방법은 프로젝트 매각입니다. 외국인 투자자에게 프로젝트를 매각하는 거래 사례로는 땀룩 부동산 주식회사가 투득시에 위치한 3.68ha 규모의 프로젝트를 가무다 랜드에 3억 1,580만 달러에 매각한 사례가 있습니다.

투안탄 주식회사는 호치민시 8군에 위치한 2,060㎡ 규모의 토지를 1,430만 달러에 스카이 월드 개발(Sky World Development Berhad)에 매각했습니다. 베카멕스 IDC는 18.9헥타르 규모의 탄탄 도시 개발 프로젝트를 캐피탈랜드(Capitaland)에 매각했습니다. 오르남롱(Or Nam Long)은 2024년 주주총회에서 프로젝트 자본금과 비핵심 자산 매각을 통해 향후 3년간 약 6조 동(VND)을 조달할 계획을 발표했습니다.

프로젝트가 매각되지 않을 경우, 해당 기업은 HTN이 마루베니와 협력하여 투덕시에 새로운 행정 센터 프로젝트를 시행하는 등의 프로젝트를 시행하기 위한 전략적 관계를 구축하기로 결정합니다.

재무제표 수치에서도 이러한 사실이 나타나는데, 대형 부동산 기업의 다른 사업에 대한 투자 매각으로 인한 현금 흐름도 2022년부터 현재까지 급격히 증가했습니다.