투자를 위한 부동산 가치 평가에는 시장 가치에 대한 심층적이고 지속적인 사고가 필요합니다.

호치민 시 금융마케팅대학교 부동산사업학과 부교수이자, 응웬 민 응옥 박사(Dr. Nguyen Minh Ngoc)에 따르면, 투자자들이 가격에 대해서만 알고 가격에 대한 정보를 수집한다면, 투자 활동에서 보다 매력적이고 효과적인 사고방식인 시장 가치를 놓치게 될 것이라고 합니다.

부동산의 가격, 시장 가치, (내재적, 핵심적) 가치와 관련된 문제를 더 잘 이해하기 위해 TG&VN은 호치민시 재무마케팅대학교 부동산사업부 평가학과장인 응웬 민 응옥(Nguyen Minh Ngoc) 준교수와 대화를 나누었습니다.

응우옌 민 응옥 부교수님께, 가격은 부동산 투자 활동에 큰 영향을 미치는 요소 중 하나입니다. 이 점을 더 명확하게 설명해 주시겠습니까?

토지 - 부동산은 그 자체로 가치를 지닙니다. 베트남에서 적정 가격, 또는 대체로 불합리한 가격의 상승은 사회 전반에 걸쳐 부동산 투자 활동을 촉진했습니다. 지난 30년간 토지 - 부동산 가격의 객관적 현실과 주관적 변동으로 인해 많은 개인과 단체가 정서적, 재정적, 이성적 균형을 잃었습니다.

토지 가격(부동산)은 토지의 가치를 화폐로 나타낸 것으로, 토지에 지불해야 할 금액입니다. 일반적으로 토지 가격은 가치를 중심으로 변동하는 양입니다. 토지의 수요와 공급이 일치하면 가격이 토지의 가치를 반영하고 일치할 수 있는데, 이러한 경우는 거의 발생하지 않습니다. 공급이 수요보다 적으면 토지 가격은 가치보다 높을 것입니다. 반대로 공급이 수요를 초과하면 가격은 토지의 가치보다 낮을 것입니다.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

응우옌 민 응옥(Nguyen Minh Ngoc) 부교수. (출처: RED)

이는 미시경제학 의 고전적인 지식입니다. 하지만 여러 가지 이유로 많은 사람들이 이처럼 일반적인 용어에 그치거나, 그저 아는 데 그치는 경우가 많습니다. 부동산 투자에 대한 사고를 적용하고 발전시킬 능력이 부족한 경우가 많습니다. 사람들은 종종 "시장에는 고유한 목소리가 있다" 또는 "모든 이론은 회색이다. 생명나무만 영원히 푸르다"라고 말합니다. 부동산 투자자는 일반적인 지식을 이해하고 파악하는 것에서 시작하여, 각각의 구체적인 결정과 방법에 대한 자신만의 사고를 발전시켜야 합니다.

그러면 일반적으로 가격에 영향을 미치는 요소는 무엇입니까?

가격은 시장에서 수요와 공급의 관계에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 하지만 "시장"이라는 범주를 올바르고 포괄적으로 이해하는 것이 중요합니다. 아파트, 토지, 상업 지역 등 언론에서 자주 언급되는 인기 지역, 세그먼트, 상품 등의 시장은 전체 시장의 극히 일부에 불과합니다.

베트남의 365,000제곱킬로미터 면적과 토지 자산(건설 공사 및 다년생 수목 등 토지에 부착된 자산 포함)을 고려하면 전체 시장은 훨씬 더 크고 다양합니다. 반면, 가격만 고려하고 가격 정보를 수집하는 등의 방식으로 접근한다면 투자자들은 투자 활동에서 더 매력적이고 효과적인 사고의 영역을 놓치게 됩니다. 바로 시장 가치입니다.

많은 사람들이 여전히 부동산 시장 가치 개념에 대해 모호한데, 이를 더 명확하게 설명해 주실 수 있나요?

시장 가치를 파악하려면 먼저 가치(내재적 가치 - 핵심 가치)의 개념을 이해해야 합니다. 이 주제에 대해서는 아래에서 더 자세히 논의하겠습니다. 부동산의 시장 가치는 특정 목적을 위해 사용되는 부동산의 기능과 용도입니다. 이러한 목적은 다목적일 수도 있고, 각 개인이나 조직에 특화될 수도 있습니다. 실제로는 다양한 주체의 목표가 매우 다양합니다. 다시 말해, 부동산 목표의 수는 최대 수천 개 이상일 수 있습니다.

사람들은 종종 부동산 시장 가치를 사용가치와 교환가치 두 가지 범주로 구분합니다. 부동산은 주거, 사업, 영리 목적뿐 아니라 다양한 용도로 사용되며, 때로는 특이한 용도로도 사용됩니다.

예를 들어, 누군가가 희귀 곤충의 성장을 관찰하기 위해 봄을 기다리기 위해 땅을 샀다고 가정해 보겠습니다. 또는 금융 자본 조달에 매우 적합한 부동산 유형이 있습니다. 이 부동산을 금융에 활용하면 1,000억 동(VND)을 조달할 수 있지만, 자유롭게 매매하면 300억 동(VND)에 불과합니다. 다시 말해, 이 부동산은 금융 부동산입니다.

위의 예에서 볼 수 있듯이, 부동산의 시장 가치에 대한 고찰은 매매나 거주에 대한 기존의 관점을 넘어섭니다. 부동산은 시장의 다양한 니즈에서 비롯된 특정 특수 목적에 활용됩니다. 따라서 임대료나 매매가는 부동산의 가치를 측정하는 데 사용될 수 없습니다.

따라서 투자자는 각 부동산을 각 계층, 각 고객층에 맞게 맞춤화하여 시장 가치를 정확하게 파악해야 합니다. 사회 구성원인 개인이나 조직이 누리고 느낄 수 있는 부동산의 가치를 시장 가치(가격 범주보다 넓은 개념)라고 합니다.

그러면 시장 가치는 주로 부동산 가치에 따라 결정되는 건가요?

부동산 가치는 부동산 가치 평가에서 가장 흥미롭지만 동시에 이해하고 측정하기 가장 어려운 문제입니다. 부동산 투자자는 시장 가치를 이해하는 것에서 시작하여 부동산 가치 관련 문제들을 배우고 숙달할 수 있습니다. 시장 가치와 달리, 여기서 부동산 가치는 더 이상 "시장"이라는 단어에서 비롯되지 않습니다. 다시 말해, 시장이 형성되기 전부터 부동산은 그 자체로 고유한 가치를 가지고 있습니다.

가치는 추상적인 개념이며, 토지의 의미는 부동산의 적합성, 즉 인간의 욕구 충족입니다. 부동산은 인간의 욕구를 단일하고 별개의 형태로 충족시킬 수 있지만, 그 가치는 위에서 언급한 기본 욕구들의 상호작용을 통해 사물과 현상에 연결되어 총체적인 가치 체계를 이룹니다.

응우옌 민 응옥(Nguyen Minh Ngoc) 부교수는 부동산 가치평가 분야에서 수년간 교육 경험을 보유하고 있습니다. (출처: RED)

시장 가치를 이해하는 것에서 부동산 투자자는 부동산 가치와 관련된 문제들을 배우고 숙달할 수 있습니다. 시장은 하나의 범주, 하나의 형태, 그리고 일련의 관습입니다. 또는 시장을 일련의 시나리오, 즉 변동과 단계가 있는 맥락으로 이해하는 것도 가능합니다. 시장 전반, 특히 부동산 시장에 대한 다양한 견해, 관점, 그리고 주장이 존재합니다. 따라서 부동산의 시장 가치 또한 예측할 수 없이 변화합니다.

하지만 부동산의 본질, 그 뿌리를 깊이 들여다보면 부동산의 핵심 가치를 발견하게 됩니다. 이러한 핵심 가치가 인류 문명의 불변하는 근본적인 욕구와 결합된다면, 세계 어느 곳, 어떤 시장에도 의존하지 않는 부동산의 근본적인 가치 체계를 만들어낼 것입니다.

독자들이 부동산의 본질적인 핵심 가치를 더 잘 이해할 수 있도록 구체적인 예를 들어주시겠습니까?

예를 들어, 원시림, 담수호의 섬, 동굴, 산봉우리 등은 항상 가치가 있습니다. 하지만 이러한 유형의 부동산에는 별도의 시장(하위 시장)이 없습니다. 또 다른 예로, 옌바이성 탁바호수 깊숙이 묻혀 있는 비둘기 핏빛 을 띤 순수하고 밝은 붉은색 루비는 매우 큰 내재적 가치를 지닙니다.

그러나 두 가지 가능한 경우 때문에 시장 가치가 없습니다. 1/ 호수 아래에 위치해 있기 때문에 운영 중인 보석 시장에 투입된 적이 없습니다. 2/ 베트남이나 전 세계적으로 보석 시장이 아직 형성되지 않았습니다. (사람들이 이 루비를 완전히 이해하지 못하기 때문에 귀중하다고 생각하지 않는 경우)

자산의 사용가치와 교환가치 관점에서 문제를 생각해 보면, 이 루비는 사용가치(시장가치)가 없습니다. 반면, 이 루비를 발견하여 세계 일주 여행과 교환한다면, 루비는 교환가치를 형성하여 시장가치(루비를 받는 사람의 즐거움과 감정)로 전환될 것이며, 이는 가격 범주에 속하지 않습니다. 베트남 부동산 투자는 이러한 방식을 적용하여 숨겨진 가치를 파악하고 이를 부동산 시장에 투입해야 합니다. 심지어 사용이나 교환을 위한 새로운 시장을 창출해야 할 수도 있습니다.

그렇다면 부동산에 효과적으로 투자하기 위해 투자자는 어떤 요소에 주의해야 한다고 생각하시나요?

사실, 베트남에서는 독특하다고 여겨지지만 세계적으로는 인기 있거나, 전 세계적으로 해당 부동산에 대한 지점 시장이 없는 부동산 "유형"에 대한 많은 연구에서, 저는 베트남 부동산 시장에서 한 번도 알려지지 않고 유통되지 않았던 부동산 유형을 발견했습니다. 그 이유는 베트남이 지난 30년 동안 발전해 왔기 때문입니다. 시장 참여자들은 접근하기 쉽고, 탐구심이나 창의적인 사고가 부족한 "유형"에 집중하는 경우가 많았습니다.

따라서 뛰어난 전문 지식과 부동산 가치 평가 역량을 활용한다면, 투자자들은 시장에 널려 있는, 아무도 손대지 않는 수많은 가치 있는 "다이아몬드"를 완벽하게 찾아낼 수 있습니다. 다시 말해, 이는 투자자들에게 매우 저렴한 가격에 가치 있고 지속 가능한 부동산 자산을 소유할 수 있는 기회입니다.

하지만 투자자는 세계의 주요 트렌드, 부동산과 관련된 자연 법칙을 이해해야 하며, 부동산 가치를 측정하기 위해 인류의 "변화"를 예측할 수 있는 능력과 방법론도 필요합니다. 노아의 방주는 대홍수가 없었다면 아무런 가치도 없었을 것입니다. 노아는 누군가의 "속삭임"(예측, 꿈) 없이는 방주를 짓지 못했을 것입니다.

따라서 투자 목적의 부동산 가치 평가는 가격 - 시장 가치 - 가치(핵심 가치 - 내재 가치)에 대한 심도 있고 지속적인 고찰을 요구합니다. 투자 목적의 부동산 가치 평가는 부동산 시장, 특히 삶 전반에 대한 다각적이고 다층적인 관찰과 심도 있는 경험을 바탕으로, 투자를 중단할 때까지 끊임없이 학습하고 학문적 지식을 쌓아야 합니다.

감사합니다!

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