시장 역설, 부족과 잉여 모두; 투자 '물결'이 많은 지역으로 쏟아지는 이유

지방과 도시의 시장은 투자자본을 유치하고 있으며, 재고는 늘어나고 있으며, 8월 1일부터 첫 번째 붉은책 발행 시간이 단축되었습니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하버 센터 하이퐁 프로젝트 전망 (출처: 실크 패스 호텔 컴퍼니 리미티드)

지역에서 지속적으로 새로운 프로젝트를 시작합니다.

최근 하이퐁은 응오 꾸옌 구 레라이 거리 3번지에 위치한 새로운 프로젝트인 하버 센터(Harbour Center)를 유치했습니다. 이 프로젝트는 74개의 인접한 부지와 5층 규모의 상가(상업용 타운하우스)로 구성되어 있으며, 총 사용 가능 면적은 약 400m²입니다. 바닥 면적은 68.6~161.8m², 공용면적은 6~13.8m²입니다. 실크 패스 호텔 컴퍼니 리미티드(Silk Path Hotel Company Limited)가 투자한 이 프로젝트의 총면적은 11,000m²가 넘습니다.

흥옌(Hung Yen)은 반장(Van Giang) 구 꾸까오(Cuu Cao) 코뮌의 흥틴(Hung Thinh) 빌라 및 주택 프로젝트에 속하는 지하 3층, 지상 32층 규모의 복합 용도 건물인 더 피보난(The Fibonan)을 공급하는 새로운 프로젝트를 환영했습니다. 이 프로젝트는 안푸 인베스트(An Phu Invest)가 투자했습니다. 더 피보난의 규모는 20,992m²이며, 건축 면적은 4,370m², 세대 수는 656세대로 43m²부터 96m²까지 다양한 면적을 자랑합니다.

하남에 '썬 어반 시티 하남'이라는 새로운 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 푸리(Phu Ly) 신도심에 위치하며, 400헥타르가 넘는 규모를 자랑합니다. 이 중 200헥타르는 수면 개발, 19헥타르는 썬 월드 공원, 17헥타르는 조경 호수, 28헥타르는 신시가지 개발, 13헥타르는 내부 공원, 그리고 나머지 60헥타르는 프로젝트 부지로 사용됩니다. 제품 유형은 아파트, 상가, 빌라 등 다양하며, 9층 건물 40채, 약 15,000세대의 아파트, 4,500세대의 상업용 타운하우스, 1,200세대의 세미-디태치드 및 단독 빌라가 포함됩니다.

탄호아는 센트럴 리버사이드 프로젝트의 신규 공급을 환영했습니다. 이 프로젝트는 탄호아시 동하이구에 위치하며 타세코 랜드가 투자했습니다. 센트럴 리버사이드는 15.6헥타르의 부지에 493개의 주택을 공급하는 것으로 알려졌습니다. 그중 80~134m² 면적의 타운하우스 339채, 104~197m² 면적의 상가 94채, 그리고 180~361m² 면적의 빌라 60채가 있습니다.

박장(Bac Giang)에 반 푸 인베스트(Van Phu-Invest)가 투자한 '더 테라-박장(The Terra-Bac Giang)'이라는 새로운 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 박장시 남부 도시 지역인 딘 케(Dinh Ke) 구에 위치합니다. 45,059m²의 부지에 28층 높이의 타워 2개동, 총 688세대의 아파트, 66세대의 빌라, 43세대의 타운하우스가 들어설 예정입니다.

SGOHomes의 대표이사인 레 딘 청은 하노이 아파트가 여전히 매력적이며 주거 및 투자 시장에서 우위를 점하고 있다고 말했습니다. 그러나 올해 2분기부터 지방 부동산 시장의 호황으로 인해 이 부문이 다른 부문 및 시장과 투자 시장을 공유하기 시작했습니다. 지방 시장의 신규 프로젝트 붐 외에도, 현재 하노이 부동산 가격이 지나치게 높아 투자자들이 더 이상 매력적이지 않다고 생각하는 것도 진짜 이유입니다.

2024년 3월에 시작된 이주 열풍은 점점 거세지고 있습니다. 이러한 이주 열풍 속에서 투자자들은 산업단지, 경제가 발달한 지방, 그리고 박닌-박장, 흥옌-하이즈엉-하이퐁-꽝닌과 같은 교통망이 발달한 지역과 관련된 경제 축을 따라 투자 기회를 모색하고 있습니다.

재고가 늘어나고 있습니다

카페비즈(Cafebiz)에 따르면, 건설부 자료에 따르면 올해 초 부동산 시장이 점차 활성화되면서 검색 및 거래 고객 수도 꾸준히 증가했습니다. 2024년 초 부동산 거래 건수는 2023년 말 대비 약 30% 증가했습니다.

그러나 부동산 시장은 여전히 ​​많은 어려움에 직면해 있습니다. 특히 완공된 프로젝트 수, 신규 허가 프로젝트 수, 그리고 향후 분양 가능한 프로젝트 수가 모두 2023년 동기 대비 감소했습니다. 특히 부동산 재고는 여전히 매우 많은데, 주로 개별 주택과 토지가 19,323개로 작년 말 대비 43% 증가했습니다.

증권거래소에 상장된 주택 개발 부동산 회사 10곳의 재무 보고서에 따르면, 6월 31일 기준 총 재고 가치는 269조 1,350억 동(VND)을 넘어 같은 기간 대비 약 3% 증가했습니다. 실제로 최근 몇 년 동안 많은 회사의 재고 가치는 감소하지 않고 오히려 점점 "부풀려졌습니다".

기업의 재고는 완제품과 미완제품, 두 가지 범주로 구분됩니다. 완제품의 경우, 어려운 시장 상황 속에서 많은 기업들이 시장이 회복될 때까지 제품 출시 계획을 미루었고, 이로 인해 일부 기업의 재고 가치가 감소하지 않았습니다.

미완성 부동산의 경우, 이는 부동산 기업의 주요 재고 유형입니다. 미완성 부동산 재고가 지속적으로 증가하는 이유는 많은 프로젝트의 법적 절차가 수년간 지연되어 왔기 때문입니다. 시장 공급 폭발기(2018년) 이후, 법적 절차 문제가 심화되면서 도시 지역 주택 프로젝트 승인 또한 둔화되기 시작했습니다. 이로 인해 시장 공급은 수년간 꾸준히 감소했으며, 특히 호찌민시와 하노이와 같은 대도시의 공급이 크게 감소했습니다.

게다가 재고가 많은 또 다른 이유는 시장이 뜨거운 개발 기간을 거치고 있으며, 많은 투자자가 토지, 리조트 부동산 등 투기적, 투자적 프로젝트를 개발하기 위해 지방에 많은 돈을 쏟아붓고 있기 때문입니다.

지금까지 투자 시장이 침체되어 매수자를 찾기가 어려웠고, 완공 후에도 현금화할 수 없었습니다. 이러한 재고는 아직 시장이 활성화되지 않은 상황에서 기업들이 해결하기 어려울 것입니다.

Batdongsan.com.vn의 보고서는 역설적으로 시장에 새로운 공급이 부족한 반면, 상장된 부동산 사업체의 재고는 여전히 많아 제품이 시장의 실제 수요에 맞지 않는다는 것을 보여준다고 지적했습니다.

호치민시는 아직 새로운 토지 가격표를 작성하지 않고 조정 중입니다.

호치민시의 새로운 토지 가격표는 2026년 1월 1일부터 개발 및 적용될 예정입니다. 현재 호치민시는 2024년 토지법에 따라 조정된 가격표를 시행하고 있습니다.

위 정보는 8월 1일 오후 사회경제 회의에서 천연자원환경부 장관 응우옌 토안 탕이 발표한 내용입니다.

호치민시 자연자원환경부 장관 응우옌 토안 탕이 8월 1일 시 사회경제 회의에 참석한 모습. (사진: 반 안)

탕 씨에 따르면, 2024년 토지법(개정) 시행에 따라 성(省) 인민위원회는 기존 토지 가격표를 검토, 사용 또는 조정할 수 있습니다. 호찌민시는 이를 바탕으로 가격표 조정 정책을 시행하고 있지만, 아직 새로운 가격표를 개발하지 않았습니다.

토지 가격 조정은 7단계로 구성되며, 현재 해당 부서는 6단계를 완료했습니다. 컨설팅 부서가 해당 지역 전역에서 수집한 모든 데이터는 재조정되어 호치민시 인민위원회 실무팀에 전달되어 검토 및 평가를 받았습니다.

해당 부서는 기존 가격표가 너무 낮아 손실이 발생하지 않도록 현재 토지 거래 가격, 승인된 보상 가격, 특정 시장 가격을 조정하고 업데이트하고 있습니다.

응우옌 또안 탕 씨는 예를 들어, 이 지역에는 기존 가격표가 1~2백만 동/m²에 불과했던 도로들이 있습니다. 반면, 실제 거래 가격은 1억~2억 동/m²에 달합니다. 따라서 시는 이 기간 동안 사용하기에 가장 적합한 가격표를 재조정해야 합니다.

7월 호찌민시의 토지 관련 기록은 약 4만 건으로 계속 증가했으며, 이 중 대부분은 매매 및 담보 대출 기록이었습니다. 지난 7개월 동안 호찌민시의 토지 관련 수입은 12조 달러를 넘어섰습니다.

호찌민시 인민위원회 부위원장 보 반 호안은 새 토지 가격표에 대한 국민과 여론의 관심이 매우 높다고 밝혔습니다. 따라서 이 정보를 논의하고 신중하게 검토해야 한다고 덧붙였습니다.

천연자원환경부는 2024년 토지법에 따라 호치민시 인민위원회에 지방 토지 가격표를 발행하기 위한 마지막 단계를 마무리하고 있습니다.

8월 1일부터 첫 번째 붉은 책 발행 시간 단축

정부는 최근 기본 토지 측량, 토지 사용권 증명서 등록, 토지 관련 자산 소유권, 그리고 토지 정보 시스템 관련 규정을 담은 법령 제101/2024/ND-CP호(시행령 제101호)를 발표했습니다. 이 법령은 8월 1일부터 시행됩니다.

특히, 법령 101에서는 토지 및 토지에 부착된 자산의 최초 등록 기간이 20영업일을 넘지 않도록 명확히 규정하고 있습니다.

토지이용권증(적색책)과 토지에 첨부된 재산소유권증(분홍책)을 최초로 발급하는 데 걸리는 시간은 3영업일을 넘지 않습니다.

상기 규정에 따르면 토지 및 토지에 부착된 자산을 처음으로 등록하고, 붉은 책과 분홍색 책을 처음으로 발급하는 전체 절차는 23일을 넘지 않습니다.

산간 지역, 섬, 오지, 사회경제적 여건이 어려운 지역, 특히 사회경제적 여건이 어려운 지역의 경우, 첫 번째 적색책 발급 절차 처리 기간이 10영업일 더 늘어납니다.

한편, 기존 규정에 따르면, 첫 번째 붉은 책 발급 절차를 진행하는 데 걸리는 시간은 유효한 서류를 접수한 날로부터 30일을 넘지 않아야 하며, 오지 지역의 경우 40일을 넘지 않아야 합니다.

이에 따라 정부는 새롭게 발표한 법령을 통해 처음으로 적색책과 분홍색책의 등록 절차와 발급 기간을 단축했습니다.

첫 번째 적색책을 발급하는 데 걸리는 시간은 시행령 101조 1항 a목에 규정된 대로 완전하고 일관된 서류를 수령한 날로부터 계산됩니다.

이와 함께 법령 101은 토지 등록과 토지에 부착된 자산에 대한 구체적인 규제도 담고 있습니다.

이 법령에 따르면, 토지 및 토지에 부착된 자산의 변경 사항을 등록하고 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서를 발급하는 시기는 다음과 같습니다.

– 토지합병 또는 구획교환계획에 따르지 아니하고 농지이용권을 전환하는 경우 또는 토지이용권의 양도, 상속, 증여, 토지에 부속된 자산의 소유권, 토지이용권을 이용한 자본출자, 토지에 부속된 자산의 소유권을 취득하는 경우에는 10영업일을 초과할 수 없습니다.

– 국가가 연간 토지임대료를 지불하고 임대하는 토지에 자산을 붙여 매각하거나 자본을 출자하는 경우 10영업일을 초과할 수 없으며, 이에는 토지가격 결정 및 토지임대계약 체결 시간은 포함되지 않습니다.

– 사회기반시설 건설 및 사업사업에 있어서 토지이용권을 임대 또는 재임대하는 경우 5영업일을 초과할 수 없습니다.

– 사회기반시설 건설 및 사업사업에 대한 토지이용권 임대 또는 재임대 등록 취소의 경우 3영업일을 초과할 수 없습니다.

토지 및 토지에 부착된 자산의 최초 등록 내용에는 다음이 포함됩니다. 토지 사용자에 대한 정보, 토지에 부착된 자산 소유자, 관리를 위해 토지가 할당된 사람에 대한 정보(이름, 개인 문서, 법인, 토지 사용자, 토지에 부착된 자산 소유자, 관리를 위해 토지가 할당된 사람의 주소 포함).

토지 구획 정보에는 구획 번호, 지도 시트 번호, 주소, 면적, 토지 유형, 토지 이용 형태, 토지 이용 기원 및 토지 구획에 대한 기타 정보가 포함됩니다.

토지에 부착된 자산에 대한 정보에는 자산 유형, 주소, 건축 면적, 바닥 면적, 사용 가능 면적, 소유 형태, 소유 기간 및 토지에 부착된 자산에 대한 기타 정보가 포함됩니다.

토지이용권, 토지에 부속된 자산 또는 토지관리권의 등록 또는 토지이용권 증명서 발급, 토지 구획에 대한 토지에 부속된 자산의 소유권 및 토지에 부속된 자산의 소유권에 대한 요건입니다.

토지사용자, 토지에 부속된 자산의 소유자, 토지에 관한 법률의 규정에 따라 관리를 위해 토지를 배정받은 사람의 기타 요청(있는 경우).

토지등록수속 및 토지압류자산의 서류수령 및 결과반환기관에 관하여 법령 101호는 다음과 같이 규정하고 있다. 서류수령 및 결과반환기관은 도·군·면 행정수속 서류수령 및 결과반환에 관한 도인민위원회 규정에 따른 원스톱부서, 토지등록사무소, 토지등록사무소 지사를 포함한다.

신청자는 다음 방법 중 하나를 선택하여 신청서를 제출할 수 있습니다: 지정된 기관에 직접 제출, 우편 서비스, 신청자와 토지등록소가 합의한 장소, 국가 공공 서비스 포털 또는 지방 공공 서비스 포털을 이용하는 것입니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html