채권 만기 압박에도 부동산 가격 '정점'

채권 만기 정점

금융 데이터 및 분석 업체인 피인그룹(FiinGroup)의 보고서에 따르면, 올해 하반기에 100조 동(VND) 이상의 부동산 회사채가 상환 기한이 다가오고 있습니다. 이는 상환 현금 흐름에 대한 현재의 압박을 보여줍니다. 올 8월 부동산 회사들이 발행한 회사채 상환 기한은 약 17조 5천억 동(VND)으로 정점을 찍었습니다.

VNDirect Securities Company의 통계에 따르면 올해 3분기 만기 회사채 총액은 67조 VND로 추산되어 연중 최고치를 기록했습니다. 특히 부동산 부문이 57% 이상을 차지하여 약 38조 2천억 VND에 달했는데, 이는 주로 2023년 이후 만기가 도래한 회사채입니다.

채권 상환 압력에도 불구하고, 많은 부동산 사업체는 여전히 "가격 유지" 전략을 고수하고 있으며, 현금 흐름을 회복하기 위해 가격 인하를 받아들이지 않습니다.

기업들에 따르면, 가격 인하가 어려운 주된 이유는 자본 비용과 채권자에 대한 재정적 의무 때문입니다. 현재 부동산 채권의 금리는 연 10~12%로 은행 대출 금리보다 훨씬 높습니다. 자산을 낮은 가격에 급매할 경우, 채권의 원금과 이자를 상환하기에 충분한 금액이 되지 않아 채권자에 대한 약정 조건을 위반할 수 있습니다. 따라서 연초 이후 모든 부문의 부동산 가격은 계속해서 급등했습니다.

건설부의 2 분기 부동산 시장 보고서에 따르면 대도시의 아파트 부문은 예외적으로 여전히 '군림'하고 있으며, 거의 10년 만에 가장 높은 가격 수준을 형성하고 있습니다.

하노이 의 2분기 평균 매매가는 m²당 8천만 동으로, 전분기 대비 5.6%, 전년 동기 대비 최대 33% 상승했습니다. 조사에 따르면 하노이의 많은 아파트 프로젝트가 약 5~6%의 가격 상승을 기록했습니다. 특히 노블 크리스탈(Noble Crystal) 프로젝트는 m²당 1억 6천만~2억 7천만 동, 매트릭스 원(The Matrix One)은 m²당 1억 2천만~1억 5천만 동으로 '충격적인' 매매가를 기록했습니다.

올 8월 부동산 기업들이 발행한 채권 만기 잔액은 약 17조 5천억 동으로 정점을 찍었습니다. 일러스트 사진: VOV.

호치민시의 평균 아파트 가격은 m²당 8,900만 동으로, 전 분기 대비 큰 변동은 없었지만 전년 동기 대비 약 36% 상승했습니다. 전반적으로 안정세를 보였지만, 일부 고급 주택 단지는 여전히 지역적인 상승세를 기록하며 새로운 가격 수준을 형성했습니다. 이는 주로 지하철 노선, 순환도로, 깟라이 터널, 투티엠, 타오디엔, 안푸, 탄미러이 등 주요 노선 확장 등 뛰어난 인프라 덕분입니다.

이 프로젝트의 빌라와 타운하우스 부문도 이전 분기에 비해 약간 증가를 기록했는데, 특히 호치민시와 카인호아 에서 증가세가 두드러졌습니다.

채권 불이행 가능성 낮음

SSI증권 전문가들은 부동산 가격 유지를 통한 생존 전략은 단기간에 그칠 것이라고 분석했습니다. 시장 신뢰도가 지속적으로 하락한다면, "숨 참기"는 더 이상 해결책이 될 수 없으며, 오히려 광범위한 유동성 위험으로 이어질 것입니다. 따라서 만기 압력을 줄이고 시장 유동성을 회복하기 위해서는 강력하고 시의적절한 해결책과 정책이 필요합니다.

전문가들은 가까운 미래에 개별 채권 발행 메커니즘을 의무적 정보 공개, 정기 감사, 독립 신용 등급 강화 방향으로 지속적으로 개선해야 하며, 채권을 주식으로 전환하는 등 부채 구조 조정을 위한 법적 틀을 확대하거나 완전한 법적 지위와 명확한 진행 상황이 있는 프로젝트에 대한 조건부 연장이 필요하다고 말했습니다.

부동산 가격을 낮게 유지해 생존하려는 전략은 오래가지 못합니다. 예시 사진입니다.

장기적으로 부동산 부문 신용은 사회주택과 임대주택에 우선적으로 투자하고, 투기적 사업으로의 자본 유입을 제한하는 등 선별적으로 규제되어야 합니다. 부동산 시장은 점차 개선되고 있으며, 기업들이 상품을 판매할 수 있는 한 채권 만기는 더 이상 문제가 되지 않을 것입니다.

BIDV의 수석 이코노미스트인 칸 반 룩 박사는 올해 채권 시장이 우려할 만한 수준은 아니라고 말했습니다. 부동산 시장이 점차 긍정적으로 변하고 있어 채무 불이행 가능성이 낮아지고 있습니다. 많은 기업들이 제품 판매를 위해 이전 기간처럼 40~50% 할인율을 적용했던 것과 달리, 약 10%의 할인율만 적용하면 됩니다.

분석가들에 따르면, 올해 부동산 산업은 여전히 강력한 성장세를 보이고 있습니다. 전국적으로 행정 단위 개편이 완료되고 정치 환경이 안정되었습니다. 부동산 산업은 저금리 환경과 제도 개혁의 수혜를 입고 있습니다. 부동산 3법, 토지 사용권 수여 협정을 통한 상업용 주택 사업 시범 시행 결의안, 공공 투자 활성화 및 행정 절차 간소화 노력 등이 그 예입니다.

최근 정부가 부동산 프로젝트에 대한 법적 장애물을 제거하기 위해 노력하면서 기업이 프로젝트 실행을 회복하고 현금 흐름을 개선할 수 있는 환경이 조성되어 기업이 곧 매각을 시작하고 채권자에게 부채를 상환할 재정 계획을 세우는 것이 더 쉬워질 것입니다.