최근 응우이 라오 동 신문이 주최한 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망" 세미나에서 김오안 부동산 그룹 주식회사 이사회 의장인 당 티 김 오안 여사는 특히 사회주택 부문에서 부동산 시장이 직면한 어려움을 강조했습니다.
Nguoi Lao Dong 신문의 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망" 토론 개요
주택 수요가 엄청납니다.
오안 씨는 킴 오안 그룹이 16년 이상 부동산 업계에서 성장해 왔다고 말했습니다. 과거 빈즈엉성 , 동나이성, 호치민시, 바리아붕따우성에서 여러 대형 프로젝트를 성공적으로 수행했습니다. 정부가 사회주택 100만 호 건설 프로젝트를 발표했을 때, 킴 오안 그룹은 국가가 건강하고 지속 가능한 부동산 시장을 조성하기 위해 많은 정책을 변화시키고 있음을 깨달았습니다.
"동시에, 저희는 2024년 8월 1일부터 세 가지 새로운 법률이 공식 발효되면서 시장에 긍정적인 변화가 있을 것으로 믿습니다. 이러한 변화에 대비하기 위해 Kim Oanh Group은 일반 도시 지역뿐만 아니라 저소득층과 무주택 가구를 위한 사회주택 사업을 목표로 대규모 프로젝트 개발을 적극적으로 계획했습니다."라고 Oanh 씨는 말했습니다.
킴 오안 그룹 회장에 따르면, 빈즈엉성, 동나이성, 바리아붕따우성 등 산업 발전이 활발한 지역의 사회주택 수요는 현재 매우 높습니다. 이 지역들은 수십만 명의 이주 노동자들을 고용하고 있지만, 현재 사회주택 공급은 수요를 충족하기에 충분하지 않습니다.
김오안 부동산 그룹 주식회사 이사회 의장인 당티김오안 여사가 세미나에서 연설했습니다.
이러한 맥락에서, 본 그룹은 선진국의 사회주택 모델을 참고하여 효과적인 해결책을 모색해 왔습니다. 특히 오안 씨는 싱가포르 사회주택 모델의 성공에 대한 소감을 밝혔습니다. 싱가포르 인구의 90%는 높은 기준, 현대성, 편의성, 그리고 친환경성을 갖춘 사회주택 지역에 거주하고 있습니다.
"베트남 가정을 위해 싱가포르 기준을 충족하는 사회주택 프로젝트를 만드는 것이 저희의 목표입니다."라고 오안 씨는 자신의 결의를 밝히며, 싱가포르와 전 세계적으로 사회주택 개발 분야의 거물인 수르바나 주롱 그룹(Surbana Jurong Group)과 전략적 협력 계약을 체결했다고 밝혔습니다. 이번 협력을 통해 킴 오안 그룹은 베트남 부동산 시장에 최고 수준의 사회주택 프로젝트를 선보일 것으로 기대됩니다.
이 계획에 따라 킴 오안 그룹은 총 4만 가구의 아파트를 갖춘 26개의 사회주택 프로젝트를 개발할 예정입니다. 사회주택의 총 면적은 107헥타르입니다. 11월에는 킴 오안 그룹이 빈증 신도시에 26.69헥타르 규모의 첫 사회주택 프로젝트를 시작할 예정입니다.
이 프로젝트는 높은 기술 및 품질 기준을 충족할 뿐만 아니라, EDGE 그린 인증을 획득하여 시장에 강한 인상을 남길 것으로 기대되며, 수백 가지의 현대적인 편의시설을 갖추고 주민들에게 서비스를 제공합니다. 특히, 이 프로젝트의 사회주택 아파트 매매가는 동종 업계의 다른 아파트 대비 약 50%에 불과합니다.
토지 자금 어려움
그러나 김 오안 씨는 사회주택에 투자하는 기업들이 직면한 어려움을 솔직하게 지적했습니다. 우선 토지 자금이 가장 큰 걸림돌입니다. 규정에 따라 사회주택 사업은 토지 자금의 20%를 사회주택 건설에 배정해야 합니다. 그러나 이 토지 자금을 기업이나 지자체에 배분하는 데는 여전히 많은 미흡한 점이 있습니다.
오안 씨는 이 프로젝트가 기업에 인계되어야 하며, 기업이 제때 완공하지 못할 경우 책임을 져야 한다는 확신을 가져야 한다고 생각합니다. "기업이 제대로 하지 않으면 책임을 져야 하며, 그렇게 되면 주택 가격이 더 합리적이 되어 고객에게 혜택을 제공할 수 있을 것입니다."라고 그녀는 말했습니다.
또 다른 문제는 사회주택 사업의 토지 가격입니다. 오안 씨는 국가가 배정한 토지 기금과 기업이 직접 매입한 토지 기금 간의 토지 가치 평가에 있어 명확성과 투명성이 확보되어야 한다고 제안했습니다. 빈증성 킴 오안 그룹의 사회주택 사업을 예로 들면서, 해당 기업이 8년 전에 매입했지만 현재 투자 비용과 수익은 약 1조 동(VND)에 달한다고 밝혔습니다.
오안 여사는 세미나에서 사회주택을 시행하는 데 있어서 많은 문제와 어려움을 제기했습니다.
이 토지의 원산지는 주거지역으로 분리되도록 승인된 산업단지 토지로, 500분의 1로 승인되었습니다. 산업단지 토지 가격이 170달러/m²인 것을 기준으로 계산하면 1조 동(VND)이 넘습니다. 그러나 현재 상업용 주택용 토지 가격을 적용하면 3조 동(VND)이 넘을 수 있어 사회주택 사업 개발에 어려움을 겪고 있습니다.
따라서 그녀는 국가가 할당한 토지와 기업이 직접 매입한 토지의 유형을 명확히 구분하여 명확하고 합리적인 가격을 책정해야 한다고 제안했습니다. 이를 통해 기업의 투자 과정에서 발생하는 실수를 방지하고, 기업이 국가와 함께 사회주택 개발에 참여하도록 장려할 수 있습니다.
기업들이 직면한 또 다른 문제는 법적 절차입니다. 오안 씨는 사회주택에 대한 별도의 규정이 있음에도 불구하고, 실제로는 행정 절차가 단축되지 않아 프로젝트 완료 기간이 길어지고 있다고 지적했습니다. 이는 기업의 투자 효율성에 부정적인 영향을 미칩니다. 그녀는 기업의 부담을 줄이고 사회주택 건설을 가속화하기 위한 절차 개혁이 필요하다고 제안했습니다.
또한, 이윤율 문제도 기업들에게 큰 장벽입니다. 규정상 기업은 최대 10%의 이윤만 받을 수 있는데, 판매 비용이 6%를 차지하기 때문에 실제 이윤은 6%에 불과합니다. 이로 인해 대기업의 사회주택 투자 유치가 어려워지고 있습니다. 오안 씨는 정부가 사회주택 개발에 기업들이 참여하도록 유도하기 위한 더욱 명확한 인센티브 정책을 마련할 것을 촉구했습니다.
사회주택 건설을 위한 토지자금 교환과 관련하여, 새로운 법률은 투자자가 교환을 제안할 수 있도록 규정하고 있지만, 투자자는 동일한 유형의 도시 지역 또는 동일한 회사에 토지자금을 보유해야 합니다.
실제로 모든 투자자가 동일한 유형의 도시 지역에 여러 개의 토지 펀드를 보유하고 있는 것은 아니기 때문에 이러한 조건을 충족하기는 매우 어렵습니다. 예를 들어, 현재 많은 기업들이 조정 후 기존 프로젝트를 교환하고 싶어 하지만, 두 토지 펀드가 같은 도시에 있지 않고 같은 회사 소속도 아니기 때문에 두 펀드 모두 같은 그룹에 속해 있음에도 불구하고 그렇게 할 수 없습니다.
자본 제약
또한, 사회주택 사업 시행을 위한 자본 조달에도 많은 어려움이 있습니다. 오안 씨에 따르면, 기업들은 지방 및 시 개발투자기금에서 총 사업 투자 자본의 약 15%에 해당하는 우대 대출만 받을 수 있습니다.
이는 비용을 충당하기에 충분하지 않은데, 상업 은행의 대출은 우대 이자율에도 불구하고 연 8.2%~9%에 달합니다. 이는 기업이 사회 주택을 개발할 때 수용할 수 있는 이자율보다 훨씬 높습니다.
기업들뿐만 아니라 일반 시민들도 사회주택을 구매할 때 많은 어려움에 직면하고 있습니다. 오안 씨는 사회주택 구매 대출 금리를 예로 들었습니다. 2024년 8월 1일 이전에는 사회정책은행의 연 4.8%였던 사회주택 대출 금리가 8월 1일 이후 연 6.6%로 인상되었는데, 이는 상업 대출 금리와 거의 같은 수준입니다. 이로 인해 저소득층 근로자들은 주택 구매를 위해 돈을 빌릴 엄두를 내지 못하고 있습니다.
오안 씨는 "소득 요건을 충족하더라도 많은 주택 구매자가 대출 승인 절차가 너무 복잡하고, 특히 지난 3개월 동안의 소득을 증명해야 하는 등의 이유로 여전히 돈을 빌릴 수 없습니다."라고 말했습니다.
게다가, 대출자의 소득 증명 절차가 여전히 복잡하여 실질적인 도움이 필요한 많은 사람들에게 어려움을 겪고 있습니다. 오안 씨는 "킴 오안 그룹의 많은 고객들이 주택 가격의 20~30%를 선불로 지불했지만, 은행에서 대출금을 제때 지급하지 않아 여전히 주택을 받지 못하고 있습니다."라고 덧붙였습니다.
사회주택 구매 시 소득 규정에도 많은 단점이 있습니다. 특히, 1인 가구의 소득이 1,500만 동이고, 부부 가구의 소득이 3,000만 동인 경우, 2,900만 동이든 3,100만 동이든 차이가 100만 동에 불과하더라도 심사 대상이 되지 않습니다. 이로 인해 많은 사람들이 주택을 담보로 대출을 받고 은행에 원금과 이자를 갚아야 하는 상황에서 주택 구매 기회를 놓치게 됩니다.
오안 씨는 또한 현재 사회주택을 운영하는 대부분의 기업이 영리 목적이 아니라는 문제점을 제기했습니다. 따라서 일부 주택 단지는 저가 주택 건설에 대한 인식이 부족하고, 저렴한 가격으로 인해 품질이 기대에 미치지 못하고, 아파트는 5층 높이에 엘리베이터가 없으며, 아파트의 면적은 몇 가지 유형으로 제한되고, 편의시설과 보안이 부족합니다. 이로 인해 주택은 빠르게 노후화되고, 수리 비용이 많이 들며, 주거 지역은 매우 낙후되어 있습니다.
싱가포르는 여러 세대가 함께 거주할 수 있도록 1베드룸부터 4베드룸까지 다양한 면적의 아파트를 건설하고 있습니다. 이는 매우 적합하며, 고품질의 아파트를 건설하여 장기간 사용 가능하며, 새 집을 살 필요 없이 여러 세대에 물려줄 수 있도록 설계되었습니다. 또한, 사회주택임에도 불구하고 주민들의 요구를 충족하는 다양한 현대식 편의시설을 갖추고 있습니다.
김 오안 그룹은 이를 조사하고 좋은 방안으로 인식했으며, 경험을 바탕으로 베트남 국민을 위한 싱가포르 수준의 사회주택을 개발하고자 합니다. "정부가 기업들의 이러한 어려움을 해소하고, 적절한 우대 대출 금리를 제공하며, 사회주택 구매자를 위한 신청 심사 절차를 간소화한다면, 정부의 100만 호 사회주택 건설 사업은 큰 성공을 거둘 것이라고 믿습니다. 또한, 우리 근로자들은 넓고 깨끗하며 모든 시설이 완비된 주택에서 안정된 삶을 누리며 마음 편히 일하고 경제 발전에 기여할 수 있는 더 나은 환경을 누릴 수 있을 것입니다."라고 오안 씨는 믿습니다.
[광고_2]
출처: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
댓글 (0)