토지 경매 다시 '뜨거워지다'

최근 하노이 교외 지역의 토지 시장은 토지 경매가 잇따라 "매진"되면서 그 어느 때보다 "뜨거워"졌습니다. 이후 경매 낙찰가는 이전 경매의 기록을 계속해서 경신하고 있습니다.

주변 지역보다 2~3배 높음

특히 7월 28일 단프엉(Dan Phuong) 지역 토지기금개발센터는 85개 필지의 경매를 성공적으로 진행했으며, 그중 낙찰가는 m²당 1억 동으로, 시작가의 두 배에 달했습니다. 8월 10일 탄오아이(Thanh Oai) 지역에서는 68개 필지의 경매에 7,000건의 참여 서류가 접수되었으며, 그중 낙찰가는 m²당 1억 동이 넘는 금액으로 낙찰되어 많은 사람들을 놀라게 했습니다.

그리고 가장 최근에는 호아이득(Hoai Duc) 구 티엔옌(Tien Yen) 사에서 열린 기록적인 경매가 8월 19일부터 8월 20일 오전 4시 30분까지 거의 19시간 동안 진행되었습니다. 주최측에 따르면, 티엔옌 사 롱쿡(Long Khuc) 지역의 토지 19필지 경매에는 517명의 고객이 참여하여 1,100건의 서류를 등록했습니다. 이 경매는 주최측과 입찰자 모두에게 긴장감 넘치고 흥미진진하면서도 피곤한 시간이었습니다. 많은 사람들이 너무 높은 가격에 제시된 토지들이 "강제 매수", "무슨 수를 써서라도 매수"하는 듯한 태도를 보였기에 일찍 떠나는 경우가 많았습니다.

투자자들이 입찰하는 동안, 경매장 밖에서는 많은 부동산 중개 그룹과 협회가 참석하여 소셜 미디어 플랫폼에서 라이브 비디오 스트리밍 모드를 켜고 경매장 주변 분위기를 보도하며 가격을 부풀리고 이익을 위해 투자했습니다.

그 결과, 113m²가 넘는 면적의 LK03-12번지(3면 코너 부지)는 최초 낙찰가(m²당 730만 동)보다 18배 이상 높은 1억 3,330만 동/m²까지 낙찰되었습니다. 나머지 부지는 9,730만 동/m²에서 1억 2,730만 동/m²까지 낙찰되었으며, 가장 낮은 낙찰가는 9,130만 동/m²였습니다.

현장에 있던 일부 중개인은 경매 가격이 이 지역의 현재 시장 가격보다 훨씬 높다고 말했습니다. 이는 하노이 교외 지역에서도 역대 최고 가격입니다.

8월 20일 오전 경매 종료 후에도 롱쿡 마을 경매장에는 여전히 많은 중개업자들이 활동하고 있었습니다. 일부 중개업자들은 경매 후 토지가 지역 및 위치에 따라 3억~5억 동(VND)의 차이로 거래되고 있다고 밝혔습니다. 한 중개업자는 "면적 113m²가 넘는 LK03-12번지(3면 코너 부지)는 m²당 1억 3,330만 동(VND)의 낙찰가를 기록하며 낙찰자에게 3억 동(VND)의 양도가로 낙찰되었습니다. m²당 9,130만 동(VND)의 최저 낙찰가를 기록한 두 부지는 m²당 6억 동(VND)의 양도가로 낙찰되었습니다."라고 말했습니다.

Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 이처럼 높은 가격으로 토지 경매가 진행되면 신규 사업 부지 정리 비용이 더욱 높아질 것이라고 말했습니다. 이와 동시에 주변 지역 토지 소유주들은 토지 매매가를 끌어올리려는 심리를 갖게 될 것입니다. 급격한 토지 가격 상승은 토지 투기 현상을 야기할 수 있는데, 많은 사람들이 지속적인 토지 가격 상승을 통해 시세 차익을 노리고 토지 매입에 나서기 때문입니다. 하지만 이로 인해 자금이 다른 경제 활동으로 유입되지 못하고 토지에 고착되는 상황이 발생할 수 있습니다.

투안 씨에 따르면, Batdongsan.com.vn의 가격 내역 도구를 통해 호아이득 티엔옌 코뮌의 LK03 및 LK03에 있는 토지 19개 구획의 경매 가격이 시장의 일반적인 가격보다 2~3배 높은 것으로 나타났습니다.

하노이시 호아이득군 띠엔옌읍 롱쿡지구에서 19개 토지가 경매에 부쳐졌습니다. 사진: 후 훙

특이한 점이 있나요?

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 작년 말 이후 하노이의 여러 부동산 시장, 특히 아파트 가격이 지속적으로 상승하여(약 6천만 동/m²에 달하며 정체 추세) 투자 수익률이 급격히 감소했다고 평가했습니다. 일부 주택 단지와 도시 지역의 저층 주택 시장 또한 수억 동/m²에 달하는 높은 가격을 기록하고 있습니다. 따라서 많은 투자자들이 경매 토지에 더 큰 관심을 보이는 교외 지역으로 눈을 돌리고 있습니다.

딘 씨에 따르면, 8월 1일부터 부동산 관련 새 법률이 시행되어 토지 분할 및 매매가 엄격해지면서 교외 토지에 대한 수요가 점점 더 커졌다고 합니다. 특히 하노이 일부 지역이 2025년 지구화(군)를 준비 중이라는 소식은 주민과 투자자 모두의 심리에 영향을 미쳐 수천 명이 토지 경매에 참여하게 된 반면, 2023년 말에는 많은 경매가 조용했고, 참여자 부족으로 많은 토지가 연기되었습니다.

당 훙 보 전 천연자원환경부 차관은 언론과의 인터뷰에서 하노이 도심에서 30~40km 떨어진 교외 지역의 토지 경매 가격이 1억 동/m² 이상으로 치솟은 것은 이례적인 일이라고 말했습니다. 교외 지역의 토지는 사람들이 감당할 수 없을 정도로 높은 가격으로 치솟고 있습니다.

하노이 변호사 협회의 응우옌 반 하이 변호사는 토지 경매가 지역 예산에 즉각적인 효과를 가져올 것으로 예상되지만, 엄격하게 관리되지 않을 경우 여러 부정적인 결과를 초래할 수 있다고 말했습니다. 지난 몇 년간의 경험을 통해 얻은 분명한 교훈은 토지 가격 상승이 시장을 교란시킬 뿐만 아니라 투기꾼들이 수익을 내기 위해 토지 가격을 상승시킬 수 있는 여건을 조성하여 지속 불가능한 부동산 거품을 조성할 수 있다는 것입니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장인 쩐 쑤언 르엉 박사는 탄 오아이(Thanh Oai), 호아이 득(Hoai Duc) 등 하노이 교외 지역의 토지 경매 가격이 시장 가격보다 훨씬 높은 것은 투기 세력의 조작과 "가격 인플레이션" 때문이라고 지적했습니다. 최근 경매 사례에 따르면, 하이즈엉(Hai Duong), 박닌(Bac Ninh), 박장(Bac Giang) 지역의 투자자들이 높은 가격에 경매에 참여했습니다. 이는 향후 주택 및 부동산 가격 상승을 촉진하여 실거주자들의 접근을 어렵게 만드는 요인입니다. 따라서 쩐 쑤언 르엉 박사는 투기와 가격 인플레이션을 방지하기 위해 보증금을 원래 가격의 50%까지 인상하고, 경매 토지는 1~2년 후 매매하거나 공증을 받아야 하며, 이 기간 내에 양도할 경우 높은 세금이 부과될 것이라고 제안했습니다.

사람들은 경계해야 합니다

응우이 라오 동(Nguoi Lao Dong) 신문 기자의 실제 기록과 batdongsan.com.vn 웹사이트의 과거 가격 통계 도구에 따르면, 2024년 2분기 호아이득(Hoai Duc) 군 띠엔옌(Tien Yen) 지역의 토지 매매가는 약 4,300만 동/m²로 1년 전 대비 약 48% 상승했습니다. 띠엔옌 인근 지역의 토지 매매가는 위치와 교통 편의성에 따라 2,200만 동/m²에서 6,200만 동/m²까지 공시되고 있습니다.

하노이 교외 지역의 토지 관심과 가격은 계획 및 경매 활동 덕분에 상승했습니다. 2024년 상반기 동안, 자럼, 탁탓, 꾸옥오아이(하노이) 지역의 토지 검색량이 48%에서 104%로 증가했습니다. 수요 증가로 하노이 교외 지역의 토지 가격은 2023년 하반기 대비 4%에서 24%로 상승했습니다.

부동산 전문가들은 새 토지 가격표가 적용되지 않는 연말까지 토지 경매가 계속 활발하게 진행될 것이며, 현행 국가 가격 체계에 따라 적용되는 시작가는 다른 유형의 토지보다 훨씬 낮을 것으로 예측합니다. 따라서 토지 경매의 "열풍"과 부동산 시장 전반의 위험, 특히 위에서 언급한 여러 요인의 영향과 결과로 인한 위험을 피하기 위해, 투자나 실제 주택 수요를 파악하기 전에 주의를 기울여야 합니다.

토지 가격 안정화 도구 부족

당 훙 보 교수에 따르면, 많은 중개인들이 부동산 매입 문의 전화를 걸고, 시장 가격을 자극하기 위해 여러 곳을 직접 방문하고 있다고 합니다. 최근 하노이 교외 지역의 토지 경매 규모가 매우 작았기 때문에 투기꾼들은 토지 경매를 통해 가격을 끌어올리려 합니다. 이는 토지 가격이 실제로 상승하고 있으며, 사람들이 높은 가격에 매물로 내몰리고 있음을 증명합니다. 전자상거래가 점점 더 대중화되면서 하노이 중심가의 많은 집들이 문을 닫고 비어 있는 반면, 교외 지역의 토지 가격은 급등하고 있어 재계에서 영향을 받고 있음을 시사합니다. "토지 시장을 관리할 수단이 부족합니다. 2004년 정부는 토지 분할 및 매매가 현대 도시 개발 과정에 적합하지 않다는 이유로 토지 분할 및 매매를 금지했습니다. 많은 사람들이 토지를 매입하여 그대로 두었습니다. 토지는 투자되거나 개발되지 않고, 돈만 그곳에 남겨져 토지 가치가 몇 배로 상승했습니다. 최근 시행된 부동산 사업법 또한 특별도시지역, 1종 도시지역, 2종 도시지역, 3종 도시지역에서 토지 분할 및 매매를 금지합니다. 토지 분할 및 매매를 강화했지만, 시장 가격을 안정시킬 수 있는 유일한 수단인 부동산세가 여전히 부족합니다."라고 당 훙 보 교수는 말했습니다.

출처: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm