교외 지역 토지 가격이 최고치에 비해 40~50% 하락했는데, 매수해야 할까요?

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교외 토지 시장이 활성화되고 있다

단 트리(Dan Tri) 기자의 최근 관측에 따르면, 토지 분할 및 매매 금지 조치가 점차 "해제"되면서 토지 시장이 점차 개선되고 있습니다. 하노이 교외 지역이나 박닌(Bac Ninh), 박장(Bac Giang) , 닌빈(Ninh Binh)과 같은 교외 지역에서는 거래가 다시 활발해지기 시작했지만, 아직은 규모가 작습니다.

예를 들어, 하노이 탁탓(Thach That) 현 빈옌(Binh Yen)과 떤싸(Tan Xa) 지역의 경우, 폭 4~5m 도로변 구획지 가격은 현재 m²당 1,600만~2,000만 동에 거래되고 있으며, 이는 "토지 열풍" 시기에 비해 약 30% 하락한 수치입니다. 특히 골목길 구획지 가격은 m²당 1,100만~1,200만 동에 불과하여 열풍기에 비해 40~50% 하락했습니다.

특히, 부동산 중개인들은 시장에서 잠시 "사라졌다"가 다시 돌아와 토지 매매를 홍보하고 있습니다. 많은 부동산 거래 사이트에서 토지 매매 정보는 6억 동(VND)에서 10억 동(VND) 이상까지 다양합니다.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — 호아락 하이테크 파크(하노이 타치탓) 근처 토지가 손실된 가격으로 판매됩니다(사진: 하퐁).

부동산 투자자 응우옌 득 탕 씨에 따르면, 최근 "손실을 줄여야" 했던 토지 투자자 대부분은 재정적 레버리지가 "파괴된" "아마추어"이거나 경험이 부족한 투자자입니다. 한편, 많은 "대기업"들은 여전히 이러한 상황을 악용하여 잠재적 지역의 토지를 매입하고 있습니다.

"교외 토지는 유동성과 가치 측면에서 하노이 투자자들에게 여전히 매력적인 상품입니다. 자금력이 있는 많은 투자자들이 가까운 미래에 토지를 분할하기 위해 대규모 토지를 '모으고' 있습니다."라고 탕 씨는 말했습니다.

1년 넘게 일시적으로 직장을 옮겨야 했던 응우옌 티 한(하노이 동안) 씨는 최근 부동산 중개업에 다시 집중하기로 결정했습니다. 한 씨에 따르면, 지난 두 달 동안 교외 지역의 토지 거래가 소폭 개선되었습니다. 하지만 대부분의 투자자들은 여전히 "시장을 살펴보는" 듯한 태도를 보입니다.

한 씨에 따르면, 저가 토지 부문에서는 투자자와 실제 구매자의 수가 거의 비슷합니다. 이 부문의 투자자들은 경제적 잠재력이 크지 않고, 소규모로 투자하거나 즉시 사용할 목적으로 투자하지만, 자금 여력이 있는 경우가 많습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 20억 VND 미만의 적색등기부등본(Red Book) 및 상업용 주택 부문의 거래량이 눈에 띄게 증가했습니다. 특히 인프라 투자 지역이나 산업단지 인근 지역의 매매가는 전분기 대비 5~7% 상승했습니다.

이는 토지 유형에서 유일하게 밝은 부분인데, 토지 가격이 구획당 30억 VND 이상인 상황에서 거래 상황은 여전히 매우 암울하기 때문입니다.

교외 지역 토지 가격 상승 가능성은 좋지만, 투자자들은 무엇에 주의해야 할까?

교외 토지의 잠재력은 여전히 유효하지만, 전문가들은 현재 시장이 특히 유동성 측면에서 잠재적 위험을 안고 있기 때문에 투자자들은 신중해야 한다고 지적합니다. 게다가, 분할 토지 시장은 여전히 어느 정도 "대기업"의 지배하에 있습니다.

부동산 전문가인 Tran Khanh Quang 씨는 올해 시장에는 기회가 있지만 매우 희미하며, 기회는 2024년에야 실제로 성숙될 수 있다고 말했습니다. 토지는 여전히 높은 수익 잠재력이 있는 부문이지만 현재 대다수에게 해당되지 않으며 신중하게 선택해야 합니다.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — 교외지역의 분할 토지의 유동성은 여전히 부족합니다(사진: 하퐁).

꽝 씨는 토지 투자가 전문 투자자와 현금을 보유한 실제 주택 구매자, 두 집단에게 기회가 될 것이라고 말했습니다. 아마추어 투자자는 "뛰어들지" 말아야 하며, 원한다면 3~5년의 장기적인 현금 흐름이 필요합니다.

"실제 상황에 따라 투자자는 30% 할인을 제안할 수 있고, 그 다음에는 25%, 그리고 그 다음에는 20%까지 할인을 제공할 수 있습니다. 매수자는 과감하게 협상하여 15~20% 할인으로 거래를 마무리할 수 있는데, 이는 실현 가능한 할인입니다. 올해 말과 2024년 초가 투자금을 유치하기에 가장 적절한 시기일 수 있습니다."라고 전문가는 지적했습니다.

한편, 일부 전문 투자자들은 도시 토지, 특히 대도시 외곽 지역의 토지가 거의 포화 상태이기 때문에 수익률이 낮아질 것이라고 평가합니다. 반면, 많은 지역의 토지 가격은 여전히 상당히 낮기 때문에 상승폭은 더 클 것으로 예상됩니다.

하지만 높은 수익에는 높은 위험도 따릅니다. 따라서 안전을 위해 지방 토지에 투자할 때는 최대 3~5년 또는 그 이상까지 걸릴 수 있는 대기 기간을 고려해야 합니다. 이는 유휴 현금 흐름에만 적합하며, 재무 레버리지를 사용해서는 안 됩니다.

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