높은 주택가격, 대도시 20억동 이하 주택 찾는 '적목 현상'
지난 2년 동안 아파트를 사려고 했지만, 꽝 안 씨의 가족( 하남 )은 지금까지도 돈을 쓸 엄두를 내지 못하고 있습니다. 2022년에 그의 가족은 약 10억 동(VND)을 저축하여 약 25억 동(VND)에 아파트를 살 계획이었고, 나머지 금액은 은행에서 빌릴 계획이었습니다. 하지만 당시 은행 금리는 연 10%에서 12%로 매우 높았습니다. 그래서 그는 내 집 마련 계획을 잠시 접어두고 금리가 내려갈 때까지 기다렸습니다.
지금까지 은행의 주택담보대출 금리는 우대기간 동안 연 6~8%로 낮아졌지만, 광안 씨는 여전히 집값이 너무 많이 올라 집을 살 엄두를 내지 못하고 있습니다.
하노이 에 있는 투룸 아파트의 현재 시세를 살펴보고 있는데, 약 40억 동(VND) 정도입니다. 저희 가족의 저축은 현재 약 12억 동(VND)인데, 이는 보증금의 30%에 불과합니다. 나머지 70%는 은행에서 빌려야 합니다. 저희 가족의 월 총수입은 약 3,500만 동(VND)으로 매달 은행 이자를 갚는 데만 충분하고, 생활비는 전혀 남지 않습니다.
꽝 안 씨는 높은 주택 가격 때문에 주택 구매 계획이 아직 보류 중이라고 밝혔습니다. 그는 재정적 부담을 덜기 위해 더 싼 집을 찾기 위해 교외로 이사할 계획입니다.
마찬가지로 하노이 탄쑤언구에 있는 한 미디어 회사 직원인 훙 씨는 올해 초부터 가족이 집을 살 계획이었고, 손에 20억 동을 저축하고 나머지 금액은 은행에서 빌릴 예정이라고 말했습니다.
한동안 가격 조사를 한 후, 헝 씨는 집값이 너무 많이 올랐다는 것을 깨달았습니다. 만약 그가 집을 사려면 40억 동(VND)을 써야 하는데, 그중 20억 동은 은행에서 빌릴 것입니다. 첫해 우대 금리는 연 7~8% 정도입니다. 그는 "따라서 저희 가족은 매달 원금과 이자로 약 3천만 동(VND)을 상환해야 합니다. 우대 금리 기간이 지나면 가족이 매달 상환해야 할 금액이 크게 늘어날 것입니다."라고 말했습니다.
"저희 가족의 월 소득은 4천만 동(VND)에 가깝습니다. 집값의 절반을 은행에서 대출받아야 한다면 매달 빚을 갚아야 하는 부담이 커질 겁니다. 그래서 저희 가족은 현재 주택 구매 계획을 잠시 접어두고 가격이 조정되기를 기다리고 있습니다."라고 그는 덧붙였습니다.
응옥 씨(호치민시 1군 거주)는 주택 구매 예산이 약 40억 동(VND)이며, 이 중 약 20억 동은 저축하고 나머지 20억 동은 은행에서 빌렸다고 밝혔습니다. 그녀는 7군 인근 지역에 방 2개짜리 아파트를 사고 싶어 합니다. 그녀와 남편은 조건을 충족하는 아파트를 찾아봤지만, 실제 가격보다 여전히 높은 것 같아 망설이고 있습니다.
그녀는 "지금 집값이 오르고 있는 건가 봐. 남편과 나는 시장 상황이 바뀌고 공급이 더 다양해져 선택지가 늘어날 때까지 기다릴 거야."라고 생각했습니다. 그녀에 따르면, 시장에 매물로 나온 신규 주택 단지가 너무 적다는 것입니다.
최근 여러 기관의 조사에 따르면, 특히 아파트 부문에서 주택 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다. 세빌스 베트남의 자료에 따르면, 3분기 하노이의 일반 아파트 가격은 m²당 6,900만 동으로 전분기 대비 6%, 전년 동기 대비 28% 상승했습니다. 기존 아파트 매매가는 m²당 5,100만 동으로 전분기 대비 10%, 전년 동기 대비 41% 상승했습니다.
특히, 40억 동 이상 가격의 아파트가 전체 아파트 매매량의 70%를 차지하며 2020년 2%에 비해 크게 증가했습니다. 반면, 20억 동 미만 가격의 아파트는 전체 공급량의 1%에 그치며 시장에서 거의 자취를 감췄습니다.
CBRE 베트남 자료에 따르면, 3분기 하노이 아파트 매매가는 1차 시장과 2차 시장 모두에서 상승세를 이어갔습니다. 1차 시장에서 하노이 아파트의 평균 매매가는 ㎡당 6,400만 동(부가세 및 관리비 제외)으로 호찌민시보다 3% 낮았습니다.
2차 시장에서는 평균 매매 가격이 전 분기 대비 지속적으로 상승하여 ㎡당 4,600만 동(부가세 및 관리비 제외)에 도달했으며, 이는 전 분기 대비 5.5%, 전년 대비 약 26% 상승한 수치입니다. 2차 매매 가격 상승세는 멈출 기미가 보이지 않으며, 현재 호찌민시의 2차 아파트 가격과는 ㎡당 약 200만 동 차이에 불과합니다.
건설부 보고서에 따르면, 아파트 가격 상승은 신규 분양 단지뿐만 아니라 오랜 기간 사용되어 온 노후 아파트에서도 나타나고 있습니다. 따라서 주택 구매자들은 가격 하락을 기다리고 있습니다.
대출 이자율은 낮아졌지만, 여전히 많은 사람들은 주택과 토지를 구매하기 위해 은행 대출을 받고 싶어하지 않습니다. 그 이유는 이 이자율이 자신의 부채 상환 능력에 비해 여전히 높다고 생각하기 때문입니다(사진: 만 콴).
저금리에도 대출 꺼려
올해 초부터 주택담보대출은 전반적인 어려움 속에서 은행들이 신용 성장을 촉진하기 위해 추진해 온 정책 중 하나였습니다. 많은 은행들이 중장기 주택 구매를 위해 개인이 대출받을 수 있는 새로운 대출 상품을 동시에 출시했습니다. 금리는 연 5~6%로, 12개월 만기 저축예금보다 1~2%포인트 정도 높거나 비슷한 수준입니다.
이 이자율은 장기 대출의 처음 6~36개월 동안 적용되며, 많은 은행 담당자는 이를 "전례 없이 낮은" 이자율로 간주합니다.
댄트리 기자의 조사에 따르면, 빅4(국유자본 4개 은행) 중 아그리뱅크는 주택구매, 생활필수품, 부동산사업 등을 목적으로 하는 중장기 대출에 대해 최초 6개월은 연 6%의 고정금리를, 최초 12개월은 연 6.5%의 고정금리를(최소 대출기간 3년), 최초 24개월은 연 7%의 고정금리를(최소 대출기간 5년) 적용하고 있다.
한편, BIDV의 최저 주택 담보 대출 금리는 하노이와 호치민시 고객에게 연 5%(36개월 만기) 또는 연 5.5%(60개월 만기)로, 최초 6개월 동안 고정됩니다. 이 두 도시 외 지역의 고객에게는 연 6%(24개월 만기) 또는 연 7%(36개월 만기)로 적용됩니다.
VietinBank는 주택 건축 및 수리 대출을 제공하며, 금리는 다음과 같습니다. 연 6.2% 고정 (첫 18개월), 연 6.7% 고정 (24개월), 8.2% 고정 (36개월). 고정 금리 기간 외에도, 기간에 따라 금리가 추가될 수 있습니다.
Vietcombank의 금리는 24개월 미만 대출의 경우 최초 6개월 동안 연 5.5%, 24개월 초과 대출의 경우 최초 12개월 동안 연 5.7%, 최초 2년 동안 연 6.5%, 최초 3년 동안 연 8.5%입니다. 우대 기간 이후에는 Vietcombank의 12개월 동원 금리에 연 3.5%를 더한 금리가 적용됩니다.
일부 민간은행도 우대 주택담보대출 금리를 제공합니다. VPBank의 경우, 주택담보대출 금리는 3개월 고정 연 4.6%, 6개월 고정 연 5.9%, 12개월 고정 연 7.2%, 18개월 고정 연 9.8%, 24개월 고정 연 10.3%입니다. 최소 48개월 대출에 적용되며, 우대 적용 후 금리 마진은 연 3.5%입니다.
수출입은행의 고정금리는 첫 2개월 동안 연 3.5%, 이후 22개월 동안 연 7.5%입니다. 우대 기간 이후 대출금리는 기준금리에 연 3%의 마진을 더한 금액으로 계산됩니다. 현재 이 은행의 변동금리는 연 10~11% 수준입니다.
VCBS 증권의 이전 보고서에 따르면, 올해 상반기에만 부동산 사업 신용이 10% 이상 증가한 반면, 소비자 주택 담보 대출 신용은 1% 이상 증가하는 데 그쳤습니다.
소비자 주택 대출의 성장 둔화를 설명하면서, 본 보고서는 주택 공급 부족으로 주택 구매 수요가 회복되지 않았다고 지적했습니다. 한편, 최근 주택 가격 급등은 투자자와 주택 구매자들 사이에 불안감을 조성하고 있습니다.
전문가: 사회주택 개발을 강력히 추진해야 한다
경제학자 딘 테 히엔은 과거 부동산 시장이 아직 초기 단계였고 가격도 낮았기 때문에 리스크가 거의 없었다고 말했습니다. 그러나 현재는 타운하우스, 아파트, 교외 토지 등 모든 부문이 매우 높은 상승률을 보이고 있습니다. 따라서 부동산 투자에 대한 리스크가 더 크다고 덧붙였습니다.
히엔 씨는 실제 거주자의 경우, 구매자가 오랫동안 집을 살펴보고 정확한 가격을 알고 있으며, 현재 집주인이 일반 시세보다 저렴하게 판매하고 있다면 구매할 수 있다고 말했습니다. 하지만 20억 동(VND)의 재정 상황으로 집을 사려면 최소 10억~20억 동(VND)을 은행에서 빌려야 합니다.
전반적인 경제 상황과 부동산 시장이 크게 개선되지 않는 상황에서, 아파트 구매를 위한 대출 또한 상환 능력 측면에서 신중하게 계산되어야 합니다. 현금 흐름이 중단되면 부채 상환 과정에 영향을 미쳐 구매자에게 위험을 초래할 수 있습니다.
아직 완전히 파악되지 않은 부동산에 대해서는, 구매자는 계획을 잠시 멈추고 시간을 내어 관찰하고 배워야 합니다. "부동산 가격은 지금부터 2028년까지 연평균 최대 5% 정도 상승할 것으로 예상합니다. 만약 구매자가 여전히 일찍 매수하고 싶다면, 부동산을 찾기 위해 노력해야 합니다. 구매자는 아파트나 골목길 주택과 같은 기준을 설정하고, 대출 기간 동안 상환을 보장할 수 있는 재정 수준을 설정해야 합니다."라고 그는 말했습니다.
당장 매수자를 찾을 수 없더라도, 히엔 씨에 따르면 주택 구매자는 너무 성급하게 판단하지 말고 침착해야 합니다. 중개인의 과장된 말에 현혹되지 마세요. 바로 매수하지 않으면 가격이 계속 급등할 것입니다.
전문가들은 또한 투자자가 자본을 빌릴 때 대출 이자, 정기적 원금 및 이자 상환 출처, 대출 기간, 상환 기간, 모기지 자산 옵션 등 모든 요소를 기반으로 재정적 효율성을 계산해야 한다고 조언합니다.
많은 은행의 주택담보대출 이자율이 하락했습니다(사진: Manh Quan).
부동산 전문가 팜 득 또안은 금리가 낮음에도 불구하고, 가격 상승이 너무 커서 많은 사람들이 여전히 주택 구매를 주저하고 있다고 말했습니다. 또한, 많은 기업들이 여전히 어려움을 겪고 있으며, 주택 구매를 희망하는 직장인들 역시 소득 감소로 인해 부채 상환에 차질이 생길까 봐 우려하고 있습니다.
은행 금리는 저렴하지만, 주택담보대출은 10년에서 20년 정도 걸립니다. 따라서 앞으로 금리가 상승할 가능성이 높고, 그 과정에서 재정적 압박을 받을까 봐 걱정하는 사람들도 있습니다.
그에 따르면 현재 하노이의 아파트는 주로 m²당 6천만~7천만 동 가격대에 집중되어 있습니다. 따라서 약 70m² 면적의 투룸 아파트는 인테리어 비용을 제외하고 40억~50억 동이 넘습니다.
주택을 구매하려면 가구는 보증금의 30%, 즉 약 15억 동(VND)을 충당할 수 있는 충분한 저축을 보유해야 합니다. 나머지 금액은 주택 가격의 70%, 즉 25억~30억 동(VND)이며, 주택 구매자는 은행에서 대출을 받아야 합니다. 현재 금리가 낮지만, 이처럼 큰 금액의 대출을 받으면 주택 구매자는 매달 약 3,500만~4,000만 동(VND)을 상환해야 합니다.
"현재 주택 가격으로 볼 때, 할부로 집을 살 수 있으려면 가구 소득이 월 6천만 동(VND) 이상이어야 한다고 생각합니다. 가구 소득이 낮으면 집을 사는 것이 매우 어렵거나 아예 불가능해질 수도 있습니다."라고 토안 씨는 말했습니다.
이 사람에 따르면, 주택 문제 해결을 위해 정부는 사회주택 개발을 적극적으로 장려해야 합니다. 이를 통해 국민들이 주택에 더 쉽게 접근할 수 있게 될 것입니다. 특히 하노이와 호찌민시와 같은 대도시에서는 사회주택 사업을 촉진하기 위한 구체적인 방안이 마련되어야 합니다.
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출처: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
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