50억 동(VND)짜리 토지를 매입하고 2억 동(VND)을 계약금으로 지불했습니다. 양측은 공증인 방문 날짜를 정하고 그곳에서 매매 대금을 지불하기로 했습니다. 그런데 공증인 방문 약속을 두 번이나 잡았는데도 매도인은 항상 핑계를 대며 오지 않았습니다. 서로 시간 낭비하는 것 같습니다. 계약금 계약을 위반했기 때문에 계약금을 돌려받고 싶었지만, 돌려주지 않았습니다.
그럼 돈을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까요? 다음에도 집행관이 제때 오지 않으면, 돈을 돌려받을 근거를 마련하기 위해 집행관을 불러서 기록을 작성하게 할 수 있을까요?
독자 호 투이.
전문가 답변
사이공 집행관 사무소장인 응우옌 티엔 팝(Nguyen Tien Phap) 씨는 다음과 같이 조언합니다.
민법 제328조에 따르면, "보증금 수령자가 계약의 체결 또는 이행을 거부하는 경우에는 다른 약정이 없는 한 보증금을 공탁자에게 반환하고 보증금의 가액에 상당하는 금액을 반환하여야 한다."
귀하께서 제공하신 정보에 따르면, 토지 소유자는 당사자 간의 보증금 계약을 위반했습니다. 따라서 이 경우, 귀하는 토지 소유자에게 보증금 2억 원의 반환을 요청하고 보증금 계약에 따라 토지 소유자에게 벌금을 부과할 권리가 있습니다. 보증금 계약에 벌금율이 명시되어 있지 않은 경우, 보증금 2억 원에 해당하는 금액을 벌금으로 부과할 수 있습니다.
응우옌 티엔 팝 씨에 따르면, 토지 소유자가 계약을 위반할 경우, 매수자는 집행관을 섭외하여 기록 작성에 증인으로 출석시킬 권리가 있습니다.
"집주인이 보증금 계약을 위반했다는 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 즉시 위약금을 청구하면, 집주인은 정반대로, 즉 당사자들이 계약 공증 장소에 합의하지 않았거나, 공증인 방문을 요청하도록 통지하지 않았거나, 집주인이 공증인 방문을 했지만 집주인이 참석하지 않았다고 말할 수 있기 때문입니다."라고 팝 씨는 말했습니다.
따라서 집주인이 보증금 계약을 위반했다는 증거를 확보하거나 적어도 귀하가 계약을 위반하지 않았다는 것을 증명하기 위해, 귀하는 기록 작성을 위해 집행관을 증인으로 초대할 권리가 있습니다( 정부 령 08/2020 제36조).
따라서 다음 2단계를 수행해야 합니다.
1단계: 토지 소유자에게 공증 계약서에 서명할 시간과 장소에 대한 통지를 보냅니다 .
내용은 토지 소유자가 두 번이나 공증을 "실패"했으며, 이번이 마지막 공증 요청이라는 것입니다. 토지 소유자가 출석하여 양도 계약서에 서명하지 않으면 양도 계약서 서명을 거부한 것으로 간주되어 수령한 계약금은 환불되고 보증금 가산금이 부과됩니다. 통지서에는 공증 일시와 장소를 명시하고 모든 서류를 지참해 달라고 요청해야 합니다.
보증금 계약서에 당사자 간 통지 형식을 서면으로 작성하여 당사자들의 주소로 발송한다는 내용이 있는 경우, 해당 계약을 준수해야 합니다.
문자 메시지, 전화, 통지서 발송 과정에서 집행관은 귀하와 동행하여 기록 작성 과정을 감독할 것입니다. 토지 소유자가 통지를 수락하든, 거부하든, 또는 수신을 회피하든, 위에 언급된 귀하의 선의의 행위와 집행관이 작성한 기록은 귀하가 통지서 전달 의무를 이행했으며 거래할 준비가 되었음을 입증하기에 충분합니다.
2단계 : 공고된 내용에 따라 공증인에게 가세요 .
공증인 사무실에 방문하실 때는 신분증, 관련 서류, 그리고 토지 소유자에게 양도 계약서에 서명할 때 지불할 금액을 지참하셔야 합니다. 또한, 토지 소유자에게 문자나 전화로 공증 기관에 방문했음을 알리고 토지 소유자가 직접 참석하여 양도 계약서에 서명해 줄 것을 요청해야 합니다.
토지 소유자가 현장에 있고 양도 계약서 서명에 협조하는 경우, 당사자들은 거래를 완료한 것으로 간주합니다. 반대로, 토지 소유자가 현장에 없거나 현장에 있어도 계약서에 서명하지 않거나 합의된 대로 대금을 받지 않는 경우, 계약 위반을 의미합니다.
전체 사건은 집행관이 목격하고 기록될 것입니다. 이는 토지 소유자가 보증금 계약을 위반했음을 증명하는 증거입니다. 따라서 귀하는 토지 소유자에게 보증금 환불 및 합의된 벌금 납부를 요청할 권리가 있습니다. 토지 소유자가 이를 따르지 않을 경우, 이 기록을 바탕으로 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
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