제재만으로는 억제력이 충분하지 않은가?

토지 경매 활동의 왜곡과 편차는 국민의 불만을 야기하고 있으며, 유능한 관리 기관이 개입하여 이 문제를 철저히 해결하기 위해 "더욱 강력한 조치"를 취해야 한다고 생각합니다.

토지 경매와 관련하여, 최근 며칠 동안 부동산 시장은 하노이 교외 지역의 토지 경매에서 기록적인 낙찰가를 기록했습니다.

경매는 보통 19시간 동안 진행되어 8월 20일 오전 4시 30분에 종료되었습니다. 하노이 호아이득(Hoai Duc) 군 티엔옌(Tien Yen) 사의 토지 19필지가 성공적으로 매각되었으며, 최고가는 1억 3,330만 동/m²로 낙찰되었습니다. 이는 시작가의 약 30배에 달하는 가격입니다. 위 토지 외에도 11필지가 1억 동/m²를 넘는 가격에 낙찰되었습니다. 이번 경매에서 최저 낙찰가를 기록한 두 필지는 9,130만 동/m²로, 여전히 시작가의 12.5배에 달했습니다.

이러한 결과는 매우 이례적인 것으로 여겨집니다. Batdongsan.com의 자료에 따르면 2024년 2분기 티엔옌(Tien Yen) 지역의 토지 평균 매매가는 m²당 4,300만 동에 불과했습니다. 또한, 호아이득(Hoai Duc) 지역 인근 지역의 토지 매매가도 2024년 2분기에 m²당 2,200만 동에서 6,200만 동으로 변동했습니다.

앞서 8월 10일 하노이 탄오아이군 탄까오사 탄탄마을 응오바 지역에서도 68필지의 토지 경매가 진행되었습니다. 경매 종료 후 최고 낙찰가는 m²당 1억 동(VND)을 넘어, 시작가의 8배에 달했습니다. 일반 필지 역시 m²당 6,300만 동에서 8,000만 동(VND)에 낙찰되어 시작가의 5배에서 6.4배까지 높은 가격을 기록했습니다.

따라서 8월 10일 경매에서 탄까오(Thanh Cao) 지역의 토지에 대한 낙찰가는 6,300만~1억 VND/m2로, 2분기의 평균 매매가 2,700만 VND/m2에 비해 2.3~3.7배 높았습니다.

위에서 언급한 두 건의 유난히 높은 가격을 기록한 토지 경매는 대중의 관심을 끌었을 뿐만 아니라, 2021년 말 호치민 시 투티엠 신도시에서 있었던 '전례 없는' 경매를 떠올리게 했습니다.

구체적으로, 2021년 12월 10일, 응오이 사오 비엣 부동산 투자 회사(탄 호앙 민 그룹 자회사)가 투티엠 지역에서 1만m²가 넘는 토지를 24조 5,000억 동에 낙찰받아, 토지 1m²당 24억 동이라는 전례 없는 가격을 기록했는데, 이는 시작 가격의 8배에 달하는 가격이며, 오랫동안 부동산 시장에 큰 파장을 일으켰습니다.

호아이득, 탄오아이, 투티엠 지역의 경매는 장소, 시간, 시작 가격 등에서 차이가 있지만, 모두 공통점을 가지고 있습니다. 바로 낙찰가가 평균보다 몇 배나 높다는 것입니다. 실제 가치를 크게 초과하는 토지 가격은 해당 경매장에서 후속 경매를 위한 자산 가치 평가에 어려움을 초래할 뿐만 아니라, 전국 여러 지역에 광범위한 영향을 미칩니다.

이러한 현실을 반영하여, 여론은 투기꾼과 토지 중개인들이 "동면"하는 주변 지역의 유동성을 확보하기 위해 "조작"을 하고 있다는 의심을 제기합니다. 이러한 토지 경매는 시장의 일반적인 가격을 반영하지 않으며, 투기꾼들이 토지 가격을 끌어올리는 도구로 이용될 수 있습니다. 이러한 행태는 정부의 주택 가격 인하, 사회 보장 보장 노력에 부정적인 영향을 미칠 위험이 있으며, 고가 토지 매각을 기다리는 심리로 인해 전체 경제가 침체될 수도 있습니다.

토지 경매 행위의 왜곡과 편향은 국민의 불만을 야기하고 있습니다. 유관 관리 기관이 토지사용권 경매 업무에 신속하게 개입하여 시정 조치를 취해야 하며, 경매를 악용하여 부동산 시장을 교란하고 폭리를 취하는 행위를 엄중히 처벌해야 한다는 의견이 많습니다.

전문 부동산 투자자인 레 민 쭝(하노이 꺼우저이 현 거주) 씨는 최근 여러 토지 경매를 지켜보며, 누가 그 경매에서 부동산 가격을 부풀리는지 자문해 보았다고 말했습니다. 불투명한 토지 경매로 인해 소수의 사람만 이득을 보고 중개인을 포함한 나머지 투자자들은 손실을 입기 때문입니다.

"실제로 부동산 수익의 매력은 너무나 커서 경매 당일 아침 수익이 일반 근로자 몇 년치 소득과 맞먹기 때문에 투자자들은 여전히 몰려든다"라고 중 씨는 말하며, 투기 및 가격 상승을 위한 토지 경매 행태를 철저히 처리하기 위해서는 투자자들의 자각에만 의존할 수 없으며, 국가 관리 기관의 결단에 크게 의존해야 한다고 강조했다.

마찬가지로 부동산 거품이 터지면서 이익과 손실을 모두 경험한 호치민시 고밥구에 거주하는 쩐 킴 응아 여사도 살아남으려면 투자자들이 스스로 싸워야 하지만 부동산 시장을 투명하게 만들기 위해서는 국가의 관리 역할이 대체 불가능하다고 생각합니다.

"가상적인 열풍을 쫓는 대신, 즉 가상적인 열풍이 불타오를 때까지 기다렸다가 발표하고 권고하는 대신, 지방 당국은 계획과 사업에 대해 처음부터 투명하게 공개해야 합니다. 투명성이 확보되면 어떤 중개인이나 투기꾼도 더 이상 부동산 시장에 혼란과 불안정을 야기하는 소문을 퍼뜨릴 수 없습니다."라고 응아 씨는 말했습니다.

사업 측면에서, 비엣안호아 부동산 회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표는 부동산 사업은 부동산 열풍의 혜택을 받지 못한다고 단언했습니다. 사업 착공 계획부터 법적 절차 완료까지 투자에 수년이 걸리기 때문입니다. 다른 지역의 토지 열풍이나 아직 보상받지 못한 사업은 사업에 영향을 미칠 수 있습니다.

한편, 경제 전문가 판 중 칸은 부동산은 본질적으로 선별된 고객을 위한 통로라고 분석했습니다. 왜냐하면 대량의 자본이 필요하기 때문입니다. 사람들이 아침부터 저녁까지 줄을 서서 토지를 마감하고, 토지를 매각하고, 이전하고, 보증금을 받는 모습은 그저 미리 만들어진 시나리오일 뿐입니다. 이는 개인이 함정에 빠져 돈을 잃게 할 뿐만 아니라 부동산 가격이 상상할 수 없는 수준으로 폭락하여 시장이 동결될 위험에 빠지게 합니다.

"토지 경매를 통해 단기적으로 보증금 수준을 높이고, 경매 후 조기에 양도된 토지에 대해 수수료를 부과하는 등의 방법이 가능하지만, 장기적으로 충분한 억제력이 되기 위해서는 조작에 대한 형사 책임을 기소하는 것이 보편적이고 포괄적인 해결책으로 고려될 수 있습니다."라고 칸 씨는 강조했습니다.

같은 견해를 가진 호치민시 변호사 협회의 레 투 타오 변호사도 부동산 시장을 조작하는 행위는 매우 위험하지만 제재를 제정하는 것만으로는 억제력이 충분하지 않다고 말했습니다.

레 투 타오 변호사에 따르면, 현재 베트남 법률에는 "주식시장 조작" 범죄에 대한 규정이 있으며, 이는 시장 조작 및 교란의 징후를 위반 시 형사 책임의 근거로 명시하고 있습니다. 따라서 부동산 시장을 교란하여 사회에 위험한 결과를 초래하는 행위에 대해서는 형사 처벌을 고려할 수 있습니다.

"제 생각에는 부동산 시장을 사적으로 조작하는 행위와 관련된 형법상의 새로운 범죄를 연구하고 개발하는 것이 필요합니다. '부풀려진' 토지 경매에 대해 여론이 떠들썩하게 떠들고, 의혹을 제기하고, 걱정하는 일이 없도록 해야 합니다. 이는 당국에 대한 국민의 신뢰를 떨어뜨리고 법 집행의 진정성을 떨어뜨릴 것입니다." - 타오 변호사의 제안입니다.

2024년 9월 18일 09:28

출처: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html