토지 경매를 이용한 투기행위 경고, 침범 토지 4건에 적색등기부 발행 검토

빈즈엉성, 수십 개의 "황금 토지" 경매, 새 법률에 따른 농지 를 주거용지로 전환하는 가격, 4건의 불법 점유 및 위반 사례가 적색목록에 등재됨... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

부동산: 하노이 호아이득 현 토지 경매 현황 (출처: Vietnamnet)

토지 경매를 이용해 투기 및 가격 급등을 조장하는 행위에 대한 경고

최근 하노이 호아이득군 티엔옌읍 롱쿡 지역 19필지 경매에 세간의 이목이 집중되고 있습니다. 낙찰가는 하노이 일부 교외 지역의 기존 낙찰가인 1억 3,330만 동/m²에 비해 최고가를 기록했습니다. 많은 "토지 중개업체"들이 낙찰 예상 토지를 2억 동 이상의 차이로 판매하겠다고 광고했습니다.

라오동(Lao Dong) 에 따르면 부동산 전문가 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 "낙찰가가 평균보다 2~3배 높기 때문에 주변 지역 토지 소유자들은 토지 매매가를 끌어올리려는 심리가 있다"며 "땅값이 급등하면 많은 사람들이 땅값 상승을 통해 시세 차익을 노리고 토지 매입에 나서는 투기 현상이 나타날 수 있다"고 분석했다. 하지만 이는 다른 경제 활동으로 돈이 흘러가지 못하고 토지로 흘러드는 상황을 초래할 수 있다.

법규 준수, 홍보 및 투명성 확보를 위해 팜 민 찐 총리는 토지 경매 시정을 요청했습니다. 공보는 낙찰가가 최초 낙찰가보다 몇 배나 높은 경우도 있었으며, 신고된 낙찰가보다 높은 낙찰 사례도 있었다고 명시했습니다. 따라서 총리는 각 성·시 인민위원회 위원장에게 해당 지역의 토지 사용권 경매 절차를 검토하도록 관련 기관에 지시하도록 지시했습니다.

당국의 조사 및 최종 결론을 기다리는 동안 락비엣 합자주식경매회사는 52개 토지에 대한 두 건의 경매를 중단한다고 발표했습니다. 전문가들은 토지 투기 억제가 시급한 과제라고 지적합니다. 투기와 가격 상승을 처음부터 통제하고 관리하는 것이 부동산 시장의 건전하고 지속 가능한 발전에 도움이 될 것입니다.

하노이 변호사 협회 TAT 로펌 회장인 쯔엉 안 투 변호사는 토지 투기가 심각한 문제로 대두되고 있으며, 이로 인해 부동산 가격이 급등하고 젊은 세대와 중산층의 주택 구매가 어려워지고 있다고 지적했습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 투 변호사는 투기 억제 및 부동산 시장 안정을 위한 여러 가지 해결책을 제시했습니다.

효과적인 조치 중 하나는 실제 용도가 없는 토지 매입에 높은 세금을 부과하는 것입니다. 개인이나 단체가 토지를 매입한 후 일정 기간 내에 건설하지 않으면 더 높은 세율이 적용됩니다. 이는 투기자들에게 경제적 압력을 가할 뿐만 아니라 토지의 효율적인 사용을 촉진합니다.

경매 토지에 대한 의무적 공사 기한 규정 적용은 투기를 근절하기 위한 또 다른 해결책입니다. 낙찰자가 정해진 기한 내에 공사를 완료하지 못할 경우, 토지 소유권은 취소될 수 있습니다. 이를 통해 토지의 낭비적인 축적을 방지하고 도시 개발을 촉진할 수 있습니다.

변호사인 트엉 안 투에 따르면, 토지를 매수한 후 양도하는 기간을 제한하는 것 역시 중요한 조치입니다.

또한, 정부는 토지를 실질적으로 사용할 필요가 없는 투자자들을 위해 부동산 대출 조건을 강화함으로써 신용 정책을 조정할 수 있습니다. 이는 부동산 시장으로 유입되는 투기 자본의 양을 줄일 뿐만 아니라, 실질적인 주택 수요를 가진 주택 구매자를 보호할 것입니다. 다양한 사회주택 사업과 저가 주택을 공급하면 시장의 수요와 공급의 균형을 맞추는 데 도움이 될 것입니다. 중산층의 예산에 적합한 다양한 주택 옵션이 제공되면 토지 가격의 압박이 줄어들어 부동산 가격이 더욱 합리적으로 책정될 것입니다.

마지막으로, 특정 사례에서 토지의 세분화 및 매각을 허용하기 위해 부동산 사업법을 개정하는 것도 시장의 토지 공급을 늘리고 토지 가격을 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다."라고 투 씨는 말했습니다.

빈즈엉, '황금 땅' 수십 개 경매

빈즈엉성은 수익을 창출하기 위해 수십 개의 토지를 경매하기로 결정했는데, 그 중에는 예전에 정부 청사였던 지역이 많고 귀중한 "황금 땅"으로 여겨지는 곳도 많습니다.

이는 2024~2025년에 걸쳐 빈즈엉성의 사회경제적 발전을 위한 토지 기금 개발, 토지 수익 창출 프로젝트 시행을 위한 운영위원회가 최근 회의에서 제시한 정보이며, 2030년 비전을 담고 있습니다.

이에 따라 경매되는 토지는 주로 사무실, 국가기관의 운영시설, 공공서비스 단위용 토지; 회수되어 토지기금개발기관에 인계되어 관리되는 토지; 지방자치단체에서 관리하는 공공용지; 민영화된 국유기업의 토지, 재편된 관리 및 회수; 현재 사용 중이거나 토지이용계획 및 도시지역, 공업단지, 무역서비스, 물류 등의 개발계획에 따라 회수될 예정인 개인 및 단체용 토지입니다.

이 중에는 빈즈엉성의 주요 지역에 위치한 토지가 많이 있는데, 이곳은 여러 국가 기관과 단위의 본사가 있는 곳이며, 높은 가치로 인해 "황금 땅"으로 간주됩니다.

약 400헥타르 규모의 토지 38필지가 경매될 것으로 예상됩니다(토지사용권, 공공재산). 경매는 단계적으로 진행될 예정이며, 2024년에는 총면적 약 8.3헥타르 규모의 토지 10필지가 경매될 예정입니다.

2025년까지 지방은 총면적 331헥타르가 넘는 토지 17개를 계속 경매할 예정이며, 2026~2030년에는 총면적 52.2헥타르가 넘는 토지 11개를 경매할 예정입니다.

빈즈엉 성은 위 토지를 경매에 부쳐 사회 경제적 발전을 위해 "막대한" 금액을 모을 예정입니다.

빈즈엉성 토지기금개발센터장은 토지 경매 외에도 75개 토지에 대한 투자자를 선정하기 위한 입찰도 진행할 예정이며, 여기에는 75개의 신도시 지역과 도시개발 지역이 포함된다고 밝혔습니다.

현재 이 프로젝트는 시행에 앞서 심의와 의견을 듣기 위해 빈즈엉성 인민위원회에 제출되었습니다.

토지침해 및 위반 사례 4건이 적색책 발급 대상으로 고려됩니다.

2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법에 따르면, 2014년 7월 1일 이전에 토지위법행위가 있었던 토지이용 사례 4건에 대해 토지이용권증(적색책) 발급을 고려하게 됩니다.

구체적으로 2024년 토지법 제139조는 첫째, 국가가 건설공사 안전통로를 고시하고 표식을 설치한 후 침범하여 2014년 7월 1일 이전에 토지를 사용하고 있는 가구와 개인이, 건설공사 경계 고시 후 도로, 길가, 보도를 침범한 경우, 기관사 건설, 공공사업, 기타 공공사업에 사용되는 토지를 침범한 경우, 국가는 침범한 구역에 대한 적색등본을 발급하지 않고도 건설공사에 반환하기 위해 토지를 회수해야 한다고 규정하고 있다.

단, 상기 토지 이용 계획 및 건설 계획에 대한 조정이 관할 당국의 승인을 받았음에도 불구하고, 해당 토지가 더 이상 공공사업 안전통로에 속하지 않거나, 도로 건설 경계에 속하지 않거나, 기관, 공공사업 또는 기타 공공사업의 본부로 사용될 예정이 아닌 경우, 해당 토지를 현재 사용하는 사람은 적색등본(red book) 작성 대상으로 고려됩니다. 토지 소유자는 해당 토지에 대한 적색등본 작성 시 재정적 의무를 이행해야 합니다.

두 번째 경우, 특수용도림 및 보호림 임업계획에 속하는 침탈토지를 사용하는 자는 도(省)인민위원회의 지시에 따라 침탈토지를 회수하여 산림관리위원회에 이관하여 관리·사용하게 됩니다. 침탈토지를 사용하는 자는 산림법의 규정에 따라 산림관리위원회의 산림보호개발 심의를 받습니다.

해당 지역에 산림 관리 위원회가 없는 경우, 침범당하거나 점유된 토지를 사용하는 사람은 보호림을 보호하고 개발하는 목적으로 국가로부터 토지를 할당받고 적색 책자로 고려됩니다.

침범된 토지가 농업 및 임업에 기반을 두고 있고 공공 인프라 건설을 위해 계획된 경우, 성(省) 인민위원회는 해당 토지를 회수하여 투자자에게 건설을 위해 인계합니다. 현재 위법 토지를 사용하고 있는 자는 국가가 해당 토지를 회수할 때까지 임시로 사용할 수 있으며, 현 상태를 유지하고 토지를 등록해야 합니다.

2014년 7월 1일 이전에 농업 생산이나 주택 목적으로 사용되고 있던 임업 농장에서 발생한 침범 토지로서, 특수 용도 산림, 보호 산림에 대한 임업 계획에 포함되지 않고, 공공 인프라 공사를 위한 토지 이용 계획에 포함되지 않은 경우, 토지 사용자는 적색 책자 발급을 고려하고 법률 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다.

셋째, 위에 언급된 사례에 해당하지 않는 침범이나 점유로 인해 토지를 사용하고 잘못된 용도로 토지를 사용하는 가구와 개인이 지구 단위 토지 이용 계획이나 일반 계획이나 구역 계획이나 건설 계획 또는 농촌 계획에 따라 토지를 안정적으로 사용하는 경우, 적색책 발급이 고려되며 법률의 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다.

위반된 토지가 안정적으로 이용되지 않거나 계획에 맞지 않을 경우, 사용자는 국가가 해당 토지를 회수한 경우에만 일시적으로 해당 토지를 이용할 수 있습니다.

마지막으로, 스스로 개간하여 분쟁이 없는 농지를 사용하는 가구 및 개인은 도(省) 인민위원회가 정한 농지 할당 한도에 따라 국가로부터 적색등본을 부여받게 됩니다. 이 한도를 초과하는 토지는 국가 임대로 이전됩니다.

2014년 7월 1일부터 시행된 토지법규를 위반하여 토지를 사용하는 가구와 개인이 있을 경우, 국가는 적색책을 발급하지 않고 법률의 규정에 따라 처리합니다.

새 법률에 따른 농경지 주거용지로 전환 시 가격

법령 103/2024/ND-CP 제8조 1항 및 2항에 따르면, 유능한 국가 기관이 가구 및 개인이 주거용 토지로 용도 변경을 허용하는 결정을 내리는 경우 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.

여기서: 전환 후 토지 유형의 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.

토지이용목적변경 전 토지종류의 토지이용료 및 토지임대료(이하 '토지이용목적변경 전 토지임대료'라 한다)는 다음과 같이 산정한다.

용도변경 전 토지로서 국가로부터 토지이용료를 징수하지 아니하고 토지를 할당받은 가구 또는 개인의 농경지, 또는 국가로부터 토지이용료를 징수하지 아니하고 토지를 할당받은 다른 가구 또는 개인으로부터 합법적으로 양도받은 농경지의 경우, 용도변경 전 토지의 가격은 토지가격표에 있는 해당 농경지 유형의 토지가격에 토지면적(x)을 곱하여 산정한다.

용도변경 전 토지가 농지인 경우, 국가가 토지를 임대하고 임대기간 전체에 걸쳐 토지임대료를 일회 납부하는 경우, 용도변경 전 토지임대료는 다음과 같이 계산합니다.

거기에:

용도변경 전 토지의 임대기간에 해당하는 토지가격은 토지가격표상의 토지가격으로, 임대기간 전체에 걸쳐 일시불로 지불하는 토지임대료를 계산합니다.

잔여 토지이용기간은 (=) 토지이용목적변경 전 토지배정기간 또는 임대기간에서 (-) 토지이용목적변경 전 토지이용기간을 뺀 기간으로 합니다.

이 항에서 정한 공식에 따라 산정한 남은 토지이용기간이 1년이 아닌 경우에는 월 단위로 계산하고, 1개월이 아닌 경우에는 15일 이상의 기간을 1개월로 계산하며, 15일 미만인 경우에는 그 기간에 대한 토지이용료를 계산하지 아니한다.

용도 변경 전 토지, 즉 국가로부터 연간 토지 임대료 지불의 형태로 임대받은 농지의 경우 용도 변경 전 토지 임대료는 0입니다.

참고사항: 토지 용도 변경 후 토지종류의 토지이용료가 토지 용도 변경 전 토지가격 이하인 경우, 토지 용도 변경 시 토지이용료는 0입니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html