농지 가격 인상안에 대한 우려

농지 가격 조정은 필요하지만, 국민이 세금을 내고 국가가 예산 수입을 거두는 동시에 개발을 장려할 수 있도록 적절한 수준으로 가격을 인상해야 합니다.

농지 가격 조정은 필요하지만, 국민이 세금을 내고 국가가 개발을 장려하는 동시에 예산 수입을 징수할 수 있도록 적절한 수준으로 인상해야 합니다.

호치민시 경제 , 천연자원, 환경 연구소(IEER)는 호치민시 인민위원회에 토지 가격표에서 농경지 가격을 주거용 토지 가격의 65~70% 수준으로 조정해 달라고 요청하는 문서를 보냈습니다.

농지 가격이 너무 낮다

IEER 소장인 팜 비엣 투안 박사에 따르면, 현재 호찌민시의 농지 가격은 너무 낮고, 과학적 근거가 부족하며, 시장 원리를 충족하지 못하고 있습니다. 이러한 상황으로 인해 토지사용권 양도세 수입이 감소하고, 부동산 시장이 침체되며, 건설 수요 감소로 인해 건설 자재 시장이 침체되고 있습니다.

IEER은 2026년 1월 1일부터 적용될 예정인 새로운 토지 가격표에 맞춰 농지 가격을 주거용 토지 가격의 65~70%로 인상하는 것이 합리적이라고 생각합니다. 그러나 투안 씨는 이는 용도 변경이 예정된 농지에만 적용된다고 덧붙였습니다.

호치민시 히엡빈구에 거주하는 응우옌 히엔 씨는 IEER의 제안에 동의하며 1,000제곱미터가 넘는 농지를 주거용지로 전환할 계획이라고 밝혔습니다. 하지만 세금 납부 통지서를 받은 후, 납부할 돈이 부족해 일시 중단했습니다. 현재 계산에 따르면 히엡빈 지역의 토지 가격은 약 2,800만 동/m²인 반면, 농지 가격은 60만 동/m²에 불과합니다. 이러한 차이로 인해 응우옌 히엔 씨가 납부해야 할 세금은 최대 270억 동 이상으로, 이전보다 거의 500% 증가했습니다.

히엔 씨는 농지 가격이 IEER 권장 가격인 1m²당 약 2천만 동(VND)으로 인상될 경우, 세금 차액은 약 80억 동(VND)에 불과할 것으로 예상하며, 이는 기존 가격 대비 약 150% 인상된 수치로, 합리적인 수준이라고 밝혔습니다. 그러나 히엔 씨는 주택지 가격의 70% 인상은 너무 높아, 사람들이 쉽게 균형을 맞출 수 있도록 50~55% 정도만 인상하는 것이 적절하다고 말했습니다. 또한, 토지 용도 변경 시 사회 기반 시설, 도로, 도로 개량 비용 등 적지 않은 비용이 발생할 수 있다는 점도 우려했습니다.

린 단 부동산 컨설팅 회사의 도 린 단 이사는 현재 호치민시의 농지 가격이 실제 시장 가격에 비해 너무 낮다고 지적했습니다. 이로 인해 주거용 토지로 전환할 때 납부하는 세금이 토지 매매가와 거의 같거나 심지어 그보다 높아 사람들이 더 이상 토지 용도를 변경하여 주택을 짓고 싶어하지 않는다고 덧붙였습니다.

기업의 입장에서 농지를 매입한 후 주거용 토지로 전환하여 구획을 나누는 것은 높은 비용 때문에 거의 불가능하며, 이로 인해 새로운 사업이 추진되지 못했습니다. 실제로 새로운 토지 가격표가 발표된 후, 호찌민시에서 사업 개발을 위해 농지를 매입하는 사람은 거의 없었습니다.

댄 씨는 호찌민시가 농지 가격을 현실에 맞게 조정하고, 주민과 기업이 토지 용도 변경을 장려하며, 건설을 촉진해야 한다고 말했습니다. 현재 시중 농지 가격은 m²당 1천만~2천만 동(VND) 수준인데, 공시지가는 수십만 동(VND)에 불과해 실제 가치를 제대로 반영하지 못하고 있습니다.

호치민시가 농지 가격을 인상하지 않았다면, 댄 씨는 주거용 토지 가격과의 큰 차이를 줄이기 위해 보다 합리적인 세금 계산 메커니즘이 있어야 하며, 시장이 '동결'되는 것을 피해야 한다고 제안했습니다.

IEER는 농지 가격 인상 제안이 토지 용도 변경이 계획된 지역에만 적용된다고 밝혔습니다. 사진: TRANG NGUYEN

많은 결과를 초래할 수 있습니다

한편, 비엣안호아 부동산 투자 주식회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표는 IEER의 제안이 그다지 합리적이지 않으며 더 자세한 조사가 필요하다고 언급했습니다.

꽝 씨에 따르면 농지 가격은 시장 가격에 근접해야 합니다. 실제로 호찌민시 도심과 외곽 지역의 농지 가격은 매우 큰 차이를 보입니다. IEER이 제시한 것처럼 모든 지역의 농지 가격이 "하드 레이트"로 상승한다면 이는 불합리합니다.

꽝 씨는 사람들이 농지에서 주거용지로 용도 변경하도록 장려하기 위해서는 토지 가격표에 따라 가격 차이의 100%를 징수하는 대신 조정 계수를 적용해야 한다고 말했습니다. 이 세율은 0.4%~0.5% 정도로 책정되어야 합니다. 이는 세금이 주택 건설 비용보다 높아 사람들이 주택 건설 의욕을 잃는 상황을 방지하기 위한 것입니다.

한편, 한 부동산 전문가는 농지 가격을 주거용 토지 가격의 70%까지 인상하면 여러 가지 부작용이 발생할 수 있다고 우려하고 있습니다. 농업 생산을 위해 계획된 농지는 "2차 주거용 토지"로 간주될 수 없습니다. 고정금리 가격 결정 방식은 경제적으로 옳지 않을 뿐만 아니라, "가격 상승을 기다리며 토지를 보유하는" 투기적 사고방식을 조장하여 계획에 따른 토지 개발의 목표를 왜곡합니다.

이 전문가에 따르면, 호찌민시는 과거 약 8만 8천 헥타르의 농경지를 보유했지만, 주거용지는 약 1만 8천 헥타르에 불과했습니다. 만약 농경지 가격을 주거용지의 70%인 6만 2천 헥타르에 해당하는 가격으로 적용한다면, 이는 현실을 전혀 반영하지 못할 것입니다.

이 전문가는 토지 용도 변경이 농경지의 가치를 주거용지와 동일하게 만드는 것은 아니라고 강조했습니다. 농경지가 주거용지로 전환된 후에는 개인이나 기업이 해당 면적의 대부분을 사회 기반 시설과 공공 사업에 사용해야 하기 때문입니다. 실제로 주거용지 4제곱미터를 전환하는 데 약 10제곱미터의 농경지가 필요합니다. 이 비율이 70%라면, 즉 10제곱미터의 농경지가 7제곱미터의 주거용지를 창출해야 "손익분기점"을 달성할 수 있는데, 이는 전혀 실현 불가능합니다.

출처: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm