훙 씨에 따르면, 현행 법률은 사회주택 투자를 시행하는 단위에 대한 구체적이고 세부적인 규정을 두고 있다고 할 수 있다.
건설부 자료에 따르면, 5월 19일 기준 베트남은 15만 7천 가구 규모, 총 800만 m³ 규모의 사회주택 사업 307건을 완료했으며, 투자 정책 승인을 받은 사업을 포함하여 418건의 사회주택 사업을 지속적으로 추진하고 있습니다. 이 중 100/418건의 사업이 인허가를 받아 건설 중입니다.
건설부 주택 및 부동산 시장 관리국 부국장인 하광흥(Ha Quang Hung) 씨가 세미나에서 연설하고 있다.
그러나 훙 씨는 2014년 주택법과 사회주택 투자를 안내하는 법령 및 통지문의 시행 과정을 모니터링해 보면, 기업과 개인이 사회주택에 투자하고 이를 이용하는 것을 어렵게 만드는 정책 집단이 많다는 사실을 인정했습니다.
첫째, 사회주택 개발을 위한 토지 기금의 배분 및 활용입니다. 투자법은 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역 투자자가 프로젝트 토지 면적의 20%를 사회주택 개발을 위해 확보해야 한다고 규정하고 있지만, 이는 다소 엄격한 규정입니다. 특히 투자율이 높은 프로젝트, "황금 토지" 입지, 리조트, 고산지대 리조트와 같은 특수한 입지의 경우, 사회주택 개발을 위한 토지 기금 배분은 적절하지 않습니다. 또한 투자율이 6천만~8천만/ m² 에 달하는 초고액 아파트 프로젝트의 경우, 운영비만 부담하는 저소득층에게는 어려운 과제입니다.
우리의 수치에 따르면, 현재 우리는 사회주택에 필요한 토지 기금 면적의 약 35%만을 충족하고 있습니다.
둘째, 투자 절차입니다. 현재 법률은 사회주택 건설 절차가 상업용 주택 건설 절차와 다르지 않으며, 그보다 더 많은 단계가 있다고 규정하고 있습니다. 이는 국가가 사회주택에 대한 우대 정책을 시행하고 있기 때문에, 정책 수립 시 이 사업을 관리할 수 있는 솔루션과 도구가 필요하고, 이로 인해 투자 절차가 장기화되는 문제가 발생합니다.
사회주택 '구속해제' 솔루션 찾기
셋째, 사회주택 수급 대상 및 조건 검증 정책입니다. 구체적으로 주택법 제49조 규정에 따라 사회주택 수급 대상은 10개이지만, 각 대상별로 사회주택 수급 조건을 구분하는 근거 규정은 없습니다. 현재 사회주택은 매매, 임대, 리스 등의 방식으로 운영되고 있으나, 어떤 방식을 택하든 대상, 주택, 소득, 거주지 등의 조건을 충족해야 하므로, 이러한 대상을 확정하는 데 어려움과 지연이 발생하고 있습니다.
네 번째는 투자자 지원 정책입니다. 법률에는 토지 사용료 면제, 부가가치세(VAT) 면제, 법인소득세 약 50% 감면, 자본 조달 우선권 부여 등이 명시되어 있지만, 실질적인 정책 효과는 미미합니다. 규제의 핵심은 인센티브가 있음에도 불구하고, 투자자가 인센티브를 적용하더라도 분양가에 반영되지 않아 사실상 투자자가 인센티브를 누리지 못하고, 결국 투자자 유치에 실패하게 된다는 것입니다.
건설부 관계자에 따르면, 사회주택 정책을 조직하고 시행하는 문제는 여전히 어려움을 겪고 있으며, 특히 사회주택 개발에 할당된 재정 자원과 관련된 문제가 심각합니다.
"2016년부터 2021년까지 전체 기간에 대해 접수된 보고서에 따르면, 사회정책은행이 구매자에게 대출을 제공하기 위해 약 9조 동(VND)의 수요를 충족했지만, 3조 1,630억 동(VND)의 신용 자본만 확보할 수 있었습니다. 투자자들에게는 아직 확보하지 못했습니다. 최근 투자자들을 위해 120조 동(VND) 규모의 자금 조달 패키지가 마련되었습니다."라고 Hung 씨는 말했습니다.
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