부동산 시장 되살릴 요인들
언론인과 여론(Journalists & Public Opinion) 에 따르면, 베트남 보고서(Vietnam Report)에 따르면, 자본, 토지 기금, 정책은 부동산 시장 회복에 영향을 미치는 3대 축입니다. 적절한 자본 조달 능력은 기업이 건설 프로젝트에 자금을 조달할 수 있도록 하여 시장에서 기업의 경쟁력과 발전에 직접적인 영향을 미칩니다.
또한, 자본은 업계의 혁신과 기술 발전을 촉진하여 기업들이 현대적인 건설 기법과 지속 가능한 관행을 도입할 수 있도록 합니다. 이는 효율성을 높이고 환경을 중시하는 소비자에게 어필할 수 있습니다. 그러나 부동산은 고위험 분야로 인식되기 때문에 부동산 사업체의 자본 조달은 쉽지 않습니다.
현금 흐름 부족에 대처하기 위해 시중은행 차입은 여전히 가장 선호되는 선택지로, 기업의 52.8%가 이를 선택하고 있습니다. 채권 발행은 2023년 2월 급격히 감소했지만, 이제 회복 조짐을 보이고 있습니다. 또한, 운영 최적화, 인적 자원 효율화, 직원 급여 체계 개선 등 운영 비용 절감 방안도 증가하는 추세입니다.
두 번째 요소는 부동산 프로젝트의 형성, 계획 및 개발의 기반이 되는 토지 기금입니다. 현재 기업들이 직면한 병목 현상 중 하나는 주택용지를 확보해야 한다는 규제입니다. 이는 시행하기 어려운 조건이며 대규모 프로젝트 형성을 제한합니다.
자본-토지펀드-정책은 2024년 부동산 시장 회복에 영향을 미치는 3대 기둥입니다. 인터넷에서 가져온 일러스트 사진입니다.
이에 따라 국회는 정부가 토지 이용권 수령 또는 기타 토지 이용권 보유에 관한 협정을 통해 상업용 주택 프로젝트 시행을 시범적으로 실시하는 결의안을 공포하기 위해 국회에 제출할 프로젝트를 개발하도록 허용했습니다. 이를 통해 투자자는 "주거용 토지 및 기타 토지 또는 주거용 토지가 아닌 기타 토지에 대한 토지 이용권 수령에 관해 협상"할 수 있게 되거나 투자자가 "주거용 토지가 아닌 토지 이용권"을 보유하는 경우 프로젝트를 조만간 시행하는 데 대한 장애물이 제거될 것입니다.
마지막으로, 정책과 법적 체계가 부동산 시장을 형성합니다. 과거 부동산 업계는 서로 겹치는 법률 체계에 얽매여 있었지만, 최근의 정책 개혁 노력은 침체기를 겪은 부동산 시장을 되살리는 강력한 원동력으로 여겨집니다.
이에 따라 2024년 1월 18일 국회를 통과한 개정 토지법은 기존 "토지가격체계"를 삭제하고 제159조에 "토지가격표"를 신설했습니다. 이 조항은 시장 메커니즘에 따라 보상가를 산정할 경우 토지 회복 및 부지 정리 절차를 신속하게 진행하기 위한 것으로, 토지 양도 거래에 대한 과세는 새로운 "토지가격표"를 기준으로 하므로 예산 수입이 증가할 것으로 예상됩니다.
또한, 부동산사업법 개정안(2023년 11월 28일 통과), 주택법 개정안(2023년 11월 27일 통과), 신용기관법 개정안(2024년 1월 18일 통과) 등 다수의 법률이 개정되어, 초기에는 부동산 시장의 회복에 긍정적인 영향을 미쳐 부동산 시장의 빠른 회복에 대한 모멘텀을 마련했습니다.
개정된 법률이 정식 발효되면 부동산 시장은 더욱 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전할 것으로 예상됩니다. 특히, 새 법률에 포함된 사회주택 투자자와 구매자의 어려움을 해소하는 규정이 정식 발효되면 기업들의 개발 참여를 유도하여 사회주택 공급을 촉진할 것입니다.
시장 세그먼트 간 차별화
마케팅 월드 와 베트남 보고서의 정보에 따르면, 2024년 부동산 시장은 2023년보다 더 긍정적인 신호를 보일 것이지만, 시장 세그먼트 간에는 차별화가 있을 것입니다.
구체적으로, 산업 개발 수요, 실제 주택 수요, 사람들의 재정 상황에 적합한 부문이 먼저 회복될 것이고, 주택 부문, 고급 아파트, 리조트 부동산은 회복이 더딜 것입니다.
특히 주거용 부동산, 저가 및 중저가 아파트는 시장에서 수요가 공급을 초과하는 부문입니다. 이러한 장애물을 제거하고 시장을 활성화하는 정책은 공급을 늘리고 시장을 되살리는 조건이 될 것입니다.
사무실 임대 및 산업용 부동산 부문의 경우, 지리적 위치, 인프라에 대한 공공 투자, 베트남으로의 강력한 FDI 자본 유입 등 많은 유리한 요인들이 이 부문이 다시 매력적인 시장이 되는 데 도움이 될 것입니다.
특히 산업단지 부동산 부문은 회복 추세를 선도하고 있으며, 34.5%의 기업이 2024년 상반기에 많은 긍정적인 신호가 있을 것으로 평가했습니다.
특히 주거용 부동산, 고급 아파트, 리조트 부동산은 낙관적이지 않은 것으로 평가됩니다. 이는 한동안 호황을 누렸던 부동산 시장이 공급 과잉 상태에 이르러 사람들이 이러한 부문에 대한 투자에 큰 관심을 보이지 않기 때문입니다.
부동산 시장은 여전히 저렴한 주택 상품 부족에 시달리고 있으며, 이는 시장의 지속 가능한 발전이 어려운 이유 중 하나입니다. 따라서 전문가들은 단순히 고급 주택 개발에만 집중할 것이 아니라, 실태를 면밀히 살피고 상품을 다각화해야 한다고 강조합니다.
다오부 (T/h)
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