តើការលុបបំបាត់នូវវិធីសាស្ត្រដែលនៅសេសសល់នឹងពន្យឺតការវាយតម្លៃដីដែរឬទេ?

ភាពលំបាកក្នុងការវាយតម្លៃដីបាន "អូសចុះ" ដំណើរការគម្រោង។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់ ក្រសួងសំណង់ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាង 50% កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាក ឧបសគ្គ និងការអនុវត្តយឺត ដោយសារការលំបាកក្នុងការកំណត់វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីដើម្បីដឹងថាតម្លៃទីផ្សារគឺជាអ្វី។ ជាងនេះទៅទៀត មានការលំបាកទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់ ការធ្វើផែនការ ការវិនិយោគជាដើម ជាពិសេស ពេលវេលាកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីតែម្នាក់ឯងត្រូវចំណាយពេល 1-2 ឆ្នាំ។ ទាំងនេះគឺជាហេតុផលដែលការផ្គត់ផ្គង់នៅឆ្នាំ 2022 បង្ហាញសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

គួរជម្រាបថា បន្ទាប់ពីគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានត្រួតពិនិត្យ ដំណើរការវាយតម្លៃដីក្នុងគម្រោងជាច្រើន កាន់តែមានភាពយឺតយ៉ាវជាងពេលមុនទៅទៀត។ មានគម្រោងដែលត្រូវបានពន្យារពេល 2-3 ឆ្នាំ ឬសូម្បីតែ 10 ឆ្នាំដោយមិនកំណត់តម្លៃដី។ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គម្រោងវិនិយោគជាច្រើនមិនត្រូវបានអនុម័តដោយសារបញ្ហាទាំងនេះ។

មតិផ្សេងគ្នាជាច្រើនលើការកំណត់តម្លៃដី ធ្វើឲ្យវាកាន់តែពិបាកក្នុងការកំណត់តម្លៃ “ទីផ្សារ”។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងនៅតែរង់ចាំបង់លុយឲ្យអាជ្ញាធរដើម្បីចាប់ផ្តើមផ្ទេរដី។ ការវាយតម្លៃតម្លៃដីធ្លីនេះ ក៏ជាបញ្ហាដែលអាជីវកម្ម និងក្នុងស្រុកជាច្រើនបានត្អូញត្អែរផងដែរ ព្រោះវាកំពុង «អូសទាញ» ដំណើរការនៃគម្រោងវិនិយោគ ជាពិសេសគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

តើវិធីសាស្រ្តដែលជំរុញដោយទិន្នន័យពិតជាធ្វើឱ្យការវាយតម្លៃដីធ្លីថយចុះមែនទេ? រូបភាពទី 1 — ការយឺតយ៉ាវនៃការវាយតម្លៃដីធ្វើឱ្យគម្រោងវិនិយោគអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានពន្យារពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

កង្វះការមូលមតិគ្នាលើទស្សនៈស្តីពីការវាយតម្លៃដីធ្លីក៏ត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងមតិថ្មីៗជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសលើថាតើត្រូវបោះបង់ចោល ឬរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលវាយតម្លៃដី ដោយសារវិធីសាស្ត្រនេះមិនត្រូវបានលើកឡើងនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យស្តីពីវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមអនុក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP គ្រប់គ្រងតម្លៃដី។

ដូច្នោះហើយ មតិជាច្រើនជឿថាវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់ ការកាត់ប្រាក់ និងប្រាក់ចំណូលគឺពិបាកក្នុងការជំនួសទាំងស្រុងនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេក ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ ការដកចេញនូវវិធីសាស្រ្តនេះនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងអាចបណ្តាលឱ្យមានការលំបាកនៅលើកំពូលនៃការលំបាកទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃ ដែលនាំឱ្យមានការពន្យារពេលក្នុងការអនុវត្តគម្រោង។ លើសពីនេះ ការផ្លាស់ប្តូរវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃបន្ថែមបង្ហាញពីអស្ថិរភាពនៃគោលនយោបាយ ប៉ះពាល់ដល់គម្រោងវិនិយោគដែលត្រូវបានវាយតម្លៃដោយវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដោយហេតុនេះប៉ះពាល់ដល់លទ្ធផលអាជីវកម្មរបស់សហគ្រាស។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានមានប្រសាសន៍ថា ទីក្រុងហូជីមិញបានអនុវត្តជាចម្បងនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកសម្រាប់រយៈពេល ៨ ឆ្នាំកន្លងមក ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីសម្រាប់គម្រោងនានា។ គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 280/320 និងតំបន់ទីក្រុងក្នុងមូលដ្ឋានអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនេះ ស្មើនឹង 87.5% ។ ដូច្នេះហើយ ត្រូវបន្តរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេក រួមផ្សំជាមួយនឹងការធ្វើវិសោធនកម្មសារាចរលេខ ៣៦/២០១៤/TT-BTNMT ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី ដើម្បីណែនាំការគណនានៃការចំណាយសរុបប៉ាន់ស្មាន និងចំណូលសរុបរបស់គម្រោងឱ្យកាន់តែត្រឹមត្រូវ និងច្បាស់លាស់។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី អ្នកជំនាញរូបនេះបាននិយាយថា ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកនេះ ក៏បង្កើតហានិភ័យផ្នែកច្បាប់មួយចំនួនសម្រាប់មន្ត្រីរាជការ និងប្រជាពលរដ្ឋពាក់ព័ន្ធផងដែរ។ ឧទាហរណ៍ បញ្ហានៃកំហុសធំ ដោយសារវិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺជាការប៉ាន់ប្រមាណជាមួយនឹងតម្លៃវិនិយោគសរុប និងចំណូលសរុបនៃគម្រោងទាំងពីរដែលបានសន្មត់ ខណៈដែលមូលដ្ឋានសំខាន់បំផុតគឺមូលដ្ឋានទិន្នន័យបញ្ចូលដែលមិនត្រឹមត្រូវ មិនបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពក្នុងពេលវេលាជាក់ស្តែង... ដូច្នេះសន្ទស្សន៍តម្លៃមធ្យមមិនត្រូវបានរកឃើញទេ។

សម្រាប់ហេតុផលនោះ មតិជាច្រើនបានផ្តល់យោបល់ថា ជំនួសឱ្យការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រអតិរេក គួរតែមានវិធានការដើម្បីដកចេញ និងកែលម្អភាពត្រឹមត្រូវនៃការប្រមូលព័ត៌មាននៅពេលប្រើវិធីសាស្ត្រនេះ។

ហេតុអ្វីបានជាវិធីសាស្រ្តអតិរេកនៅតែយឺតសព្វថ្ងៃនេះ?

ឆ្លើយតបនឹងមតិខាងលើ ក្នុងសិក្ខាសាលាស្តីពី "ការវាយតម្លៃដីធ្លីសមស្របទៅនឹងគម្រោងការមិនទប់ស្កាត់" ដែលធ្វើឡើងកាលពីពេលថ្មីៗនេះ លោក Dao Trung Chinh ប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ប្រធានក្រុមវិចារណកថាច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) បានសង្កត់ធ្ងន់ថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ មិនមែននិយាយអំពីការលុបចោលនោះទេ ប៉ុន្តែវិធីសាស្ត្រនេះនឹងត្រូវអនុវត្ត។

តើវិធីសាស្រ្តដែលជំរុញដោយទិន្នន័យពិតជាធ្វើឱ្យការវាយតម្លៃដីធ្លីថយចុះមែនទេ? រូបភាពទី 2 — ការដកចេញនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកចេញពីសេចក្តីព្រាងច្បាប់ថ្មីបាននាំឱ្យមានការខ្វែងគំនិតគ្នាជាច្រើន។

យោងតាមការពន្យល់ នៅក្នុងដំណោះស្រាយលេខ 18-NQ/TW នៃគណៈកម្មាធិការមជ្ឈិមស្តីពីការគ្រប់គ្រងការប្រើប្រាស់ដីធ្លី តម្រូវថា នៅពេលកំណត់តម្លៃដី ត្រូវតែធ្វើតាមទីផ្សារយ៉ាងជិតស្និទ្ធ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ វិធីសាស្ត្រអតិរេកកំណត់តម្លៃដោយផ្អែកលើការចំណាយ និងចំណូលដែលបានសន្មត់។ កន្លងមក ដោយសារព័ត៌មានអំពីតម្លៃដីលើកិច្ចសន្យាផ្ទេរតម្លៃទាបជាងតម្លៃជាក់ស្តែង។ បើកំណត់តាមតម្លៃនេះ វានឹងធានាដល់អ្នកវាយតម្លៃ ប៉ុន្តែនឹងមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីទីផ្សារឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

លើសពីនេះទៀតវិធីសាស្រ្តអតិរេកនៅពេលអនុវត្តក្នុងការអនុវត្តមានកត្តាសន្មតជាច្រើន។ ប្រសិនបើសូចនាករមួយត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរ តម្លៃដីដែលកំណត់ដោយវិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងខុសខ្លាំង។ មិនត្រូវនិយាយថាជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តនេះ, ប្រសិនបើមនុស្សផ្សេងគ្នាធ្វើវា, មនុស្សផ្សេងគ្នាប្រមូលព័ត៌មាន, ប៉ារ៉ាម៉ែត្រផ្សេងគ្នាក៏នឹងផ្តល់តម្លៃផ្សេងគ្នា។

ជាពិសេស លោក Chinh ក៏បានលើកឡើងអំពីបញ្ហានេះផងដែរថា៖ "អ្នកស្រុក និងអ្នកវិនិយោគមានការព្រួយបារម្ភថា ការបោះបង់វិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងពន្យារការវាយតម្លៃដីធ្លី។ សំណួរសួរថា ហេតុអ្វីបានជាវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅតែយឺត?"

យោងតាមគាត់ មូលដ្ឋានទិន្នន័យទីផ្សារបច្ចុប្បន្នមិនពេញលេញ មិនមានស្តង់ដារ និងមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារយ៉ាងត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះនៅពេលអនាគតភ្លាមៗ ការវាយតម្លៃដីធ្លីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងមិនត្រូវបានអនុវត្តទេ។ ដូច្នេះហើយ ក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) នៅពេលកំណត់តម្លៃដីមួយ យ៉ាងតិច ២ វិធីសាស្ត្រនឹងត្រូវប្រើ។ ក្នុងករណីដែលវិធីទាំងពីរនេះមានតម្លៃខុសគ្នា តម្លៃខ្ពស់នឹងត្រូវបានយក។

ច្បាប់បច្ចុប្បន្នបានកំណត់វិធីសាស្រ្តចំនួនប្រាំនៃការវាយតម្លៃដីធ្លី រួមទាំងវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់។ វិធីសាស្រ្តកាត់; វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល; វិធីសាស្រ្តអតិរេក; និងវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវមេគុណ។ សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤/ND-CP និងសារាចរលេខ ៣៦/២០១៤/TT-BTNMT ដែលកំពុងត្រូវបានពិគ្រោះយោបល់ដោយក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ចែងតែវិធីសាស្រ្តបីប៉ុណ្ណោះគឺ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រចំណូល និងវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដី។
ជាមួយនឹងជម្រើសនេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់បានទទួលមតិជាច្រើនជុំវិញវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន ដែលទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបានស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម ដែលក្នុងនោះ ការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រអតិរេកកំពុងបង្កឱ្យមានការពិភាក្សាច្រើនបំផុត។

ប្រភព