ハイズオン省の不動産ブローカー、グエン・ヴァン・トゥアン氏は、2023年末以降、多くの投資家から、レッドブック（土地登記簿）は不要だが、紛争や違反のない土地を見つけて購入したいという思いがけない依頼を受けていると語った。通常、これらの土地は他の土地に比べて非常に安価だが、売買は手書きの書類で行われる。
「ハイズオン省の多くの農村地域は現在、都市化が進んでおり、土地価格が1平方メートルあたり2,000万ドン近くに達する場所もあります。一方、同じ場所でもレッドブックのない土地は、その半額、あるいは3分の1の価格で取引されています」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏は、カムザン郡（ハイズオン省）にある200平方メートル以上の土地（レッドブック未登録）が現在1平方メートルあたり約700万ドンで売りに出されていると指摘した。一方、約500平方メートル離れた場所では、レッドブック登録済みの別の土地が1平方メートルあたり1400万～1500万ドンで売りに出されている。
改正土地法を見越して、多くの人がレッドブックなしで土地を購入しようとしています。（イラスト：労働）
最近、多くの人がレッドブックなしで土地を購入しようとしている理由について、トゥアン氏は、改正土地法の施行を期待する心理により、レッドブックの発行がより便利になるだろうと述べた。
「土地利用期間が旧規制より10年延長されたことで、証明書の発行も容易になりました。投資家は証明書のない土地を安価で購入し、レッドブック（赤字覚書）を作成し、高値で転売して利益を得ることが容易になります」とトゥアン氏は述べた。
ハノイの顧客であるトラン・ヴァン・フン氏も同様の意見を述べ、テト前にハノイ市タンチ区のレッドブックのない土地を8億ドンで購入したと話してくれました。土地の面積は50平方メートルで、所有者の家族は2003年からそこに安定して住んでいます。
「土地の使用期限が2014年まで延長されたため、この土地に対するレッドブックの発行もより容易になるだろう」とフン氏は語った。
しかし、フン氏によると、書類のない土地のレッドブック作成は依然として複雑でリスクを伴うため、住宅所有者は一括払いであれば価格を1億ドン値下げすることに同意したにもかかわらず、フン氏は依然として拒否し、総額の50%の手付金のみを受け取り、残りは住宅所有者がレッドブックを作成し名義変更する際に支払うと提案した。この費用はすべて購入者が負担する。
「土地が安くても、お金を預けるのはリスクが高い。しかし、その土地がレッドブックに載っているなら、その価格はもう維持されない。投資するなら、明るいチャンスを見つけてリスクを受け入れるだけでいい」とフン氏は語った。
土地証明書なしで土地を購入すると、多くの潜在的なリスクがあります。（イラスト写真）
証明書なしで土地を購入する場合、どのような点に注意すべきでしょうか？
不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏によると、国会で最近可決された2024年土地法第138条は、土地使用権に関する書類を持たずに土地を使用している世帯や個人に対し、土地使用権と土地に付随する資産の所有権に関する証明書（いわゆる「レッドブック」）を、土地法に違反することなく、また権限を超えた土地の割り当ての場合を除き、付与することを規定している。
したがって、草案は範囲を拡大し、2014年7月1日以前の土地利用のケースについてはレッドブックの発行を許可し、現在ではコミューンレベルの人民委員会によって紛争がないと確認され、その後土地使用権が認められることになる。
この規定は実際に適用されており、期限が2004年7月1日以前から2014年7月1日まで延長されているだけです。これは、2013年土地法と比較して10年間延長されたことになります。なお、第138条は、土地法に違反しておらず、権限を超えた土地の割り当てを行っていない場合、つまり、実質的に土地の不法占拠などの不正行為がない場合に証明書の発行を規定するものです。
この法律は、主に先祖代々受け継がれ、長年利用されてきた土地を対象としています。しかし、社会経済状況の厳しい地域に住んでいる、法律に対する理解が乏しい、あるいは土地を譲渡する必要がないため、登記手続きを行って土地台帳を取得していないといった事情が考えられます。
「人々の利益の調和を確保するために、この土地拡大に賛成します。ここで最も重要なのは、人々が土地法に違反したり、不当な土地割り当てを受けたりしないことであり、彼らの権利が保護される必要があるということです」とディン氏は強調した。
しかし、ディン氏によれば、現実的には人々へのレッドブックの発行を完了するのは容易ではないとのことだ。
例えば、土地使用権証明書の交付手続きに必要な書類が未だに提出されない場合、国家機関には手続きを遂行する根拠がありません。
さらに、以前にコミューンの人民委員会によって土地が割り当てられていた一部のケースでは、権限を超えた土地の割り当てのケースであり、レッドブックの申請にも困難が生じた。
さらに、土地使用者間の民事紛争（手書きの文書により複数名で土地の譲渡を行った場合や、親が土地使用権を相続または贈与したが、相続権をめぐって子の間で争いや紛争が生じている場合など）がある場合にも、コミューンレベルの人民委員会に土地が紛争中でないことの確認を求める手続きが発生します。
預託金契約による売買に関して、ディン氏は、上記のような土地使用権を譲渡する預託金取引は違法ではなく合法だが、当事者が書面で明確に合意し、当事者の権利と義務について詳細かつ具体的な条件を記載した預託金契約に署名する必要があると述べた。
お客様が注意する必要がある情報は、譲渡される土地区画に関する情報、保証金の金額と保証金の譲渡形式、土地使用権の譲渡価格と形式および支払い期間、当事者Aにレッドブックを発行する場合の財務義務とその責任者、契約履行期間、当事者Aと当事者Bが義務を履行しない場合の責任（保証金違約金）、当事者の権利と義務などです。
法律上、預金契約は公証の必要はありませんが、高額な契約については、当事者は権利を確保し、紛争の発生を防止するために公証を選択するべきです。預金の授受も銀行を通じて行われ、授受記録が残される必要があります。
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