今後2年間のベトナムの不動産投資市場はどのようになるでしょうか？

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市場の混乱の中での明るい兆し

2023年、ベトナムの不動産市場は世界的な経済圧力と国内外の課題に直面しています。高金利は世界経済を圧迫し、投資家にとって不確実性をもたらしています。

さらに、インフレの上昇も家計支出を圧迫し、製造業では在庫レベルが上昇し、生産注文が減少し、ベトナムの主要成長分野に直接影響を及ぼした。

さらに、住宅プロジェクトの承認の遅れにより投資実行が遅れ、市場心理に影響を与えています。しかしながら、都市化の進展、人口増加、そして大都市における住宅需要の逼迫により、住宅所有への需要は依然として堅調です。過去2年間の政府の努力により、この問題の管理と対応は進展し、より良い未来への信頼が築かれています。

不動産事業は過去2年間で拡大する機会がある（写真1） — 市場の課題にもかかわらず、多くの前向きな兆候が明るい未来を示しています。

世界的な課題にもかかわらず、ホーチミン市のオフィス市場は高い稼働率と安定した賃料上昇を維持しています。ホーチミン市のオフィス市場は、アジア太平洋地域でも明るい兆しの一つです。グリーン認証を取得した高級オフィスビルも、高い稼働率と賃料の維持に貢献しています。

サヴィルズ・ベトナムESGレポート2023によると、ベトナムにはLEEDまたはグリーンマーク認証を取得したオフィスビルが20棟あります。そのうち17棟はホーチミン市にあり、現在のオフィス供給量の約25%を占めており、2026年までに31%に増加すると予想されています。

観光業界は、緩やかな回復の後、2023年に力強い営業力を記録し、ハノイとホーチミン市のホテル業績は新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前のレベルに戻りました。

M&A取引による機会

この地域では、不動産取引量が急激に減少し、投資可能な資金が相当な量に留まっています。高金利にもかかわらず、ベトナムの成長見通しと比較的高い利回りは、依然として外国投資を惹きつけています。特に2023年には、サヴィルズ・ベトナムは、この潜在的市場への参入を模索する投資家から強い関心を集め続けています。

住宅供給が不足している状況では、プロジェクトを立ち上げる能力を持つ投資家であれば誰でも、現時点での市場の高い需要、特に成長している中流階級の顧客セグメントを活用することができます。

ホーチミン市のオフィスセグメントでは、グレードAの新規物件の供給が非常に豊富であるにもかかわらず、好調な賃料実績は、投資家やオフィスデベロッパーにとって将来的に依然としてチャンスがあることを示しています。グリーン認証を取得したオフィスビルを提供または再配置する企業は、高い賃料を獲得できるでしょう。

不動産事業は今後2年間で拡大する可能性がある（画像2） — 最近、クラス A のオフィススペースは市場で明るい兆しを見せています。

現在、ベトナムの不動産投資家にとって最大の課題は、行政上の障壁、特に土地使用料の解決です。加えて、投資家はプロジェクトの法的所有権について非常に慎重になり、政府から必要な承認を得るための明確なロードマップを確保しています。土地使用料の解決と1/500計画の承認は、住宅開発プロジェクトにとって最も重要な要素です。

現在、法的所有権が明確で、開発に必要な承認をすべて取得しているプロジェクトは少なく、投資家の市場参入が困難になっています。また、銀行が不動産プロジェクトへの融資に必要な担保の調達に苦労しているため、信用収縮も引き起こしています。主要インフラプロジェクトの完成スケジュールの変動も、不動産プロジェクト開発の最適な時期の決定を複雑化させています。

法制度の改正は未だ完全には実施されておらず、地方自治体は依然として実施に消極的です。土地使用料の解決と土地使用権証明書の発行に関して明確な変化と進展が見られるまでは、M&A活動の完了は依然として困難です。例えば、コンドミニアム型ホテルの場合、法制度には明確な説明があるにもかかわらず、地方自治体は依然としてプロジェクトへの証明書発行に消極的です。

この国の堅調な経済は、人口の多さ、インフラ整備、都市化、豊富な外国直接投資（FDI）、そして急速に成長する中流階級に支えられています。法制度が整備されれば、今後2～3年で不動産M&Aが活況を呈すると予想されます。

投資の大部分は、シンガポール、韓国、タイ、マレーシア、日本といったアジア諸国からのものです。これらの国々はベトナムへの積極的な投資を行っており、今後2～3年で投資額が増加すると予想されています。加えて、中東の投資家からの投資も見込まれます。特に、ベトナムの工業部門は、多くの自由貿易協定（FTA）の恩恵を受け、多様な投資基盤が形成され、製造業や工業用不動産への投資が増加すると予想されます。

外国投資家は、ベトナム市場に関する豊富な経験と知識を、国内企業がパートナーシップにもたらすことにも高く評価しています。同時に、国内企業は、大規模な拠点や裾野産業といった、外国投資家にとってより広範な投資機会を提供しています。これにより、外国投資家は市場参入後、現地パートナーが提供する経験とネットワークを活用しながら、迅速な事業拡大を実現しています。

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