不動産市場の再編、誰にとってのチャンスか？

供給不足と住宅価格の高騰により、市場は需給構造の再構築と調整を迫られています。こうした状況は、完成度が高く、都心部への良好なアクセスを備えたプロジェクトにとって、新たな機会を生み出しています。

新たなサイクルに入った市場

不動産市場は2021年から2026年にかけて第5サイクルにあります。

このサイクルでは、経済は底を打ち、2023年6月以降、徐々に回復しています。成長資産（株式、債券、株式ファンド）は今後数年間、明るい見通しが見込まれます。不動産資産は、通常、株式市場の回復から12～18ヶ月後に回復しますが、2025～2026年には回復し、成長に転じると予測されます。

現在、統計によると、投資が承認され、市場に供給するための法的許可を得たプロジェクトの数は、過去に非常に限られています。企業でさえホーチミン市でプロジェクト開発用の土地を見つけるのは困難であり、供給不足は依然として続いています。

CBREの最近の市場レポートによると、ホーチミン市市場の投資家は、この時期に新たな物件バスケットの発売に慎重になっているという。新規供給は少なく、ホーチミン市における取引の大部分は前期在庫からのものだ。第3四半期には約2,000戸の未販売物件が販売され、これは今年の第2四半期のほぼ2倍にあたる。投資家は現在、新たな物件バスケットの発売時期を見極めるため、状況の検討と評価を続けている。第4四半期が次のフェーズの決定要因となるためだ。

一方、ベトナム不動産協会（VARS）の調査データも同様の傾向を示しており、第3四半期の取引件数と吸収率は前四半期比でそれぞれ25%と1ポイント減少しました。その中でも、コンドミニアムの取引件数は依然として圧倒的で、第3四半期の住宅取引全体の71%を占め、新築コンドミニアムプロジェクトの平均吸収率は75%を記録しています。

住宅価格は、プライマリー市場、セカンダリー市場ともに高止まりしており、特にマンション市場において顕著です。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすのが困難なため、需給バランスの不均衡はますます深刻化しています。

ホーチミン市では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、プライマリー価格水準は高水準で安定的に推移しました。一方、ホーチミン市周辺の省・都市では、新規供給物件の販売価格が上昇したことから、プライマリー価格水準は3～5%の小幅上昇となりました。

VARSのマンション価格指数も変動しました。2024年第3四半期時点で、 ハノイのプロジェクト群の平均販売価格は6,000万ドン/㎡に迫り、2019年第2四半期と比較して64.0%上昇しました。一方、同時期にホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万ドン/㎡から6,420万ドン/㎡に上昇し、基準期間と比較して30.6%上昇しました。

今後数年間は供給が不足し、不動産価格の上昇につながると予想されます。これは、施行される改正法により、投資家を保護するための透明性の高い法的環境が整備されるためです。これはまた、市場がプロジェクトの実施・開発において実質的な資金力を持つ投資家を選定する上でも有利な要因となります。

市場スクリーニング、誰にとっての機会か?

ホーチミン市の不動産市場は、最も困難な底を脱しました。2023年のマイナス成長から、2024年の最初の9ヶ月間で不動産収入は徐々に回復し、同時期比約7%増の199兆1560億ドンと推定されています。この回復傾向は反転することはありませんが、発展について語るには時期尚早です。

ホーチミン市建設局の報告によると、今年最初の8か月間で、市内で投資が承認された商業住宅プロジェクトはわずか9件で、規模も小さいものだった。資本動員の資格があったのはわずか4件の商業住宅プロジェクトだったが、アパートの100%が高級セグメントに属し、困窮者には手の届かない価格だった。  

この問題に関して、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、住宅価格の下落問題を解決するには、まず需要と供給の問題を解決する必要があると考えています。住宅供給を増やすには、商業住宅供給のボトルネックを解消する必要があります。具体的には、現在、ホーチミン市には法的問題を抱えたプロジェクトが148件以上あります。需要が高い一方で供給が不足しているため、近年、住宅価格は15～20%上昇しています。

完成間近で、中心部につながる交通インフラが整備された住宅プロジェクトには、需要を引き付ける機会が開かれるでしょう。

新しい法律が施行され、実際に運用されている状況では、来年の主要住宅価格が上昇する可能性があります。そのため、この時期には、完成間近で中心部への交通インフラが整備された住宅プロジェクトに需要喚起の機会が開かれるでしょう。特にホーチミン市東部は、交通問題の解決と住宅供給の有効性を示しつつあります。

地下鉄の開通が迫っているだけでなく、環状道路プロジェクトや国道13号線の拡張プロジェクトも、この軸に沿ったプロジェクトに大きなチャンスをもたらしています。地域インフラプロジェクトの結節点として、投資家Kusto HomeのUrban Greenアパートメントプロジェクトは、需要サイドにとって「魅力」を生み出す優れた価値を有しています。

実のところ、このプロジェクトは完成段階に入っている稀有なプロジェクトであり、購入者はプロジェクトの質と合法性を容易に視覚化することができます。また、拡張中の国道13号線沿いに位置するこのプロジェクトは、活気に満ちたトゥドゥック市における需要と不動産価値の潜在的な発展の恩恵を、お客様が最大限に享受できるよう支援します。

マンション供給が限られている状況において、高い完成度と多地点接続性を備えたプロジェクトは、需要を喚起し、市場の回復を促進する上で重要な要素と考えられています。さらに、ユーティリティシステムと広大な自然緑地は、多世代家族や、健康と交通の利便性を重視した居住空間を真に求める人々にとって最適な空間です。

立地、アメニティ、完成度といったすべての条件を満たす場合、柔軟な支払いポリシーも需要を刺激する重要な要素となります。アーバングリーンは、年末の市場供給を創出するために、回復の「落ち込み」を捉える数少ないプロジェクトの一つとなる可能性が高いです。そのため、プロジェクト投資家は柔軟かつ優遇的な支払いポリシーを導入しました。具体的には、顧客は現在、住宅の引き渡しまで30%のみを支払い、元本と利息の24ヶ月の猶予期間に加え、最大5億ドン相当のインテリアパッケージをプレゼントしています。

政府は最近の政策変更により、市場の監督と規制を強化し、安定と適切な発展を確保していきます。同時に、グリーン不動産のトレンドが台頭し、新たなサイクルにおいて市場を牽引すると期待されています。これは、完成度の高いプロジェクトが、今後の市場回復サイクルに早期に「追いつく」ための好機となる可能性があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html