急ブレーキ、キャッシュフローが市場参入困難
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、不動産の譲渡に保有期間に基づいて個人所得税（PIT）を課すという提案は投機を抑制するためのものだと述べた。しかし、実際には、合法的な利益を得ることを目的として市場に参加している投資家こそが、大きな影響を受けているのだ。
「投機と投資を明確に区別する必要がある。投機はもはやほとんど行われていない」とチョン氏は述べた。
鄭氏はまた、現状ではこの税法が施行されれば、投資家の市場参加が制限される可能性があると指摘した。一方、販売中の不動産プロジェクトには、実際の住宅購入者に加えて、多数の投資家が存在する。そのため、投資家が躊躇すれば、市場へのキャッシュフローが鈍化し、プロジェクトの販売が困難になり、市場は流動性の「凍結」状態に陥り、投資家は製品の販路を見つけられなくなるだろう。
財務省が提案した譲渡税は、市場を凍結させるだけでなく、不動産価格の急騰を引き起こす可能性もある。
チョン氏は、投資家の参加がなければ、プロジェクトの完売には7年から10年かかると説明し、特に金利をはじめとする財務コストが投資家にとって大きな負担となると述べた。このコストは必然的に販売価格に上乗せされ、プライマリーマーケットにおける不動産価格の急騰を招くことになる。
同様に、二次市場では、投資家が不動産販売価格に高い税金を上乗せし、二次価格は引き続き上昇することになります。
DTJグループのグエン・クオック・カーン会長も、この税金は市場を麻痺させ、それによって他の多くの産業や経済全体の安定した発展に影響を及ぼすだろうと述べた。
カーン氏は具体的に分析し、税金が高すぎると投資家の予想利益が減少し、多くの投資家が株式や金などの他の投資手段に切り替えることになると述べた。
カーン氏は、税制は市場を安定させ、資産のより公平な分配を促進するための重要な手段であると述べた。しかし、人々の所得水準は依然として低く、住宅価格も上昇しているため、過剰な課税は金融危機に陥る可能性がある。
突然適用すると、 税制 市場に衝撃を与え、売りを招き、銀行財務の不均衡を引き起こし、多くの経済的影響を及ぼす可能性があります。したがって、柔軟性の高いロードマップに従う必要があります。
高い税金は不動産市場を容易に凍結させるだろう（イラスト：コン・ヒエウ）
同じ見解を共有するプロパティ・グル・ベトナム社の南部地域営業部長、ディン・ミン・トゥアン氏も、市場が依然として緩やかに回復している状況において、増税は「突然のブレーキ」であり、適切な時期ではないと述べた。二次市場は回復前に凍結し、建設・建材など、まだ回復していない関連産業に連鎖反応を引き起こすだろう。
トゥアン氏によると、不動産購入者は不動産は好きだが、長期保有は好まないというのが現実だ。Property Guru Vietnamが不動産購入希望者1,000人以上を対象に実施した最近の調査では、59%が居住目的ではなく投資目的で購入していることが明らかになった。特に注目すべきは、不動産所有者の約39%が今後1年以内に売却する予定だと回答したことだ。
この現実は、2つの明確な傾向を反映しています。ベトナム人は不動産投資を非常に好みますが、保有期間は短く、「価格が適切になったら売却」し、より収益性の高い他の資産に柔軟に資金をシフトする傾向があります。
そのため、トゥアン氏は、現在の固定税率2％を適用する代わりに、保有期間に基づいて税率を2～5倍に引き上げるという提案は、投機やサーフィンを制限するためだが、「サーフィン」層が需要の大きな割合を占めているため、回復が遅い資本市場に悪影響を与えないように政策を検討する必要があると述べた。
トゥアン氏によると、土地とマンション、特に高級マンションが最初に影響を受けるだろう。なぜなら、これらは個人投資家に好まれ、人気のある投資形態だからだ。しかし、これらの投資家は利益を最大化するために、6～18ヶ月以内に売却することが多い。2年未満の保有期間に10%の税率が課せられることで、利益率は大幅に低下し、投資の魅力は低下する。その結果、多くの個人投資家が市場から排除され、市場の流動性は低下するだろう。
「直接影響を受ける土地やアパートの投資家は、提案の適用を懸念し、新政策が発効する前に取引したいため、資産を売却する可能性があります。新規投資家も様子見姿勢にあるため、この商品の価格は下落し、市場は流動性逼迫状態に陥る可能性があります」とトゥアン氏は述べた。
そのため、市場がより安定し、バランスが取れ、売却価格を決定するためのデータベースが構築された時点で、保有期間に基づいて不動産譲渡税を適用すべきだと彼は考えています。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、短期取引に高い税金が課せられると、多くの投資家が売却せずに不動産を長期保有する可能性があり、その結果、二次市場で供給不足が生じる可能性があると述べた。新規プロジェクトからの供給増加策が伴わなければ、住宅価格は下落するどころか、むしろ上昇し続ける可能性もある。
ある不動産会社の代表も、保有期間が2年未満の不動産の売却価格に10％の税率を課すのは高すぎるとして、ショックを引き起こし、脆弱な資本市場の流動性を麻痺させる恐れがあると指摘した。
同氏によると、上記の規制が提案されれば、税負担が最終購入者に押し付けられ、住宅価格の上昇を招き、政策の安定化効果が失われるという。さらに、当事者が法律を回避するために二価取引を行う「口実」となり、財政損失や大きな法的リスクが生じる可能性もある。
減税と保有期間規制の延長が必要
専門家は、不動産譲渡に対する提案税率は高すぎると指摘している（イラスト写真：ミン・ドゥック）
ベトナム不動産協会（VARS）によると、ベトナムにおける投機行為の実態は、保有期間が1年未満であることがほとんどです。不動産を5年以上保有することで安定性と長期性が確保されるため、VARSは税率の決定において不動産保有期間を調整することを検討することを提案しました。
VARS推奨レベル 個人所得税 1年未満は10%、1年以上2年未満は6%、2年以上5年未満は4%、5年以上（または相続）は2%に調整されます。この計画は、短期的な投機行動を強力に抑制するとともに、長期的な不動産保有を奨励し、市場の安定に貢献することを目的としています。
VARS はまた、社会経済状況と市場の適応性に応じて発効日を決定する、明確な実施ロードマップを策定する必要があると考えています。
新しい規制、特に税金の計算方法や税率の変更をあまりに急に適用すると、大きな混乱を招き、納税者の心理や一部の市場、特に不動産市場の安定性に影響を与える可能性があります。
したがって、VARSは、法律が公布され施行される際に、実現可能性、有効性、社会的合意を確保するために、起草機関が実施の時期と方法を慎重に検討することを推奨しています。
ホアビン建設グループの会長レ・ヴィエット・ハイ氏も、所有期間が2年未満の不動産の総売却価格に対する所得税率が10％というのは高すぎる、5％の税率はより合理的かもしれないと述べた。
同氏によると、不動産市場が安定していない時期には、市場が政策に慣れるよう段階的に政策を実施し、突然のショックを回避する必要がある。そのため、当初の税率は低く設定し、その後徐々に引き上げていくべきだという。
「投機を制限することは必要ですが、投資をなくす必要はありません。不動産市場に影響を与えないよう、税率のロードマップを策定する必要があります」とハイ氏は述べた。
同氏によれば、政策は適切なタイミングで適用され、徐々に調整される必要がある。そうすることで市場が適応する時間ができ、経済全体に影響を及ぼすようなショックを避けることができる。
ハイ氏は、特に不動産市場がまだ回復していない状況では、すべての一般規制には遅延と合理的な調整措置が必要だと強調した。
財政部が政府と国会に提出する前に協議している個人所得税（代替）法案では、個人による不動産の譲渡に対し、譲渡ごとに課税所得に20％の税率を乗じて個人所得税を適用することを提案している。 この課税所得は、売却価格から購入価格および不動産の譲渡による収益の創出に関連する合理的な費用を差し引いて算出されます。 購入価格および関連費用が確定していない場合、個人所得税は売却価格に税率を乗じて計算されます。この場合の税率は所有期間に応じて異なり、最大10%となります。 具体的には、保有期間が2年未満の不動産については税率が10％、保有期間が2年以上5年未満の不動産については税率が6％となります。 5年以上10年未満の保有期間の不動産については税率が4％、10年以上保有する不動産および相続により取得した不動産については税率が2％となります。 相続により取得した不動産については、保有期間は計算されませんが、譲渡時に2％（現行どおり）の税率が適用されます。 |
出典: https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html
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