0 VND相当の社会住宅プロジェクトのレッドブック
最近ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）が主催した市場レポート発表式典で、VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであり、G-Home株式会社の社長であるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅の需要が非常に大きく、この分野は政府や管理機関からも多くの注目と投資を受けているものの、開発の勢いが住宅市場の緊急の供給ニーズにまだ追いついていないことを認めました。
この状況を説明しながら、社会住宅開発を専門とするこの企業の総責任者は、社会住宅分野の発展が依然として遅い最大の理由の多くを指摘した。
例えば、ナム氏によると、社会住宅プロジェクトの開発プロセスにおいて、管理機関の法的メカニズムは依然として複雑である。プロジェクトは国から土地使用料を免除されているものの、免除される前に評価を受ける必要がある。投資家は用地取得補償金を前払いする必要があり、しかも「仮払い」状態（プロジェクト完了時にのみ控除可能、もしくは後日、土地価格から一部相殺される）で支払われる。
社会住宅プロジェクトの開発には、商業住宅プロジェクトよりも時間がかかります。プロセスによると、社会住宅プロジェクトの開発には、建設許可を取得するための投資準備段階だけでも少なくとも2年かかります。最後のアパートを販売する際には、プロジェクト総面積の20%を賃貸用に確保する必要があり、5年以内に監査を受ける必要があります。
「全体のプロセスは非常に長いのに、投資家が享受できる利益はわずか10%です。綿密に計算しなくても、損失リスクが非常に高いことがわかります」とナム氏は述べた。
タム・チン通り（ハノイ、 ホアンマイ）の社会住宅は5年以上使用されている（写真：ハ・フォン）。
ナム氏によれば、社会住宅を建設する際には、投資家からの資金調達も困難だという。
「土地使用権付きの商業用住宅プロジェクトの場合、銀行はプロジェクトのレッドブックを担保として保有することができます。一方、社会住宅の場合、プロジェクトのレッドブックを銀行に提出しても、その価値は0ドンであるため、担保とはみなされません」とナム氏は語った。
一般的なプロジェクトの場合、資本構成は約20%の自己資本、30%の将来的な不動産からの資金調達、そして50%の借入資本で構成されます。したがって、投資家が銀行から借入できない場合、投資家はプロジェクト資本の50%を管理できないとみなされます。
「多くの投資家は、120兆ドンの融資パッケージにアクセスするのが非常に困難であり、プロジェクト開発のための資金を借りるための担保を持てないと『嘆いている』」とナム氏は一般的な状況を述べた。
公営住宅は富裕層向けではない
ナム氏によると、過去10年間、都市部の土地の20%を社会住宅開発用に確保するという規制に関して、統計をみると、多くの投資家は商業住宅部分から「かすめ取る」ことに集中し、「利益」を生まない社会住宅部分を軽視してきたという。しかし今、投資家自身も法改正を求めている。
「私の意見では、投資家に対し、事前の合意通りに社会住宅を建設するよう強制する措置を講じるべきです。そうでなければ、他のプロジェクトを実施できなくなります。この状況は、社会住宅の開発を遅らせる一因となっています」とナム氏は提言した。
さらに、ナム氏によると、公営住宅の購入を許可されている人々は、依然として「求めて与える」という仕組みに大きく依存しているという。国際慣行によれば、公営住宅のある国では、我が国のように「低所得者」という表現は見られない。もちろん、公営住宅は富裕層に販売されるわけではないが、私たちのように個人所得税を納めなくてもよい人々にまで規制を厳しくすることは適切だろうか？
個人所得税を支払わなくてもよい場合、つまり月収が1100万未満の場合、労働者は自分自身と家族を養うことができず、貯蓄もほとんどない可能性があります。一方、住宅を購入するには、資産を蓄積している必要があります。
「社会住宅とは、貯蓄はあるが商業住宅に入居できない人々のための住宅と定義する方が正確だと思います。商業住宅の価格も高騰しすぎています」とナム氏は述べた。
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