土地法が施行されるためには多くの障壁を取り除く必要がある。

土地法の施行から一定期間が経過したが、一部の意見によれば、新たな規制を実施するプロセスには依然として多くの障害や困難が存在している。

土地法の施行から一定期間が経過したが、一部の意見によれば、新たな規制を実施するプロセスには依然として多くの障害や困難が存在している。

2024年土地法は、ベトナムにおける土地管理と利用を改善し、社会経済発展の促進と人々の正当な権利の保護に貢献することが期待されています。

しかし、導入から一定の期間が経過した現在も、新規制の実施プロセスには依然として多くの障壁と困難が存在します。これらの問題は、法文書間の整合性の欠如だけでなく、執行メカニズム、管理能力、そして現地の慣行にも起因しています。

実施ガイダンス文書の発行が遅い

政府と省庁は実施を導く文書の作成に努力してきたが、土地法の多くの規定は完全には実施されていない。

土地価格は、不動産市場と投資プロジェクトの発展に影響を与える重要な要素の一つです。しかしながら、現在の土地価格決定メカニズムには依然として多くの欠陥があり、土地取引において当事者間の紛争が生じやすい状況にあります。

現在までに、詳細なガイダンス文書を発行したのは63省・市のうち約59省・市にとどまっており、省庁・支部の政令・通達は未だ策定中である。このため、地方自治体は同法の施行に支障をきたし、土地使用権、補償、移住支援、土地使用権証明書（レッドブック）の発行に関する問題の解決プロセスに影響を及ぼしている。

改正土地法の施行における主要な課題の一つは、人々の土地利用権の特定と承認である。土地利用権証書（レッドブック）の交付手続きは、規制の重複や管理レベル間の連携不足により、依然として多くの困難に直面している。さらに、地方における土地利用計画の運用は依然として緩慢であり、土地資源の浪費やプロジェクト実施の遅延につながっている。

ベトナム不動産協会（VnREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、レッドブックの発行は依然として多くの困難に直面しており、多くのプロジェクトには完全で明確な法的文書がなく、土地取引に携わる人々に困難をもたらしているという。

ディン氏は、行政手続きの簡素化を図るため、国土データベースの整備と地方間の土地情報システムの同期化が必要だと提言した。同時に、国家管理機関は具体的な指示書を作成し、土地使用権証明書の発行手続きを簡素化することで、住民と企業にとって有利な条件を整える必要がある。

多くの専門家や管理者が指摘するもう一つの問題は、開発プロジェクトのための土地の開墾の難しさです。経済専門家のグエン・ミン・フォン博士は、土地の開墾は補償、移住、住民の合意といった複雑な問題を伴うため、難しい問題だと指摘しました。

これは、インフラ開発プロジェクトの進捗を遅らせる要因の一つです。多くの大規模プロジェクトは、住民との妥当な補償価格の合意が得られないために停滞しています。

フォン氏によると、この問題を解決するには、透明かつ公正な補償メカニズムを構築すると同時に、土地収用政策に対する人々の理解と同意を得るための広報活動と動員活動を強化する必要がある。加えて、土地収用後すぐに人々が生活を安定させることができるよう、インフラが完備された移住地を整備する必要がある。

土地価格メカニズムの問題点

土地価格は、不動産市場と投資プロジェクトの発展に影響を与える重要な要素の一つです。しかしながら、現在の土地価格決定メカニズムは依然として非常に不十分であり、土地取引において当事者間の紛争を引き起こしやすい状況にあります。

ホーチミン市天然資源環境局長のレ・ティ・タン・ハ氏は、地域によって土地価格が頻繁に変動し、価格決定要因が不明確であることが人々や投資家に不安を与えていると語った。

ハ氏は、安定的で透明性のある土地価格メカニズムが必要だと考えています。土地価格に関する情報を公開し、定期的に更新し、共通のデータシステムに統合することで、地価高騰を抑制し、取引の透明性を高めることができます。加えて、社会住宅プロジェクト、特に低所得者向け住宅に対する優遇政策も必要です。

ハノイでは、天然資源環境局の幹部らの告白によると、一部の場所では土地価格表が市場価格よりも低く、土地基金を創設するための費用と投資資金（用地整地費用、インフラ投資などを含む）を相殺するのに十分ではないとのことだ。

土地価格表が市場価格より低い状況を克服するために、地区、町、市の人民委員会は、価格の段階とオークションの複数ラウンド（ラウンドの回数は必須）を規制し、次のラウンドの開始価格が市場価格に近くなるようにしました。

しかし、土地法や不動産競売法では、保証金の額が低い（開始価格の20%に相当）などの内容がまだ完全に規制されておらず、共謀して価格をつり上げたり、価格を「つり上げる」行為を禁止する規定もなく、競売参加者が市場価格よりも高い価格で入札して競売に勝ち、その後、落札価格を支払わない（保証金を放棄する）か、次のラウンドで入札を継続しないという状況が発生し、競売が失敗し、市場価格の混乱が生じることになります。

現在、個人が住宅を建設するための土地使用権の競売には、一定期間内に住宅建設を完了しなければならないという規定がないため、土地が活用されず、休耕地となり、計画的な管理が困難になり、都市の美観が損なわれ、土地資源が浪費されるという状況が生じています。

一部の地区、町、市では、社会経済の発展のための資本需要を満たすために土地使用権オークションから予算収入を集める圧力が依然としてかかっており、住宅建設用に個人に土地を割り当てるオークションを依然として開催しています。

行政手続きや土地価格の問題に加え、土地利用の監視・検査にも多くの困難が伴います。天然資源・環境省土地管理局のグエン・チョン・ホアイ副局長は、地方自治体には現在、効果的な監視体制が欠如しており、土地の浪費、放棄、あるいは不適切な利用につながっていると述べました。

ホアイ氏は、土地の適切かつ有効な利用を確保するためには、厳格で透明性があり公正な監視メカニズムが必要だと述べた。

土地管理機関は、土地データ管理に情報技術を適用し、土地利用プロジェクトの監視と検査をより効果的に行う必要もあります。

一部の企業に尋ねたところ、不動産・インフラ開発プロジェクトにおける大きな障害の一つは、法的手続きと用地取得の遅れであることが明らかになった。多くのプロジェクト、特に住宅プロジェクトは、行政手続きや補償・移住に関する合意形成の欠如により停滞している。

一部の専門家によると、2024年土地法を効果的に施行するために、当局は上記の困難を解決するためにさらなる努力をする必要がある。

具体的には、改正土地法の新たな規定に関する詳細な指導文書の発行を増やし、各レベルの職員を対象とした研修会を開催する必要がある。これにより、地方自治体が情報を把握し、法規制を効果的に実施できるようになる。

土地データベースを整備し、一貫性と正確性を確保します。土地管理に情報技術を活用することで、時間とコストを節約し、管理ミスを最小限に抑えることができます。

土地収用における土地価格の決定方法と補償方法について、より明確かつ詳細な法的文書を公布する。また、当局は土地利用の監視と検査を強化する必要がある。

これらの解決策が同時に、かつ抜本的に実施されて初めて、2024年土地法はその有効性を最大限に高め、国の発展に好ましい条件を作り出すことができると考えられています。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html