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| Batdongsan.com.vnが10月4日に発表した2023年第3四半期レポートによると、不動産市場は取引需要と購入者心理の両面で好調な兆候を示している。（出典：建設新聞） |
反転ポイントを示す3つの重要な指標
レポートによると、不動産市場には以前予測された傾向と一致する 3 つの基本指標があります。
まず、銀行金利についてですが、2008年から2012年にかけて市場が銀行金利の調整の兆候を示すまでに4年かかりましたが、この期間、2023年第1四半期から、国立銀行は2回の調整を行って運営金利を引き下げ、その後、多くの種類の金利を引き下げました。
二つ目は、信用の伸びについてです。2012年を振り返ると、信用の伸びは20%から7%に減少し、インフレ率は8%に達しました。2013年には、信用の伸びは12%に増加し、インフレ率は6%でした。まさに信用緩和が実施された年に、不動産市場はすぐに反転の兆しを見せました。現在の市場環境において、中央銀行は2023年初頭から、2023年通期の信用の伸びを14～15%と目標としています。これは2022年の14%と比較して、明るい兆候です。
３番目に、不動産政策についてです。 2008年には不動産市場の流動性が急落しましたが、30兆ドンの支援策や改正土地法の公布といった市場支援策が導入されたのは2013年になってからでした。2022年には、信用引き締め、金利上昇、流動性の低下により、市場は再び減速しました。
しかし、2022年末以降、政府は120兆ドンの支援策、企業の債券支払いの圧力を軽減するための政令08号、不動産市場の混乱解消に貢献する決議33号、省人民委員会が販売用区画に分割できる地域を規制することを認める政令35号など、不動産市場の困難を取り除くための措置を継続的に実施してきました。
上記指標の分析に基づき、レポートでは依然として「不動産市場は2023年第2四半期から第4四半期頃に回復する可能性が高い」という見解を維持しています。
陸上セグメント：南部は急激に増加、北部は着実に増加
Batdongsan.com.vnのデータによると、土地価格指数は2018年から現在まで全国的に安定した上昇を維持しているが、2023年には特定の地域やエリア間で差が出る傾向がある。
2018年第1四半期から2023年第3四半期までの長期間にわたり、南部の土地販売価格は71%上昇し、北部では54%上昇しました。つまり、過去5年間の平均価格上昇率は、南部が北部を上回っていることになります。
しかし、2023年だけを見てみると、両地域の土地価格は異なる傾向を示しています。北部の土地平均販売価格は上昇傾向を維持し、2023年第3四半期は2022年第4四半期と比較して4.9%上昇しました。一方、南部の土地価格チャートは下落傾向を示し、昨年末から26.2%下落しました。
北部の代表的な省では、ハイフォン（128％増）、クアンニン（44％増）、フンイエン（36％増）、バクニン（20％増）など、2018年第1四半期から2023年第3四半期までの長期間にわたり、 地価が安定的に上昇した。
南部では、 ビンズオン省の土地価格が2018年初頭と比較して147%上昇し、地域で最も高い地価上昇率を維持している省の一つとなっています。ロンアン省、バリア・ブンタウ省、ドンナイ省などの他の地域では、最近は販売価格が下落しているものの、過去5年間でそれぞれ89%、64%、60%の上昇を記録しています。
低層不動産市場は差別化されている
年初来、全国の低層不動産市場は取引量の減少により低迷しています。Batdongsan.com.vnの2023年第3四半期レポートによると、調査に参加した仲介業者の57%が低層不動産商品の取引が50%以上減少したと回答し、28%が10%～50%減少したと回答しました。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、低層不動産は人々の平均所得よりもはるかに価格が高く、高額商品は借り入れをして購入するのが困難であるため、現時点では価格が購入者にとって最大の障壁になっているとコメントした。
2023年第3四半期のタウンハウスの平均販売価格は、ハノイで3億3,300万ドン/m2、ホーチミン市で2億900万ドン/m2です。
ディン・ミン・トゥアン氏は、低層不動産セグメントごとにトレンドと回復の可能性が異なると述べた。特にタウンハウスは、マクロ経済と新型コロナウイルス感染症のパンデミック後の影響で観光業や小売業の活動が力強く成長していないため、依然として低迷している。
Batdongsan.com.vnのデータによると、中心市街地のタウンハウスへの関心レベルはほぼ横ばいであったが、中部、北部、南部の沿岸観光省では、2021年第1四半期と比較してそれぞれ11%、22%、41%減少した。
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| 年初から、全国の低層不動産市場は取引量の減少により低迷している。（出典：Dan Viet） |
一方、郊外都市部のタウンハウスやヴィラは、都市部が郊外や近隣地域へと拡大する傾向を支える将来のインフラ整備のおかげで、大きな潜在性を持っています。Batdongsan.com.vnのデータによると、近年、多くの郊外都市部でヴィラやタウンハウスの価格が好調に上昇しており、例えばスターレイク都市部、シプチャー、マイランド・ハノイ・シティ、ビンホームズ・リバーサイド、パークシティ、エコパーク（ハノイ）では年間20%、30%以上の上昇が見られ、スワンベイ都市部、エコビレッジ・サイゴンリバー、ミズキパーク（ホーチミン市）では年間20%以上の上昇が見られます。
ハノイでは、民間住宅への関心と希望価格は安定しています。これは、このタイプの物件が真の住宅需要に応えているため、需要が依然として維持されているからです。2023年第3四半期には、タイホー、ハイバーチュン、ドンダー、ホアンマイ、ハドンなど多くの地区で、民間住宅の希望価格は2022年の同時期と比較して4～9%上昇しました。ハノイの一部の地区では、関心も2～3%とわずかに上昇しました。
ホーチミン市では、民間住宅の販売価格と関心は低下傾向にあるが、2022年第3四半期と比較すると減少率は10％以内である。
アパート投資は平均して年間約12.5％の利益を達成
レポートによると、アパートは真の住宅需要に応える物件であるため、過去1年間の市場の悪影響が最も少ない不動産タイプであることが示されています。2023年第3四半期には、アパートへの関心が回復の兆しを見せており、購入需要は前四半期比で1%増加し、賃貸需要は6%増加しました。中でも、20億～40億ドンの価格帯のアパートが最も多く検索されています。
2023年のマンション販売価格は、ハノイでは1～5%のわずかな上昇にとどまり、ホーチミン市ではほぼ横ばいでした。しかし、2015年から現在までの長期的な視点で見ると、ハノイ市とホーチミン市のマンション価格上昇率は、人々の所得の伸び率を上回っています。8年後、ホーチミン市とハノイ市のマンション価格はそれぞれ82%と56%上昇しましたが、都市部の人々の所得はわずか39%しか増加していません。
Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は次のようにコメントしています。「所得の伸び率が住宅価格の伸び率に追いつかない状況では、マンションの購入はますます困難になっています。今後、主要なマンションプロジェクトも価格が高騰するでしょう。なぜなら、コストが上昇する中で、投資家は利益を最大化しなければならないからです。」
不動産消費者の心理について言えば、住宅価格の高騰を背景に、人々は賃貸住宅に住んだり、住宅ローンを利用して住宅を購入したりする方法を探しています。しかし、現状では、金利への懸念から、多くの購入者がまだローンを組んで購入に至っていません。
マンション価格は常に上昇傾向にあり、このタイプの物件の購入と賃貸の需要は常に高いため、マンション投資の平均収益率は最大12.5%/年（価格上昇と賃貸収入を合わせた収益）に達します。これは、株式、金、外貨、土地、貯蓄などの他の投資形態よりも優れた安定した収益率です。
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