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| 不動産市場の「底値」が確定すれば、投資家にとっては資金を投入するチャンスとなります。（出典：XD新聞） |
投資の「黄金」の時期?
VietNamNetによると、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、個人投資家にとって、金利が急激に低下し、金価格が依然として高いこの時期、不動産市場は回復の兆しを見せており、 ハノイから遠く離れた市場や大都市に「資金を投入する」ことを調査する投資家にとって「黄金の」時期であると評価した。
チョン氏は、「不動産業法、住宅法、土地法の3法が全て施行される2025年までに、不動産市場は新たな局面を迎え、既存の不動産商品の価格が上昇するでしょう。この時期に投資する投資家は、適切な価格と法的整備を備えた商品を選択する権利があります」と述べました。
一方、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、土地法、住宅法、不動産事業法は、以前のサイクルの終わりと新しいサイクルの始まりを示すものであると述べた。
これは「底」と言えるもので、徐々に新たな局面に入りつつあります。不動産市場の「底」が確定した暁には、資金に余裕のある投資家は購入すべきです。
しかし、Que氏によれば、市場は3種類の投資家に分かれるという。
100%の資金を保有している投資家にとって、今は不動産を購入する絶好のタイミングです。しかし、「泥棒を素手で捕まえる」ような投資家や、過剰なレバレッジをかける投資家にとっては、少なくとも今後1年間は流動性が依然として低いため、投資に適した時期ではありません。
プロの不動産投資家は、30～50％程度の中程度のレバレッジをかけ、3～6か月の短期間で売却し、10～30％程度のキャピタルゲインを確保する計画で、2023年初頭から市場に参入している。「そのため、今が投資の適切な時期かどうかを判断するのは難しいが、各投資家の財務状況や経験、各セグメントにも左右される」とQue氏は分析した。
SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、今年、大都市の高層・低層住宅セグメントは依然として投資家にとって非常に魅力的だと述べた。しかし、ハノイのようなアパートは価格が15～20%上昇しているものの、投資余地は依然として残っており、投資額も大きい。最低価格はアパートで30億ドン、低層住宅で60億ドン以上であるため、誰もが利用できるセグメントではないだろう。
2024年には、最も価格が低い土地セグメントが再び上昇し始め、適切な価値、法的地位の保証、そして現時点での最適な選択肢であることから、より多くの投資家を惹きつけるでしょう。したがって、土地市場には多くのプラス要因があり、成長の兆候がより明確になるでしょう。
現在、このセグメントは価格下落が最も激しいため、この段階で土地を購入することは有利な点の一つとなるでしょう。市場が回復し、2025年初頭から施行される法律の新たな規制も加われば、新規プロジェクトの価格は高くなるでしょう」とチョン氏は評価しました。
一方、G6グループの会長は、現時点ではリゾート不動産への投資は推奨されないと分析しています。その理由は、利益が出るまでに非常に長い時間がかかるためです。また、アパートの場合、現時点では賃貸物件として購入すると価格が高すぎるため、元金回収期間は約25年です。「サーフィン」目的でアパートを購入するのは、現時点では適切ではありません。
「ショップハウスやポディウムでも状況は似ており、賃貸して元本を回収するには長い時間がかかります。工業用不動産に関しては、投資後に賃貸または転売する余地はまだありますが、価格が既に高騰しているため、2018年から2023年の時期ほど「肥沃」ではありません」とクエ氏は述べた。
業界経験を持つこのリーダーは、あらゆる不動産サイクルにおいて、2つの「王者」セグメントが存在すると考えています。それは、土地と商業施設、そしてタウンハウスです。
「土地は価値が低く、キャピタルゲインへの期待が高く、流動性も高い。ショッピングモールやタウンハウスは賃貸投資セグメントであり、サイクル終盤の「王者」セグメントとなる」とクエ氏は評価した。
しかし、この時期に投資する場合、投資家は計画上の問題に注意を払う必要があるとG6グループのリーダーは指摘した。
「不動産は、安定した計画が立てられている場所、あるいは事前に十分な情報を持っている場合にのみ購入すべきです。投資商品の立地を選ぶ際には、住宅地やリゾート地と関連付けるべきです。これらの要素と関連しない不動産は、単なる投機、いわゆる「サーフィン」投資に過ぎず、流動性を求める投資家にとってリスクは非常に高くなります」とQue氏は指摘した。
チョン氏は、この段階で投資する場合、投資家は完全な法的文書を備えた商品を選択すること、ハノイ周辺の市場でありながら工業団地や住宅地と密接に結びついていること、学校、公園、病院、便利な交通機関の接続などのアメニティが充実し、住民の生活価値を高めることを目指した商品を選択することに注意する必要があると指摘した。
過去10年間で最低の初値
2023年の新築住宅総需給に関して、CBREのデータは、特に年初において、それほど明るい兆候を示していません。しかし、ハノイとホーチミン市はどちらも過去10年間で新規着工戸数が最も少ない都市です。
同部門の最近の市場レポートによると、ハノイとホーチミン市の住宅市場はともに、2023年の新規発売住宅の総供給量が過去10年間で最低を記録した。
具体的には、ハノイでは今年、約10,300戸の新築マンションと約2,600戸の低層住宅が新たに販売開始され、2022年と比較してそれぞれ32%と84%の減少となった。一方、ホーチミン市では、8,700戸以上のマンションとわずか約30戸の新築低層住宅の供給が控え目となり、2022年と比較してそれぞれ54%と98%の減少となった。
吸収率に関しては、ハノイとホーチミン市の市場では、2023年に22,000戸以上の住宅（高層・低層を含む）が販売されましたが、これは2022年に販売された住宅数の約半分にすぎませんでした。
同様に、サヴィルズの最近の市場レポートによると、2023年のハノイのヴィラとタウンハウスの取引件数はわずか359件で、2014年以来の最低数となりました。さらに、取引件数は前年比76%減少し、吸収率も前年比31%減少しました。2023年第4四半期だけでも、わずか64件の取引となり、前年比67%減少しました。
注目すべきは、販売が低迷しているにもかかわらず、ハノイのタウンハウスの新規価格は引き続き上昇していることです。最も上昇幅が大きかったのはプライマリーヴィラで、前四半期比55%増の1億6,000万ドン/㎡となりました。さらに、タウンハウスとショップハウスの価格も前四半期比3%上昇し、それぞれ1億9,400万ドン/㎡、3億2,800万ドン/㎡となりました。
建設省は以前、ハノイのヴィラとタウンハウスの販売価格は、取引件数が低迷しているにもかかわらず高止まりしていると発表していました。このセグメントでは、1平方メートルあたり1億ドンを超える販売価格が記録され、中には3億ドンを超えるプロジェクトもあり、主にハノイ西部に集中していました。また、ホーチミン市では、一部の地域でヴィラとタウンハウスの販売価格が1平方メートルあたり1億4,000万ドンから4億ドンの範囲で変動していました。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、2023年のハノイにおけるヴィラとタウンハウスの取引件数は約10年ぶりの低水準だったと述べた。その理由は、市場への供給量が少なく、取引件数も少なかったことだ。
ハン氏によると、一次供給は16件のプロジェクトから700戸以上となり、前年比23%減となった。そのうち、タウンハウスが市場シェアの44%を占め、大半を占めた。新規プロジェクトのみを数えると、2023年通年ではわずか270戸余りで、前年比82%減となり、過去10年間で最低水準に落ち込んだ。特に、環状3.5号線以降の新規プロジェクト数も減少傾向にある。
さらに、在庫コストが高いため、ほとんどの投資家は価格を変えず、新しいバスケットの販売価格を上げ続けます。
ハン氏によると、高騰する販売価格が低層住宅の購入者にとって大きな障壁となっているという。多くの投資家は期待よりも低い価格を提示することをためらうため、購入者はかなり高い初期価格を支払わざるを得ないのだ。
賃貸住宅は利用できません
多くの家主や地主は、旧正月近くで入居者を見つけるのは非常に難しいと認めています。
この現象について、一部の不動産仲介業者は、事業が厳しい時期に店舗スペースの需要が低いことが主な原因だと指摘しています。一方で、期待価格で売却できない不動産の多くは賃貸に回されています。これは、オーナーがより多くのキャッシュフローを得るため、そして年末まで持ちこたえて旧正月後の買い手探しを続けるためです。
ある部署が最近発表した不動産市場レポートによると、サイト全体の不動産賃貸物件数は前月比21%増、前年同期比2%増となりました。先月最も多くの賃貸物件が掲載された商品は下宿で、前月比58%増でした。
一方、不動産賃貸需要は賃貸需要とは対照的に改善せず、前月比6％減、前年同期比14％減と引き続き減少している。マンション・アパート、戸建住宅、タウンハウス、店舗など全ての物件タイプで前月比5～14％減と賃貸需要の減少傾向が強い。
特にハノイでは、不動産賃貸の需要が高まり、このセグメントの広告数が7%増加しました。しかし、賃貸需要はさらに2%減少しました。賃貸傾向はほぼすべての物件タイプで急激に減少し、ハノイのタウンハウスは18%、アパートは8%、下宿は15%、オフィスは11%減少しました。
多くの不動産専門家によると、経済が困難な状況にあり、不動産市場の回復には依然として長い時間がかかることから、不動産賃貸市場は今年多くの困難に直面すると予想されています。しかし、数ヶ月かけて困難は徐々に緩和し、アパートやタウンハウスなど、大多数の賃貸ニーズを満たす物件が再び成長していくでしょう。
Batdongsan.com.vnのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、賃貸アパートと下宿屋の需要が依然として非常に大きいため、今後も安定的に運営されるだろうと述べた。
アパートメントについては、中心部に近い物件で月額700万～1500万ドンの賃料であれば、依然として安定した入居者がいます。中心部の寄宿舎や個室については、オフィスワーカー、若年労働者、学生のいずれにとっても、賃貸需要は常に非常に高いです。
郊外では、旧正月明けの労働者の復帰により、工業団地近くの賃貸物件は引き続き好調に賃貸される見込みです。一方、大学近くの賃貸物件は、学生に引き続き人気です。
Dat Xanh Servicesの営業部長、Trinh Thi Kim Lien氏は、景気回復の遅れ、住宅供給の不足、そして住宅価格の高騰という状況の中、2023年には消費者行動が住宅購入から賃貸へとシフトするだろうと述べています。この変化により、賃貸住宅の需要が増加するでしょう。
しかし、賃貸住宅の種類には依然として差別化が見られます。低価格帯の住宅や労働者向け住宅は空室率が高く、賃貸に出すことが難しい一方、中価格帯以上の賃貸マンションは高い入居率を維持しています。「住宅が中心部、オフィス街、学校、スーパーマーケットに近いほど、注目度が高まり、賃料も高くなります」とリエン氏は指摘します。
2024 年土地法が施行されると、レッドブックの作成費用は変わりますか?
2024年土地法が、土地価格表と土地価格の計算方法に関する一連の新しい規制を伴って可決されました...その結果、土地使用権証明書（レッドブックとも呼ばれます）の発行に関連するコストに多くの変更が生じます。
2024年土地法第257条第1項によれば、現在の土地価格表は2020年から2024年の期間に適用され、2025年12月31日まで引き続き適用されます。
2026年1月1日から、各省・中央直轄市は新しい地価表を発行し適用します。
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今後、地価公示は、市場原理に合致させるため、現在の5年ごとの調整、改定、補足ではなく、毎年、変動の大きい地域や土地の種類に応じて、市場に適合した地価に更新する形で調整、改定、補足されます。新しい地価公示は、土地の評価が市場原理に合致するものでなければならないという考え方に基づき、地域や立地に応じて作成されます。
さらに、2024年土地法第257条第2項には、地籍図と土地価格データベースがある地域については、評価面積と標準土地区画に基づいて各土地区画ごとに地価表が作成されることが明記されています。
一方、現行法では、土地価格表は土地評価の原則、評価方法、地価体系に基づき、5年ごとに公布されます。地価表は、政府が地価体系を調整する場合、または市場における地価が変動した場合にのみ調整されます。
しかし、改正土地法により、地価の枠組みが廃止されました。新たな地価表は、現行の地価枠組みにおける土地の種類ごとの最低地価と最高地価ではなく、土地評価の原則と方法に基づいて作成されます。そのため、新たな地価表は市場価格に近づくため、現行の地価表と比較して大幅に上昇する可能性があります。
土地価格は、以下の要素に基づいて決定されます：土地の利用目的、土地の利用期間。ただし、国が農地割当量に基づいて世帯および個人に割り当てた農地については、土地譲渡割当量内の農地は、土地の利用期間に基づいて決定されません。
土地評価方法に従って土地価格を決定するための入力情報には、全国土地データベース、全国価格データベースに記録された土地価格、土地使用権譲渡契約に記録された土地価格、財政的義務の履行後の土地使用権オークションの落札価格が含まれます。
本条a号及びb号に規定する地価情報がない場合には、調査及び測量により収集した地価、土地利用による収益、費用及び所得に関する情報。
土地価格に影響を与える他の要因としては、評価時点の関連法規制などがあります。
一方、最初の「レッドブック」に登録するときに支払う料金には、土地使用料、土地賃貸料（該当する場合）、登録料など、土地価格表の土地価格に基づいて計算された料金が含まれるため、2026年1月1日から新しい土地価格表を適用すると、これらのコストがそれに応じて増加する可能性があります。
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