住宅価格が継続的に上昇している状況では、購入者は賃貸を検討して選択するか、近隣の州に引っ越してより手頃な価格で購入することを受け入れることができます。
高い販売価格
サヴィルズが最近発表したデータによると、 ハノイやホーチミン市といった大都市では、住宅の自然需要は年間約5万戸となっています。これは、移民の増加、成人の住宅からの転出、そして一戸当たりの平均居住人数の減少によるものです。
この需要水準は供給制約によって長い間満たされておらず、住宅に対する潜在需要を生み出しています。さらに、金市場の不安定さや低金利といったマクロ経済要因により、投資家は合理的かつ長期的な投資経路を求めています。マンションセグメントの不動産需要も増加しています。
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| マンションセグメントにおける不動産需要が増加している。写真：Viet Dung |
しかし、サヴィルズの2024年第1四半期のレポートによると、ハノイのマンションのプライマリー価格は1平方メートルあたり5,900万ドンに達し、前四半期比3%、前年同期比14%上昇しました。セカンダリー市場も取引件数が増加し、価格も以前の価格と比べて上昇しました。
CBREベトナムのデータによると、ホーチミン市では、2024年第1四半期末時点で、ホーチミン市のマンションの主要価格は1平方メートルあたり6,100万ドンに達し、前四半期から横ばいとなりました。投資家は引き続き魅力的な販売・支払い方針を維持し、商品の流動性を高めていますが、流動性は必ずしも良好とは言えません。
住宅価格の高騰は、需要と供給のアンバランスによるものであることは否定できません。しかし、売り手の視点から見ると、投資家自身も「苦悩」を抱えており、たとえ価格を下げたいと思っても、なかなか下げられないという状況があります。
ホーチミン市のある不動産会社の代表は、住宅不動産プロジェクトを完了させるには、多くの費用を「負担」しなければならないと述べた。例えば、プロジェクトの土地費用には、補償費用、土地使用権の譲渡に伴う用地造成費用、土地使用料、地代、そして国への水田保護料（水田が使用されている場合）などが含まれる。
土地関連の費用は、通常、アパート プロジェクトの場合は費用の約 15%、タウンハウス プロジェクトの場合は約 30%、ヴィラ プロジェクトの場合は約 20% を占めます。
特に、現在の補償費用と用地の整地費用は、通常、管轄の政府機関によって、企業が実際に負担した費用の約70%が控除されます。控除されなかった残りの実費は利益とみなされ、企業はその利益に対して20%の法人所得税を追加で支払う必要があります。最終的に、これらの費用はすべて、顧客が住宅購入時に支払う販売価格に含まれています。
建設費は、アパート建設プロジェクトでは全体の約50%、タウンハウス建設プロジェクトでは約30%、ヴィラ建設プロジェクトでは約20%を占めています。このタイプのコストは上昇傾向にあり、例えばアパート建設の床面積1平方メートルあたりのコストは、以前の700万～800万ドン/平方メートルから現在では1,300万～1,500万ドン/平方メートルにまで上昇しています。
「上記の費用はすべて通常の市場環境下で計算されており、商業用住宅プロジェクトの完成期間は約3年です。過去のように法的な問題でさらに時間がかかる場合、総投資額は大幅に増加するでしょう」と、上記事業のリーダーは語った。
郊外は明るい場所
価格高騰に直面し、一部のプロジェクトは実際の価値を上回る価格設定となっています。専門家は、購入者に対し、使用価値とプロジェクトの妥当性を慎重に検討するようアドバイスしています。
「一般的に、価格が上昇し続ければ、購入者は自身の経済状況を考慮するでしょう。実質的な住宅需要が依然として大部分を占めていますが、価格が上昇し続ければ、購入者は都心部のアパートを借りることを検討し、選択するか、より手頃な価格の近隣省への需要の供給シフトを受け入れるか、どちらかを選ぶでしょう」と、サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は述べています。
サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング・サービスのディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏は、住宅を所有し資産を蓄積するプロセスは、多くの場合、手頃な価格の小さなアパートから始まり、家族が資産を蓄えるにつれて、より大きなアパートに移ると述べています。そのため、初めて住宅を購入する人にとって、好立地の住宅を購入することは現実的ではないことが多いのです。
しかし、住宅市場の価値構造を変える上で、インフラは依然として最も重要な要素です。インフラの整備は、移動時間を短縮し、周辺地域での選択肢を広げ、住宅価格の高騰という問題を解決します。
「大都市における手頃な価格の住宅不足は否定できません。しかし、これは当然のことです。なぜなら、投資家にとって潜在的な選択肢ではないし、初めて住宅を購入する人にとっても適していないからです。他の衛星都市圏にも手頃な価格の住宅はあり、インフラが整備されれば、これらの地域から市内中心部までの距離は縮まるでしょう」とジャン氏は述べた。
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