売れ残り、割引なし
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最新レポートによると、ドンコイ通り（ホーチミン市1区）は世界で最も高価な商業街のリストで13位にランクされています。世界で最も高価なのはニューヨークの5番街（米国）、次いでミラノのモンテ・ナポレオーネ通り（イタリア）、そして香港のチムサチョイ通り（中国）が世界で3番目に高いです。レポートによると、ドンコイ通りの店舗の賃貸料は月額350米ドル/平方メートルに相当します。この数字は同期間に17%上昇し、新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前と比較すると40%上昇しています。そのため、ドンコイ通りの店舗の賃料はミュンヘン（ドイツ）、アムステルダム（オランダ）、バンコク（タイ）の最も高価な通りよりも高く、ドンコイ通りは世界で最も高価な小売通りのリストで13位にランクされています。
賃貸に出せないにもかかわらず、多くの物件の賃料は依然としてかなり高額です。
ドンコイ通りに加え、ハノイのチャンティエン通りもアジア太平洋地域で最も賃料の高い小売スペースのグループに属しています。ここの賃料は同時期比で20%、パンデミック以前比で50%上昇し、月額300米ドル/㎡近くに達しています。この数字により、チャンティエン通りは昨年比で3つ順位を上げ、同地域で17位となりました。
家賃は高額ですが、ホーチミン市中心部のドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り、グエンチャイ通り、グエンディンチエウ通りなど、いわゆる「黄金の」そして「ダイヤモンド」と呼ばれるエリアを調査したところ、多くの賃貸物件が閉店し、賃貸の看板を掲げているのを目にしました。特に、通りに面したタウンハウスの中には、何年も閉店したままなのに、オーナーが家賃の値下げを拒否している物件もあります。
ドンコイ通りにある住宅に貼られた電話番号に、クオンという仲介業者を通して入居者を装って連絡したところ、200㎡、地上1階、地上7階建て、月額3万ドル（約7億ドン以上）の物件を紹介された。景気が悪いので値引きをお願いすると、月額2万5000ドルで「確定」した。「この部屋は4ヶ月も空室です。誠意があるなら、この価格で契約してください。これ以上の値下げはできません」とクオン氏は言った。
ホアン・トゥアン・アイン氏（不動産業）
ブローカーのカ氏は、グエンフエ通り（1区）に2つの物件を紹介した。幅12メートル、長さ25メートル、総使用面積約700㎡の物件は、月額2万5000米ドル（6億ドン以上）で賃貸されている。賃貸の場合、顧客は3ヶ月前に手付金を支払い、3年契約を締結する必要がある。すぐ隣には、2つの通りに面した約1100㎡の商業施設があり、月額約4万5000米ドル（6億ドン以上）である。
月額10億ドン。この物件は、あるレストランオーナーが月額3万8000米ドルで貸していたことが分かっています。事業損失のため、オーナーは2023年初頭に物件を返還し、現在まで空き物件となっています。「景気が悪く、多くの人が事業で損失を出し、物件を返還せざるを得ません。このような大きな物件は貸し出すのが非常に困難です。誠意があれば、更なる値下げ交渉も可能です」と仲介業者は述べています。
グエン・ティ・ミン・カイ通りとカック・マン・タン通り8番地の角地にある、使用可能面積1,100㎡を超えるスペースが、ダットという仲介業者から月額約10億ドンで賃貸されているという報告を受けました。このスペースは2年近く空室になっているため値下げについて尋ねたところ、ダットは「空室ではありますが、立地条件が良いため値下げはできません。もし賃貸に出すのであれば、運が良ければ値下げ交渉は可能です。明日、地主と直接お会いしましょう」と断言しました。
市内の「10億ドル通り」として知られるレロイ通り（1区）では、多くの空き物件が「賃貸」の看板を掲げ、電話番号網が張り巡らされている。ある物件について問い合わせたところ、家主は400平方メートル、3階建ての物件で月額4億ドンだと告げた。ある不動産業者によると、1区中心部の物件は、空き物件が多いにもかかわらず、依然として家賃が非常に高いという。この地域の物件の家賃は、地域や立地によって月額2億ドンから6億ドンの範囲だ。大型物件は長期間空室となっているにもかかわらず、家主は家賃を値下げしていない。
銀行融資金利と比較すると、高価格は依然として損失である
サヴィルズの分析によると、2023年第3四半期の供給量はわずかに減少したものの、賃貸用小売店舗の稼働率は前四半期比で91%を維持しました。このうち、ホーチミン市中心部以外のエリアの店舗が供給量の91%を占めています。賃料に関しては、中心部の多くの地主は、中心部以外のエリアの3倍という高水準の安定した賃料に依然として自信を持っています。
CBREベトナムのレポートによると、景気低迷と賃料高騰にもかかわらず、中心部の賃料は依然として年間1～1.5%の上昇傾向にあります。注目すべきは、賃料高騰に加え、中心部の物件は営業許可や消防許可の取得が困難など、多くの困難や問題に直面していることです。そのため、小売業者は短期間で仮店舗を開設するため、中心部以外の地域でより多くのスペースを求めています。そのため、売れ残った中心部の物件は依然として売れ残っています。
不動産実業家のホアン・トゥアン・アン氏は次のように分析している。賃料が高いのに家主が下げない理由は、以前その家を1平方メートルあたり4億～6億ドンで購入したためだ。200平方メートルの家が約1000億ドンだ。平均賃料が1物件あたり年間5％だとすると、毎月4億1600万ドンの収入になる。一方、家主は年間10％の銀行ローン金利を支払い、これは約8億ドンを超え、毎月約4億ドンの損失を出している。不動産を購入する際、家主は10年前のように住宅価格が上がることを期待する。しかし、これは不可能だ。なぜなら、ホーチミン市中心部の不動産価格は現在、中国、シンガポールと同じくらい高く、ヨーロッパ、アメリカよりも高く、タイ、マレーシア、フィリピンよりも数倍も高いからだ。不動産価格が上がらなければ、長期にわたる賃料損失で家主は売却せざるを得なくなるだろう。
しかし、現状では、事業テナントが200㎡の店舗に月額4億1,600万ドンも支払うことができないという矛盾があります。不動産価格の高騰と銀行金利の高騰は、誰もが損失を被ることを意味し、中心部の店舗が長期間閉鎖されるのはそのためです。外国人客を主な顧客とするベンタイン市場周辺を見てください。家賃が高いため、店主も高値で販売しているため、多くの外国人客は一度きりで戻ってきません。企業や家主はこの事実を認識し、店舗の賃料を下げることで、外国人客が戻ってくるように変化する必要があります。しかし、家賃を下げるには、銀行金利を大幅に引き下げなければなりません」とホアン・トゥアン・アン氏は分析しました。
情報科学・応用経済研究所のスー・ゴック・クオン副所長は、ホーチミン市中心部の店舗は主に外国人観光客向けの製品を扱う事業用地であると述べた。観光客数が減少し、収益が減少すると、テナントは収入源を失い、店舗を返還せざるを得なくなる。チェーン店の場合、収益の減少により更なる事業拡大が制限される。企業はコスト問題を考慮し、賃料が高すぎると、店舗を返還するために別の場所を探したり、一部の支店を閉鎖したりせざるを得なくなるだろう。
サヴィルズの調査によると、飲食業界は賃貸小売スペース全体の37%を占め、次いでファッション業界が24%の市場シェアを占めている。残りの健康、美容、娯楽などの業界はそれぞれ13%を占めている。
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