住民の反対に直面して
最近、ミニソブランドが施設を返還した後、タオディエンパールプロジェクト（トゥドゥック市）は小売賃貸用の3,000平方メートルの商業用フロアスペースをオフィス賃貸に転換しました。
郊外にある10,000 平方メートル未満の小規模プロジェクトの中には、パール プラザ プロジェクトやリパブリック プラザ プロジェクトのように、近代的な小売スペースからオフィスやコワーキング スペースへと機能を転換する必要があるものもあります。
Novaland Group が開発したアパート群は、以前は商業センターとして計画されていましたが、現在ではその全部または一部が賃貸オフィスに転用されています。
ノヴァランド・グループが投資したグエン・フー・トー通り（7区）のサンライズ・シティ・アパートメントを視察したところ、基礎ブロックの下にある商業施設のほとんどが空室状態であることが確認できました。商業施設やショップハウスの賃貸または譲渡を訴える看板が数多く掲げられていました。プロジェクト内の一部の建物では、商業施設部分が投資家によってオフィスとして賃貸されており、特に銀行が取引オフィスや支店を開設しています。
サンライズシティのアパートの商業部分は何年も空き地のままで、本当にもったいないです。
ムーンライト・レジデンス（トゥドゥック市）のマンションでは、投資家が商業エリアを賃貸オフィスに転用したことに対し、住民が最近抗議活動を行いました。これは住民の権利を侵害するものであり、マンションのピンクブック発行の遅延の一因とも考えられています。フンティン・コーポレーションの一部マンションでは、商業用地の地下室も部分的にオフィスに転用されています。
これは他の多くのアパートでもよくある状況で、空っぽのショッピングセンターを背景に、投資家によって商業用地が賃貸オフィスに分割されていることもあります。
あるマンションの投資家によると、プロジェクトは稼働から3年近く経つが、賃貸スペースの大半は現在空室状態だ。誘致できたのはコンビニエンスストアと幼稚園のみ。無駄を省くため、商業エリアを賃貸オフィスに分割したという。
廃棄物削減のための移転
サヴィルズ・ホーチミン（Savills HCMC）のS22Mリサーチ責任者であるジャン・フイン氏によると、小規模プロジェクトはテナントの誘致と維持に苦労することが多いという。こうしたプロジェクトの多くは、市内中心部から遠く離れた新興住宅地に位置し、飲食、コンビニエンスストア、ヘアケアといった限られたサービス業に限られている。こうしたテナントは高額な賃料を支払うことができない場合が多い。そのため、こうした事業モデルは投資家にとって経済的に不利な場合が多い。そのため、投資家はこれらのプロジェクトの機能を、賃貸オフィスなど、より商業的に効果的な形態に転換する傾向がある。
多くのアパートでは、ベースブロックの商業部分をオフィスに改装しています。
ジャン・フイン氏は、ベトナムの小売市場における外国人テナントの最大の問題は、質の高い店舗の不足だと考えています。ベトナムは、長年にわたり発展を遂げてきたタイやマレーシアといった近隣諸国の市場としばしば比較されます。これらの国々では、広々とした店舗や質の高いショッピングモールが数多く存在しています。ホーチミン市では、中心街にある小売店舗は、ベトナム市場に参入したばかりの大手国際ブランドにとって常に人気です。これらのブランドは、多くの顧客へのアクセスを確保し、路上や有名ショッピングモールで印象的なブランドプレゼンスを確立するために、立地条件に厳しい条件を課すことが多いのです。
「タウンハウスの敷地には、多階建て住宅による設計効率や面積利用の減少、セキュリティ、駐車スペース、賃貸に関する法的手続きなど、他の障害もあり、国際的なブランドが事業設立の段階で躊躇する原因となっている」とジャン・フイン氏は述べた。
一方、不動産開発・管理を専門とするVNO社のグエン・ホンハイ取締役会長によると、オフィス賃貸市場は現在、供給不足に陥っているという。オフィス賃貸料は商業用賃貸料ほど高くはないものの、それでもある程度の無駄は抑えられている。一方、最近新たに稼働を開始したアパートのほとんどでは、特に新型コロナウイルス感染症のパンデミックと不動産市場の停滞により、多くの企業や個人が事業を縮小し、物件を返却したため、商業用物件のテナント探しが非常に困難になっている。
「一部の銀行や投資家は、商業施設部分を賃貸オフィススペースに転換するよう当社に依頼しています。法的には、各機能がその用途に使用されるため、これは認められていません。しかし、現在の困難な状況下、そして商業用不動産の無駄遣いを避けるためにも、機能転換を許可することは投資家の損失を軽減し、賃貸オフィススペース市場が深刻な不足に陥っているため、無駄を減らすことにつながるでしょう」とハイ氏は提案した。
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