投資家の支払い能力

VISレーティングは、不動産開発業者の債務返済能力が2023～2024年の弱いレベルから改善し始めると予想している。

不動産投資家の支払能力回復への期待

VISレーティングは、不動産開発業者の債務返済能力が2023～2024年の弱いレベルから改善し始めると予想している。

VIS Ratingが昨日（11月28日）午後に広く発表した、売上高上位30社の住宅不動産会社のデータに基づく住宅不動産業界レポートによると、2024年第3四半期のハノイとホーチミン市の不動産売上高は前四半期比48%増加し、過去4四半期で最高水準に達した。住宅需要は依然として堅調であり、高い吸収率と住宅ローンの堅調な伸び（前年同期はわずか1%）に反映されている。

住宅価格の上昇期待と頭金の減少が相まって、住宅購入者からの旺盛な需要を引き続き牽引するでしょう。VHM、NLG、KDH、AGG、HDCといった多くのデベロッパーは、主に高級セグメントにおいて売上増加を記録しています。しかしながら、レポートの注目リストに掲載されているデベロッパーの2024年1～9月期の売上高と利益は、2023年の販売不振による引き渡し数の減少により、前年同期比でそれぞれ20%と43%減少しました。そのため、60%以上のデベロッパーが2024年通期の利益目標を達成できないと予想されます。

投資家の60％以上が2024年通期の利益計画を達成できないと予想されています。

最近、多くの新たな不動産規制が公布され、2025年以降の販売プロジェクトの開発が促進されるでしょう。2024年第3四半期には、改正された土地法、住宅法、不動産事業法の施行を支援するため、20件以上の政令および通達が公布されました。投資家は、土地評価、土地取得、手数料など、様々な側面を含む手続きの実施と新規プロジェクト開発の促進について、より明確なガイダンスを得ることができます。

さらに、2024年初頭から著名な不動産プロジェクトの法的承認を加速させる政府の取り組みにより、2024年第3四半期には新たに認可され販売対象となるプロジェクトが増加しました。

VIS Ratingは、2025年には開発業者が新規プロジェクト数を増加させ、売上高とキャッシュフローの改善に寄与すると予測しています。不動産業界の債務返済能力は2024年第3四半期も依然として低水準にとどまるものの、新たな規制によりレバレッジは抑制され、開発業者の売上高増加によるキャッシュフローの改善が見込まれます。

2024年第3四半期時点で、VIS Ratingが追跡調査しているデベロッパーの半数以上が、レバレッジと債務返済能力が低かった。これは主に、2021年から2023年にかけてのプロジェクト開発における過剰なレバレッジと、2023年以降の市場センチメントの悪化に伴う未完成プロジェクトと未販売在庫の蓄積によるものである。

不動産投資家の債務返済能力は、2023～2024年の弱い水準から改善し始めると予想されます。

しかし、販売の進捗が改善するにつれ、VIS Ratingは不動産開発業者の債務返済能力が2023～2024年の弱いレベルから改善し始めると予想している。

新規プロジェクトの売上とキャッシュフローの見通しが良好であることから、デベロッパーの債務返済比率は徐々に改善するでしょう。2024年7月に公布された新たな規制により、新規プロジェクトにおける借入の利用が制限されます。そのため、 VIS Ratingは、2022年から2023年にかけての債務増加率は、年間15%というピークから引き続き鈍化すると予想しています。

投資家が発行した債券のうち、約22兆ドンが2024年第4四半期に償還を迎えます。そのほとんどは、過去の期間に元本と利息の支払いが遅延していました。2024年第4四半期に償還を迎える債券のうち、約13兆ドンは2023年に元本と利息の支払いが遅延していましたが、債券保有者との交渉により翌年への支払い延期が成立しました。