HoREA：鑑定評価における土地価格操作のリスクを防止する必要性

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HoREAによると、管理機関、投資家、評価企業、評価専門家が共謀して土地価格を歪める可能性があり、これは法律を改正する際に防止する必要がある悪影響である。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、土地法案（改正）に関する複数の意見書を国会常任委員会に提出したばかりで、その中で、土地価格を評価する際の共謀による価格操作のリスクについて警告している。

HoREA（土地利用・土地管理庁）によると、省レベルの不動産プロジェクトの土地価格の評価と決定には4つの機関が関与している。1つ目は、国家機関（天然資源・環境局、財務局長、省人民委員会）である。

次の対象は、土地評価活動に直接影響を受ける不動産プロジェクト投資家です。3番目は、評価企業（土地評価サービスと評価報告書または証明書の提供）です。最後に、評価者は土地評価評議会への参加を要請され、同評議会の評価および評価活動を、省人民委員会による土地価格決定に提出する前に、独立して審査する任務を遂行します。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、これらの団体が土地価格を操作しようと積極的に共謀し、土地評価結果を歪めている事例が数多くあると述べた。チャウ会長は、土地資源は国家予算収入の損失や公共資産の損失を防ぐためのメカニズムと解決策を整備するためには、こうした状況を明確に特定する必要があると述べた。

ホーチミン市東部、トゥーティエム地区周辺の不動産。写真：クイン・トラン — ホーチミン市東部、トゥーティエム地区周辺の不動産。写真：*クイン・トラン*

チャウ氏はさらに、現在、比較法、控除法、収益法、剰余法、地価調整係数法の5つの土地評価方法が精度要件を満たしていないと指摘した。これらの5つの評価方法には一括評価法が含まれておらず、価格入力データベースが整備されておらず、リアルタイムで更新されていないため、評価結果の信頼性が低いという。

旧来の評価方法の適用により、同一の不動産プロジェクトを1つの評価会社が2つの異なる評価方法を用いて評価した場合、評価結果に17%の差が生じるという状況が生じます。また、同一の不動産プロジェクトを2つの異なる評価会社が同一の土地評価方法を用いて評価した場合も、評価結果に約17%の差が生じ、評価結果に2つの異なる結果が生じるという状況が生じます。

HoREA会長はまた、土地および土地金融の分野で働く多くの役人、公務員、公務員が、職務遂行における責任と法的リスクを恐れているというデリケートな問題を提起しました。彼らは物事を先送りにしたり、書類を堂々と回したり、提案や決定をためらったり、安全策として市場価格よりも非常に高い土地価格を設定したりしています。

同様に、多くの評価企業は、土地評価業務の遂行に伴う責任と法的リスクを恐れて、国家予算に支払われる不動産プロジェクトの土地使用料と地代を決定するための土地評価への参加を受け入れていません。

これらの欠陥を踏まえ、HoREAは、ホーチミン市人民委員会が政府に提出した土地価格調整係数方式の試行的適用に関する提案を中央政府に検討するよう勧告する。この提案は、土地価格表に基づく300億ドンの超過または超過にかかわらず、すべての商業住宅プロジェクトの土地使用料を計算するための土地価格調整係数（係数k4）を発行する必要性を生じさせる。

これに基づき、国は、土地の割当、土地の賃借、及び土地利用目的の変更許可に関する決定の日から6ヶ月以内に、土地使用料及び地代を決定することができます。この点は、土地評価証明書の有効期間が6ヶ月以内であるという規定と同様です。

チャウ氏は、ホーチミン市人民委員会の提案により、不動産プロジェクト、商業住宅、都市部における土地使用料と地代金の算定が正式に定められ、透明性が確保されると述べた。これにより、政府と企業は共に、国家予算に支払うべき土地使用料と地代金の額を予測できるようになる。

同氏は「土地資金の滞留を解消することで、市場に従うのではなく市場を主導し、プロジェクトの投資家と国民の権利を確保しながら、予算の適切で正確かつタイムリーな徴収を確保するという国家の役割が示されるだろう」と強調した。

忠実な

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