ハノイ人民委員会の2024年9月27日付決定61/2024/QD-UBNDによれば、10月7日からハノイでは土地分割における最小住宅用地面積に関する新しい規制が適用されます。
したがって、区市町村に所在する宅地を区画するには、面積が50平方メートル以上、長さが4メートル以上、かつ交通道路に接する幅が4メートル以上である必要があります。区画できる最小面積は、平野部にある町村では80平方メートル、中部地方にある町村では100平方メートル、山間部にある町村では150平方メートルです。
ベトナム不動産協会のグエン・テ・ディエップ氏は、長期的には多くの国で同時に適用される避けられない傾向であり、市場の透明性向上を目指していると述べた。区画整理の厳格化は、一部の人々にのみ影響を与えるわけではない。ハノイだけでなく、タイプIIおよびタイプIIIの都市では、土地市場に参加する投資家の数が非常に多いためだ。このタイプの土地は流動性が高く需要も高いため、一部の投資家は物件を「買いだめ」し、高値で転売している。
しかし、専門家は、この規制がもたらすメリットに加え、ハノイにおける不動産供給を減少させ、不動産価格の上昇をさらに引き起こす可能性があると指摘しています。具体的には、新規制により、小規模で手頃な価格のアパートの供給が制限され、住宅価格の上昇に寄与し、価格の下落、ひいては上昇さえも困難になるでしょう。
多くの人々は、新しい規制後に土地価格が上昇することを懸念している。（イラスト：チャウ・アン）
ベトナム南部地域におけるPropertyGuruのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏も同様の見解を示し、土地の分割と売買を厳格化することは、不動産購入者の権利を確保するとともに、不動産市場の透明性向上にも貢献し、ひいては将来の持続可能な開発に向けた推進力となると述べた。しかし、トゥアン氏は同時に、新たな規制は土地市場の供給と販売価格の両面に影響を及ぼす可能性があると指摘した。
現在、販売用地の供給の90%以上は、個人が区画を分割し、プロジェクトを立ち上げて販売する商品です。そのため、新たな規制の強化によって、乱立する分譲地の状況は緩和される可能性がありますが、市場への供給量も「減少」し、販売価格の上昇につながります。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、土地の需要は常に非常に高い一方で、市場には公式プロジェクトからの供給が不足している。そのため、土地の分割と売買を厳しく制限する今回の規制は、必要不可欠ではあるものの、供給不足と価格上昇により、来年の土地市場に大きな変動をもたらすだろう。
価格上昇だけでなく、ハノイの新しい分譲規制により、ハノイで住宅を購入するには、購入者がより多くの資金を費やす必要が生じています。例えば、30㎡の住宅を1㎡あたり1億5000万ドンで購入する場合、購入者は45億ドンが必要です。しかし、同じ価格でも、最小区画が50㎡の場合、購入には75億ドンが必要です。
EZプロパティのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、30～40㎡の土地は、価格が手頃で、階数を多くして使用可能面積を増やすことができるため、多くの人にとって人気のあるセグメントであると述べました。最近では、多くの投資家が90～120㎡の土地を購入し、それを複数の小さな区画に分割して売却することで、大きな利益を得ています。区画分割の最小面積が拡大すると、十分な広さの土地を購入するために多大な労力と資金を費やす必要があり、分割後の土地価格の上昇につながります。
「この規制は短期的に土地取引活動を減少させ、市場における供給を制限し、既存の分譲地の価格を押し上げる可能性があります。さらに、特にハノイの不動産価格が近年急騰し高値を維持していることを考えると、住宅や土地を必要としている人々に大きな圧力をかける可能性もあります」とトアン氏は予測した。
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