剰余金方式を維持することで、プロジェクトの土地評価の透明性は高まりますか?

天然資源環境省は依然として余剰方式の使用を中止したいと考えている

Thanh Nienの報道によると、最近、天然資源環境省は、土地価格を規制する2014年5月15日付政府政令第44/2014/ND-CP号（政令草案第44号）の一部条項を修正・補足する政令草案を、政府への提出前に評価を受けるため法務省に送付した。

特に、天然資源・環境省は法令草案第44号で、土地の評価に剰余金法を使用しないことを提案した。

しかし、本日午後のワークショップでは、土地評価においては剰余金方式を維持すべきだという点に専門家の大多数が同意した。

ダオ・チュン・チン氏がワークショップで語った

ワークショップで講演した天然資源・環境省計画・土地資源開発局長ダオ・チュン・チン氏は、さまざまな側面を取り上げ、同省が土地評価の際に剰余金方式を廃止することを提案した理由を挙げた。

ワークショップでの天然資源・環境省代表者の見解は、7月26日に掲載された「政府は余剰金方式を維持するか、放棄するかを決定するのか？」という記事の中でタインニエン新聞のインタビューに答えた時と同じままであった。

チン氏によると、剰余法の優位性は誰も否定できないとのことだ。しかしながら、我が国においてこの手法を土地評価に適用する際の入力パラメータは標準化されておらず、不正確な結果につながる可能性がある。

「最近、いくつかの案件で土地評価に携わってきましたが、鑑定士が剰余金法の適用に伴う法的リスクを懸念していることがわかりました。これが、近年、土地評価プロセスが遅れている理由の一つです」とチン氏はワークショップで述べた。

チン氏はさらに、政府が剰余金方式を維持すると決定した場合、この方式のパラメータと指標の入力基準を策定するための調査と検討も必要だと付け加えた。入力基準が標準化されて初めて、結果の精度が向上し、鑑定士は安心して署名することができ、特にプロジェクトにおいて土地評価の行き詰まりが解消されるだろう。

「剰余金方式の放棄は土地評価における後退である」

天然資源環境部の代表者の意見共有後、多くの専門家や企業が直接、または文書を送付して、土地評価における剰余金方式の維持の必要性について意見を表明した。剰余金方式を廃止すれば、より多くの困難と混雑が生じ、土地評価が遅れ、不動産市場では長期的な供給不足が続く可能性がある。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・ホン・チュン弁護士は、剰余金方式を維持すべきだとの見解を示した。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・ホン・チュン弁護士は、剰余金法は比較法や収益法のように現在の用途ではなく、将来の潜在的な用途に基づいて土地の価格を決定する方法であると述べた。

剰余金法は、評価対象となる土地の市場価値を反映し、土地の利用目的、土地の利用期間、建築密度、建物の高さ、土地利用係数などの要素を含み、投資、生産、事業におけるキャッシュフローの価値を高い実用性で反映します。

剰余金法は、不動産プロジェクトの財務特性、すなわちコスト、収益、利益を非常に科学的かつ客観的に明確に反映します。この方法は、地代差額の活用、配分、分配方法を明確に反映しています。これは、国際的な慣行に基づいた現代的な不動産評価方法でもあります。

天然資源環境省は、評価のためのデータベースが不足しているため、評価は仮説的な要素に基づいて行われ、正確性に欠けるため、この手法は放棄すべきだと主張していますが、私の見解では説得力がありません。もし問題がデータベースの不足にあるのであれば、解決策は余剰法（生産機械を破壊すること）を放棄するのではなく、質が高く信頼できるデータベースのソースを構築することです。したがって、余剰法の放棄が現実のものになれば、土地評価業務は後退することになります」とチョン氏は述べました。

一方、チョン弁護士によると、政令草案第44号には比較法、収益法、土地価格調整係数法の3つの評価方法しかなく、都市部、混合商業サービス地域などの土地を利用した投資プロジェクトを評価する際に剰余法に代わるには不十分だという。

剰余金方式が廃止された場合、社会インフラ整備や技術インフラ整備が全て完了していない将来形成されるプロジェクトにおいて、投資家が支払うべき土地使用権の価値を算定することが困難になります。投資家は、不動産プロジェクト実施時の財務上の問題を計算できなくなります。

国会財政予算委員会の委員であるホアン・ヴァン・クオン教授が、剰余金方式の利点と欠点を語ります。

各評価方法の入力パラメータを標準化することが重要です。

国会財政予算委員会のホアン・ヴァン・クオン教授は、近年、多くのプロジェクトが承認されていないと述べた。その理由の一つは、土地価格が決定できないため、地方自治体が資金を徴収し、投資家が土地の割り当てを決定するために資金を支払えないことにある。土地評価に関する規制が具体的かつ明確ではないため、不正確な土地評価は主観的または客観的なものになり得る。

クオン教授は、世界では直接比較法、控除法、所得法、剰余法の4つの方法が一般的であると述べた。ベトナムでは現在、これらの4つの方法に加え、土地価格調整係数に関する規制も施行されている。

クオン教授は、天然資源・環境省が法令草案第44号で提案した3つの方法のうちの1つである土地価格調整係数法を分析し、この方法は価格表に係数を乗じて土地価格を決定するだけと国が規定しているため、鑑定士にとって非常に安全であると述べた。

「しかし、この価格は正確ではありません。形が異なる隣接する2つの土地の価格は非常に異なります。土地の向き、位置、眺望も関係ありません。土地価格調整係数方式は、個人や企業ではなく、管理機関にとってのみ適切です」とクオン氏は認めた。

クオン氏は、土地評価方法（控除、比較、収益）の長所と短所を分析した後、次のように遺憾の意を述べました。「世の中では、多くの新規事業を評価する際に、比較対象がないため、剰余金方式が用いられています。しかし、政令第44号草案では、この方法が廃止されています…」

ワークショップに参加した多くの専門家、弁護士、企業などが、土地評価における剰余金方式の維持を支持すると表明した。

しかし、クオン氏は、剰余法には多くの限界があることも認めています。具体的には、評価対象となる土地面積の計算係数が標準化されていない場合、つまり入力が標準化されていない場合、出力結果が不正確になります。

世界では多くの国が剰余法を一般的に採用しており、価格差や脱税がないため損失を被っていません。これらの国の多くは、ビジネス環境と法制度が透明で規律が整えられています。一方、我が国では、剰余法を用いて土地を評価する際に用いられる多くのパラメータや市場指標が標準化されていないため、正確な評価が難しく、鑑定士にとってリスクが伴います。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、それぞれの評価方法には長所と短所があると述べました。しかしながら、ベトナムの現状においては、現行の5つの土地評価方法を維持する必要があると強調しました。重要なのは、各評価方法の入力パラメータを標準化し、土地評価における誤差を最小限に抑え、評価プロセスを迅速化することです。これにより、不動産プロジェクトの行き詰まりが解消され、市場に新たな供給がもたらされるでしょう。

ワークショップに参加した専門家やビジネスリーダーのほとんどは、土地評価における剰余金方式の維持を主張したにもかかわらず、土地評価プロセスを迅速化し、不動産市場の供給ボトルネックを解消するための計画を徹底的に提示しなかった。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm